Innbrudd i garasjen jeg leier: må utleier dekke tapet?
Nei, utleier svarer normalt ikke for et innbrudd i en leid garasje. Et innbrudd er en kriminell handling fra en tredjeperson og ikke i seg selv en mangel eller et mislighold fra utleier. Utleier kan bli erstatningsansvarlig hvis garasjen ikke var sikret slik som avtalt eller lovet, eller hvis utleier ikke rettet en feil du hadde meldt fra om. Ellers er det din egen forsikring som kan dekke tapet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Innbrudd i garasjen du leier og utleiers ansvar
Husleieloven gjelder også leie av garasje. Det ser man blant annet av at loven på flere punkter har egne unntak for «selvstendig leie av garasje eller bod». En garasje regnes som lokale, ikke som bolig, og husleieloven kan derfor i stor grad fravikes ved avtale når det gjelder lokale, jf. § 1-2 annet ledd. Les kontrakten din først, for mange garasjekontrakter sier uttrykkelig at innbrudd og tyveri er leierens risiko.
Er kontrakten taus, er det lovens regler om mangel og erstatning som gjelder. Utleier plikter etter husleieloven § 5-1 å stille garasjen til din disposisjon i samsvar med avtalen. Det er ikke det samme som å garantere at ingen bryter seg inn. Et innbrudd gjør ikke garasjen mangelfull i seg selv.
Når utleier kan bli erstatningsansvarlig
Etter husleieloven § 2-13 kan leieren kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Erstatning forutsetter altså at garasjen har en mangel, og at tapet skyldes den. Det kan tenkes i flere situasjoner.
- Garasjeporten eller låsen var dårligere enn utleier hadde opplyst eller lovet, for eksempel at det var elektronisk lås og alarm, men låsen viste seg å være en vanlig hengelås. Etter § 2-3 er det en mangel hvis garasjen ikke svarer til opplysninger utleier har gitt, når opplysningene påvirket avtalen. Erstatning kan også kreves etter § 2-13 hvis garasjen alt på avtaletiden avvek fra det utleier tilsikret.
- Du hadde meldt fra om en ødelagt lås eller port, og utleier gjorde ingenting. Etter husleieloven § 5-7 kan du kreve retting når utleier ikke oppfyller sine plikter. Lar utleier en kjent feil stå, er det vanskelig å kalle det noe annet enn forsømmelse, og leieren kan i alle tilfeller kreve erstatning når tapet skyldes feil eller forsømmelse fra utleiers side.
- Utleier kjente til tidligere innbrudd i garasjeanlegget og ikke fortalte det da du leide. Det kan gi en mangel etter § 2-4, som gjelder opplysninger utleier kjente til og du hadde grunn til å regne med å få.
I alle disse tilfellene må du kunne vise at tapet skyldes mangelen. At innbruddet ville skjedd uansett, svekker kravet.
Det loven sier om tap av gjenstander
Husleieloven skiller mellom direkte og indirekte tap. Indirekte tap omfatter blant annet tap som følge av tingskade (§ 2-14 annet ledd). Den alminnelige erstatningsregelen i første ledd av § 2-13 omfatter ikke slike tap. De kan bare kreves erstattet når utleier har gjort feil eller vist forsømmelse, eller når garasjen avvek fra det som var tilsikret. Loven sier ikke uttrykkelig om tyveri av gjenstander regnes som tingskade. Det sikre grunnlaget for å få dekket tapet av innholdet i garasjen er derfor feil eller forsømmelse fra utleier, slik som i eksemplene over.
Du må dessuten begrense tapet med rimelige tiltak. Gjør du ikke det, må du bære den delen selv, jf. § 2-14 fjerde ledd. Har du lagret verdisaker i garasjen etter at du visste om en feil ved låsen, kan kravet bli redusert.
Din egen forsikring og dokumentasjonen
I praksis er det ofte forsikringen som dekker tapet. Innboforsikringer har ulike vilkår for gjenstander som oppbevares utenfor boligen, og for bil, verktøy og utstyr som brukes i næring. Sjekk vilkårene dine, og meld innbruddet til forsikringsselskapet så fort som mulig. Mer om dette står i innbrudd i bod og garasje. Om bilen står i garasjen, finner du mer i ansvar for bil i garasje.
Slik dokumenterer du:
- Meld saken til politiet, og få anmeldelsen skriftlig.
- Ta bilder av skadene på port og lås, og av tomme hyller.
- Lag en liste over det som er stjålet, med kjøpspris og alder, og sett ved kvitteringer så langt du har dem.
- Send utleier en skriftlig melding med tidspunkt, hva som skjedde, og krav om at skaden utbedres.
porten som ikke låste
Sander leier en garasje av Selma for 1 200 kroner i måneden til verktøy og sykler. I august melder han i en SMS at låsen på garasjeporten sitter fast og ikke går helt igjen. Selma svarer «ser på det». I oktober er det innbrudd, og verktøy og en elsykkel til 28 000 kroner blir stjålet. Låsen var ikke reparert.
Sander har SMS-en som viser at Selma kjente til feilen, politianmeldelsen og kvitteringer for det meste av utstyret. Her er det mer enn en tilfeldig kriminell handling. Selma ble gjort kjent med en feil som kunne vært rettet, og lot det være. Sander kan kreve erstatning etter § 2-13. Hun kan innvende at tyvene kunne brutt seg inn uansett, og at Sander selv kunne flyttet elsykkelen. Sander må dokumentere verdien av det stjålne, og kravet kan reduseres hvis han ikke begrenset tapet.
Hadde låsen vært i orden og ingen feil meldt, ville Sander stått uten krav mot Selma og måttet gå til forsikringen sin.
Kort oppsummert
- Utleier svarer ikke for innbrudd i en leid garasje bare fordi det skjedde. Et innbrudd er ikke i seg selv en mangel.
- Utleier kan ha ansvar for tapet når garasjen ikke var sikret som avtalt eller lovet, eller når utleier lot en feil han kjente til stå uten å rette den.
- Kontrakten kan flytte risikoen til leieren, siden garasje regnes som lokale og loven kan fravikes.
- Dokumenter tapet, meld fra til politiet, utleier og forsikringen, og begrens tapet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.