Kan jeg få pant i naboens tomt som sikkerhet for et forlik?

Pant krever naboens samtykke

Du kan ikke ta pant i en annens eiendom ensidig. Ved avtale kan panterett bare stiftes der loven hjemler det (panteloven § 1-2), og for fast eiendom er hjemmelen at eiendomsretten kan pantsettes (panteloven § 2-1). Forutsetningen er at naboen, som eier tomten, selv skriver under på et pantedokument.

En nabo som ikke vil gi pant, kan ikke tvinges til det i forliket. Du kan foreslå det som en del av avtalen, og naboen kan velge å gå med på det i bytte mot at du for eksempel godtar et lavere beløp eller lengre betalingsfrist.

Hva pantet kan sikre

Pant sikrer et pengekrav. En panterett får bare rettsvern når det er fastsatt et bestemt beløp eller et høyeste beløp for pantekravet (panteloven § 1-4). Skal forliket sikres med pant, må dere altså sette en sum, for eksempel at naboen skal betale 85 000 kroner i erstatning for en skade, og at pantet gjelder opp til 85 000 kroner. Panteretten omfatter dessuten visse tilleggskrav, som kostnader ved inndrivelse og renter for de to siste årene før tvangsdekning begjæres (§ 1-5).

Pant kan ikke sikre forpliktelser som ikke er pengekrav, for eksempel at naboen skal fjerne en hekk eller flytte et gjerde. Det går an å avtale et beløp naboen skal betale hvis han ikke oppfyller forpliktelsen, og sikre det beløpet med pant.

Pantet må tinglyses

Pant i fast eiendom får rettsvern ved tinglysing i grunnboken (panteloven § 2-5). Uten tinglysing er pantet gyldig mellom deg og naboen, men står svakt overfor andre, for eksempel hvis naboen selger eller får andre kreditorer. Rekkefølgen mellom rettigheter avgjøres av når dokumentene ble registrert (tinglysingsloven § 20). Er det allerede et banklån i tomta, kommer ditt pant bak det.

Skjøte og pantedokument som ikke er utstedt av offentlig myndighet, kan bare registreres hvis utstederens underskrift er bekreftet etter reglene i forskriften (tinglysingsloven § 17). Har naboen en ektefelle og tomta er felles bolig, kreves det dessuten skriftlig samtykke fra ektefellen etter ekteskapsloven § 32.

Hva du kan gjøre hvis naboen ikke betaler

Har du et registrert avtalepant, er det et tvangsgrunnlag for tvangsdekning (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2). Du kan da begjære tvangssalg av tomten. Salgssummen fordeles etter rangen, så eldre pant, som naboens banklån, dekkes først. Det som er igjen, går til deg opp til kravet, og resten tilfaller naboen.

Det er derfor verdien som blir igjen etter eldre pant som avgjør hvor god sikkerheten er. Har naboen lån som nesten tilsvarer tomtens verdi, er et pant bak banken lite verdt. Be om en grunnboksutskrift før du går med på en slik ordning, så du ser hvilke heftelser som ligger foran.

Forlik som tvangsgrunnlag og utlegg

Et forlik som er inngått for norsk domstol (rettsforlik), er et alminnelig tvangsgrunnlag for tvangsfullbyrdelse (tvangsfullbyrdelsesloven § 4-1). Det betyr at du kan be namsfogden om utlegg uten å ta saken til retten på nytt. Utleggspant stiftes da i det naboen eier, som tomten (§ 7-1).

Et vanlig skriftlig forlik mellom naboer er ikke et slikt tvangsgrunnlag. Det samme gjelder et gjeldsbrev som ikke inneholder vedtakelse av at gjelden kan inndrives uten søksmål. Har forliket form av et gjeldsbrev på en bestemt sum der naboen har vedtatt inndriving uten søksmål, og underskriften er bekreftet av to myndige vitner, er det et særlig tvangsgrunnlag for utlegg (§ 7-2). Hvordan dom, forlik og utlegg henger sammen, står i dom, forlik og utlegg hos namsmannen.

Utleggspantet kommer etter eldre pant i rangen, og det forutsetter at naboen ikke betaler som avtalt.

Kort oppsummert

• Du kan bare få pant i naboens tomt hvis naboen frivillig skriver under på et pantedokument.
• Pantet må gjelde et bestemt beløp eller et høyeste beløp, og det må tinglyses i grunnboken.
• Er tomta naboens felles bolig, må ektefellen samtykke skriftlig.
• Rettsforlik er et tvangsgrunnlag, og et gjeldsbrev med vedtakelse om inndriving uten søksmål kan gi utlegg.
• Et vanlig skriftlig forlik gir hverken pant eller utlegg av seg selv.