Kan flertallet av søsknene vedta å pusse opp hytta?
Ja, flertallet av søsknene kan vedta å pusse opp hytta, så lenge oppussingen ligger innenfor det hytta er ment for. Et vedtak kan ikke føre til urimelig kostnad, gjøre hytta om til noe annet eller gå ut på å pantsette den. Hva som er urimelig, avhenger av hytta og økonomien deres, og loven gir ingen beløpsgrense. Nødvendig vedlikehold kan hver av dere kreve uansett flertall.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva flertallet kan vedta
Sameieloven § 4 gir flertallet kompetanse til å vedta styring og utnytting i samsvar med det hytta er ment eller egnet for. Med flertall menes de som eier mer enn halvparten. Tre søsken med lik andel kan derfor gjennomføre en oppussing med to stemmer.
Å pusse opp bad, kjøkken, kledning eller gulv er forbedringer som passer til en hytte. De er ordinær forvaltning. Det gjør også vedlikehold som maling, utskifting av vinduer eller nytt tak. Flertallet kan altså vedta slike arbeider mot mindretallets stemme.
Samtidig har vedtaket klare grenser. Det må ikke stride mot loven, det må ikke gå ut på urimelig kostnad, og det må ikke gå ut på å gjøre hytta om til noe annet. I tillegg kan flertallet ikke vedta å selge hele hytta, pantsette den eller leie den bort i mer enn ti år. Blir en sameier skadelidende på grunn av et vedtak, har han krav på å få tapet dekket.
Hva som regnes som urimelig kostnad
Loven angir ingen beløpsgrense. Vurderingen er konkret og tar utgangspunkt i hva hytta er, hva den er verdt og hvem som har råd til å være med. En oppussing på 40 000 kroner av et gammelt badegulv er sjelden urimelig for en hytte som brukes jevnlig. Å skifte alt fra grunnmur til tak for flere hundre tusen kroner kan være det hvis hytta er enkel og to av eierne ikke kan låne penger.
Tre forhold er naturlige å se på.
- Størrelsen på utgiften i forhold til hyttas verdi.
- Om arbeidet er nødvendig eller bare ønskelig.
- Hvor stor nytte alle eierne får av tiltaket.
Bygger dere ut hytta med et tilbygg på 25 kvadratmeter og innlagt vann, er det ikke lenger en renovering. Det kan være å gjøre hytta om til noe annet, og da tåler ikke vedtaket flertallsprinsippet. Slike tiltak krever i praksis enighet. Mange tiltak krever dessuten tillatelse fra kommunen, uavhengig av hva dere er enige om.
Nødvendig vedlikehold og haste
Skal hytta holdes forsvarlig ved like, har hver sameier krav på det, uansett flertall (§ 8). Lekker taket, kan den enkelte sameier ta seg av det som trengs for å berge hytta fra skade, men skal først rådføre seg med de andre hvis det kan gjøres uten forsinkelse og særlig kostnad. Han kan kreve nødvendige utlegg dekket og regne seg en rimelig lønn for arbeidet.
Et mindretall kan altså ikke blokkere et nødvendig vedlikehold. Men det er ikke det samme som at hver sameier kan sette i gang hva som helst og sende regningen. Det som ikke er nødvendig for å hindre skade eller ødeleggelse, må vedtas i fellesskap etter § 4.
Hvem betaler for oppussingen
Kostnadene fordeles etter § 9. Faste og nødvendige utgifter, og vanlige utgifter som alle har omtrent like stor nytte av, deles etter andel. Kostnader utenom dette utliknes etter nytte. Det betyr at et nytt tak deles etter andelene, mens luksusinnredning som bare noen bruker, kan havne hos dem som har nytte av den.
En oppussing du ikke har stemt for, kan du bli pålagt å betale for hvis den er ordinær forvaltning og kostnaden er rimelig. Er du i mindretall og mener kostnaden er urimelig, kan du hevde at vedtaket er ugyldig. Ta det opp tidlig, før arbeidet er gjort. Det er vanskeligere å få ryddet opp etterpå.
Hva med lån til oppussingen
Mange vil låne til større oppussing. Her setter loven en grense. Likt med avhending regnes pantsetting, og flertallet kan ikke vedta avhending av hele hytta (§ 4). Skal dere ta opp lån med sikkerhet i hytta, er det derfor ikke noe flertallet kan bestemme. Loven gir ikke flertallet myndighet til det. Finansiering må i stedet skje ved at hver betaler sin andel, eller ved at hver av dere tar opp et eget lån.
fire søsken og et nytt bad
Kristoffer, Aisha, Magnus og Bente eier hver en fjerdedel av en hytte i Valdres. Kristoffer og Aisha vil bygge nytt bad med dusj for 220 000 kroner. Magnus og Bente er imot.
Står det to mot to, er det ikke flertall, og det avgjøres ved loddtrekning (§ 7). Loddtrekningen går i favør av Kristoffer og Aisha. Vedtaket er gyldig hvis badet er en forbedring som ligger innenfor det en hytte er ment for, og kostnaden ikke er urimelig. Det gir 55 000 kroner på hver av de fire.
Bente protesterer og mener 55 000 kroner er for mye for henne, siden hun bruker hytta to uker i året. Hun kan hevde at kostnaden er urimelig i forhold til nytten og hyttas verdi. Loven gir ikke noe fast svar, men en rimelig mellomløsning er at dere velger et enklere bad til 120 000 kroner, eller at Kristoffer og Aisha tar mer av regningen.
Planlegger dere i tillegg å pantsette hytta for å finansiere badet, må alle fire samtykke. Det samme gjelder om badet krever en utvidelse av hytta som endrer dens karakter.
Slik går dere frem
Sett opp vedtaket skriftlig med beløp og tidsplan. Be om tilbud, så kostnaden er dokumentert. Gi alle sameierne tid til å svare. Avklar hvem som betaler, og hvordan det fordeles. Se også bruksdeling i familiehytta for råd om å organisere bruken og kjøp av andel i hyttesameie for hva du bør vite om kostnader.
Kort oppsummert
- Flertallet kan vedta oppussing av hytta som ordinær forvaltning, men ikke tiltak som gir urimelig kostnad eller gjør hytta om til noe annet.
- Loven har ingen beløpsgrense. Vurderingen bygger på hyttas verdi, nytten og hva eierne tåler.
- Nødvendig vedlikehold kan hver sameier kreve, og han kan få utleggene dekket.
- Flertallet kan ikke vedta pantsetting. Lån med pant i hytta krever at alle er med.
- Vil flertallet pusse opp hytta i et sameie, går det best når vedtaket er skriftlig, kostnadene er dokumentert og alle har fått uttale seg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.