Borett og kårrett som følger med på tvangssalget
Sara hadde funnet drømmeboligen på et tvangssalg, helt til hun oppdaget at det lå en tinglyst borett på eiendommen til fordel for en eldre slektning av den tidligere eieren. En tinglyst borett gir innehaveren rett til å bo i boligen, og denne retten kan i mange tilfeller stå seg selv om eiendommen får en ny eier gjennom tvangssalg. Om boretten faktisk overlever salget, avhenger blant annet av når den ble tinglyst sammenlignet med bankens pant, og av hvordan boretten konkret er formulert. En slik rett kan påvirke både interessen fra andre budgivere og prisen boligen til slutt oppnår.
Boretten som lå tinglyst på eiendommen
Sara hadde sett for seg et raskt og greit kjøp da hun fant en enebolig på namsmannens liste over eiendommer klare for tvangssalg. Under gjennomgangen av grunnboken dukket det opp en tinglyst rett for en eldre slektning av den tidligere eieren, en rett som ga vedkommende livsvarig adgang til å bo i deler av huset. Situasjonen minner om andre saker der flere personers rettigheter er vevd inn i én og samme eiendom, som når flere arvinger er uenige om en familiehytte. Dette endret bildet fullstendig, siden en slik rettighet ikke nødvendigvis forsvinner bare fordi boligen selges gjennom tvangssalg til en ny eier. Sara tok kontakt med namsmannen for å få bekreftet at hun hadde forstått grunnboksutskriften riktig, før hun brukte mer tid på å vurdere boligen videre.
Hva en tinglyst borett faktisk betyr
En borett er en rett til å bo i en bolig, ofte gitt som en del av et gårds- eller boligoverdragelse mellom generasjoner, mens kårrett gjerne omfatter noe mer, som rett til bestemte tjenester eller ytelser i tillegg til selve boretten. Er retten tinglyst på eiendommen, er den synlig for alle som senere skaffer seg rettigheter i boligen, inkludert banken som gir lån med pant, og for eventuelle kjøpere ved et senere salg. Tinglysingen er nettopp det som gjør at slike rettigheter kan stå seg mot en ny eier, i motsetning til uformelle avtaler som aldri er registrert noe sted. En muntlig lovnad om at noen skal få bo i huset livet ut, uten at dette er formalisert og tinglyst, gir langt svakere vern og kan i praksis bli vanskelig å håndheve overfor en senere kjøper.
Når retten står seg mot en ny eier etter tvangssalg
Hovedregelen er at en tinglyst borett som har bedre prioritet enn bankens pant, altså som ble tinglyst før banken fikk sin sikkerhet i eiendommen, som utgangspunkt følger med boligen videre til en ny eier ved tvangssalg. Er boretten derimot tinglyst etter at banken allerede hadde pant i eiendommen, kan retten i noen tilfeller vike ved selve salget, avhengig av de konkrete omstendighetene og hvordan tvangssalget gjennomføres. For Sara betydde dette at hun måtte undersøke tidspunktet for tinglysingen nøye før hun i det hele tatt vurderte å legge inn bud.
Når boretten kan slettes
En tinglyst borett kan slettes dersom innehaveren selv samtykker til det, for eksempel mot et økonomisk oppgjør, eller dersom retten falt bort av andre grunner, som at vedkommende har flyttet permanent eller er død og retten ikke er arvelig videreført. Er boretten knyttet til et dødsbo, kan spørsmålet også henge sammen med naturalutlegg av bolig i dødsbo, særlig når flere arvinger er uenige om hva som skal skje videre. Det er ikke opp til en ny eier alene å bestemme at boretten skal bortfalle, og forsøk på å presse fram en sletting uten grunnlag kan skape et unødvendig og langvarig konflikt med den som har retten. Sara vurderte å ta direkte kontakt med innehaveren av boretten for å avklare situasjonen før hun eventuelt la inn et bud.
Hvordan borett og kårrett påvirker prisen
En bolig med en tinglyst borett som følger med til ny eier, er naturlig nok mindre attraktiv for de fleste kjøpere enn en tilsvarende bolig uten en slik heftelse, rett og slett fordi deler av boligen ikke kan disponeres fritt. Dette gjenspeiles normalt i den prisen budgiverne er villige til å tilby, og budrunden ved et tvangssalg kan bli merkbart svakere enn på en tilsvarende eiendom uten heftelser. Skal du by på en bolig med kjent borett eller kårrett, bør du regne inn den reduserte bruksmuligheten når du vurderer hva boligen faktisk er verdt for deg. Sara endte opp med å legge inn et bud som var justert ned sammenlignet med hva hun ellers ville ha tilbudt for en tilsvarende bolig uten heftelser, nettopp fordi deler av huset i praksis forble utilgjengelig for henne. Hun tok også høyde for at hun selv en dag kunne ønske å bruke hele boligen, og at verdien av den friheten først ville komme den dagen boretten falt bort av naturlige årsaker.
Kort oppsummert
En tinglyst borett gir innehaveren rett til å bo i boligen, og denne retten kan stå seg mot en ny eier selv etter et tvangssalg, avhengig av når den ble tinglyst sammenlignet med bankens pant. Boretten kan bare slettes ved samtykke fra innehaveren eller fordi retten har falt bort av andre grunner, ikke fordi en ny eier ønsker det. En bolig med borett eller kårrett er normalt mindre attraktiv for budgivere, noe som gjenspeiles i prisen, og du bør undersøke grunnboken grundig og regne inn den reduserte bruksmuligheten før du legger inn et bud.