Ja — står bygningen til et borettslag eller eierseksjonssameie på festet tomt, kan festetomten innløses etter tomtefestelovens vanlige regler. Men det er borettslaget eller sameiet som er fester, og innløsningen må derfor skje samlet for hele tomten: Du kan ikke som enkelt andelseier eller seksjonseier innløse «din del» av grunnen. Beslutningen tas i lagets eller sameiets organer, og kostnaden fordeles gjennom fellesøkonomien.

Hvem er egentlig festeren?

I et borettslag er det laget selv som er part i festekontrakten; andelseierne har borett til hver sin bolig. I et eierseksjonssameie er festeretten knyttet til sameiet — seksjonseierne har hver sin ideelle andel. I begge tilfeller betaler den enkelte i praksis sin del av festeavgiften over felleskostnadene, ofte uten å tenke over det. Innløsningsretten etter tomtefesteloven § 32 gjelder også her: Tomt festet bort til boligformål kan kreves innløst når det er gått 30 år av festetiden, deretter hvert andre år, og ved festetidens utløp — med skriftlig krav senest ett år før innløsningstidspunktet. Fristene løper for laget som helhet, så det er styret som må ha kalenderen i orden.

Slik tas beslutningen

Initiativet kommer gjerne fra styret eller fra engasjerte beboere som har regnet på saken. Selve beslutningen om å innløse — et eiendomskjøp som ofte løper opp i millioner — er en vesentlig disposisjon som normalt må behandles av generalforsamlingen i borettslag eller årsmøtet i sameier, i mange tilfeller med krav om kvalifisert (to tredjedels) flertall. Nøyaktig hvilke flertallskrav som gjelder, avhenger av beslutningens karakter og vedtektene; styret bør avklare dette med forretningsfører eller advokat før innkallingen sendes, slik at vedtaket blir gyldig fattet i første runde.

Deretter følger prosessen samme spor som for andre festetomter: skriftlig krav til bortfesteren, avklaring av beregningsregel, forhandling om summen — og ved uenighet kan vilkårene fastsettes ved rettslig skjønn.

Regnestykket for Furulia borettslag

Borettslaget Furulia har 30 andeler og fester tomten for 240 000 kroner i året — 8 000 kroner per andel, bakt inn i felleskostnadene. Avtalen er evigvarende, så innløsningssummen følger hovedregelen: 25 x 240 000 kroner = 6 000 000 kroner. Med dokumentavgift (150 000 kroner) og gebyrer lander totalen på rundt 6,16 millioner — cirka 205 000 kroner per andel.

Styret innhentet finansiering som felleslån: 6,16 millioner til 5 prosent rente over 30 år gir årlige lånekostnader som i starten er høyere enn de 240 000 kronene i spart festeavgift — men festeavgiften ville blitt KPI-regulert oppover i tiår etter tiår, mens lånet krymper for hvert avdrag og en dag er borte. Generalforsamlingen vedtok innløsning med solid flertall, ikke minst fordi meglerne i området antydet at andeler i borettslag på selveid grunn omsettes merkbart bedre enn andeler med festekontrakt — kjøpere og banker liker forutsigbarhet.

Hva om noen er imot?

I et fellesskap vil det ofte være beboere som heller vil beholde lav husleie i dag enn å betale for grunn de «aldri kommer til å mangle». Det er en legitim avveining, og derfor ligger beslutningen til fellesorganene: Får forslaget tilstrekkelig flertall, binder det alle — også dem som stemte imot. Den enkelte kan ikke reservere seg og fortsette å betale festeavgift for sin del, like lite som en enkelt beboer kan innløse sin del alene. Til gjengjeld fordeles både kostnad og gevinst på alle: lavere langsiktige felleskostnader og mer attraktive boliger.

Særlige punkter for styret

  1. Sjekk kontrakten og fristene nå. Mange lag oppdager innløsningsvinduet for sent og må vente to nye år. Kravfristen — ett år før innløsningstidspunktet — gjelder fullt ut.
  2. Avklar beregningsregelen. Evigvarende eller lovforlenget avtale gir 25-gangerregelen; tidsbegrenset avtale åpner for bortfesterens 40-prosentkrav, som for en stor boligtomt kan bli et formidabelt beløp. Dette bør ligge i saksfremlegget til generalforsamlingen.
  3. Innhent finansieringstilbud før avstemningen, slik at beboerne ser konsekvensen for felleskostnadene i kroner per måned.
  4. Bruk profesjonell bistand. Med millionbeløp, flertallskrav og tinglysing på spill er dette en av sakene der forretningsfører og advokat er verdt honoraret.
  5. Kommuniser regnestykket enkelt: hva betaler vi i dag, hva koster innløsningen per andel, og når krysser linjene hverandre.

For beboerne er bunnlinjen den samme som for eneboligeieren på festet tomt — bare med flere navn på skjøtet: Innløsning bytter en evig, stigende leie mot et endelig eierskap. Forskjellen er at veien dit går gjennom et vedtak i fellesskapet, ikke gjennom din egen postkasse.