Ingen fortalte at det skulle bygges rett utenfor vinduet: er det en mangel?
Ja, det kan være en mangel etter husleieloven § 2-4, men bare hvis utleier kjente eller måtte kjenne til byggeplanene og du hadde grunn til å regne med å få vite om dem. Loven krever også at det kan antas at det manglende varselet påvirket avtalen. Kjente du selv til byggingen, eller måtte du kjenne til den, kan du ikke gjøre den gjeldende som mangel. Er det en mangel, kan du kreve avslag i leien og erstatning for tap, og i alvorlige tilfeller heve avtalen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Opplysninger utleier ikke ga
Husleieloven § 2-4 handler om det utleier tiet om. Det er en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleier kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Loven nevner ikke byggeplaner uttrykkelig. Spørsmålet er om byggingen er et slikt forhold ved husrommet, og det er det mulig å argumentere for når den vil endre hvordan leiligheten fungerer å bo i, for eksempel med støv, støy og mørkere rom i lang tid.
Et vilkår til må være oppfylt. Det må kunne antas at utleiers taushet har virket inn på avtalen. Hadde du uansett leid leiligheten, for eksempel fordi du hadde få andre alternativer og tok den med åpne øyne, er dette vilkåret svakere.
Kjente utleier til byggeplanene?
Utleier har plikt til å opplyse om det vedkommende kjente eller måtte kjenne til. Det er først og fremst konkret kunnskap som teller. Har utleier fått nabovarsel om et nytt bygg, sittet i et møte om saken eller selv solgt tomten ved siden av, kjente utleier til planene.
Noe annet er at planer som utleier ikke kjente, ikke blir en mangel etter § 2-4. Loven gir ikke en egen regel for byggeprosjekter som ingen hos utleier visste om. Da må du se på om du har andre muligheter, for eksempel å si opp etter vanlige regler. Hva utleier «måtte kjenne til», er en vurdering av hva en rimelig utleier med den eiendommen ville ha undersøkt. Det finnes ikke noe fast svar som gjelder alle.
Når du selv måtte kjenne til planene
Husleieloven § 2-6 første ledd sier at det du kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, ikke kan gjøres gjeldende som mangel. Sto det en byggekran på tomten da du var på visning, eller hang det en byggeskilt ved porten, er det vanskelig å hevde at du ikke visste.
Tredje ledd i § 2-6 sier samtidig at første og annet ledd ikke innskrenker § 2-4. Hvordan de to reglene virker sammen når du selv kjente til noe, sier ikke lovteksten noe om. I praksis svekker det du selv visste, kravet ditt, særlig når byggingen var synlig.
Bygging utenfor vinduet som mangel ved leien: hva du kan kreve
Hvis vilkårene er oppfylt, gjelder de vanlige reglene for mangler.
Du kan kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd. Avslaget skal svare til forskjellen mellom leieverdien av husrommet uten og med mangelen, og gjelder så lenge mangelen varer. Byggeperioden setter derfor rammen for hvor lenge avslaget løper.
Du kan kreve erstatning for økonomisk tap som utleier med rimelighet kunne forutsett. En leietaker som må leie et midlertidig kontor fordi hjemmekontoret ble uegnet, kan ha et krav, men indirekte tap som tapt omsetning er unntatt.
Du kan heve avtalen hvis mangelen er et vesentlig mislighold. Det er en høy terskel, og en periode med støy og redusert utsikt vil sjelden være nok alene.
Du kan også kreve retting, men utleier kan ikke stanse en nabos bygging. Retting vil i praksis ikke være aktuelt, og det er avslaget som blir viktigst.
Meld fra raskt
Etter § 2-8 må du gi utleier melding innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget mangelen. Gjør du ikke det, mister du retten, med mindre utleier har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. For byggestøy betyr det at du bør melde fra når arbeidet starter og du ser omfanget, ikke vente til det er over.
Cecilie og kranen utenfor stuevinduet
Cecilie signerer en leiekontrakt i april for en treroms leilighet til 14 500 kroner i måneden. Annonsen beskrev en rolig leilighet med lys stue. Daniel, som eier leiligheten, hadde fått nabovarsel i mars om et nytt boligbygg tolv meter fra stuevinduet, men nevnte ikke dette. Cecilie flyttet inn i mai. I juni begynte rivingen, og byggeperioden er anslått til atten måneder.
Cecilie melder skriftlig fra to uker etter oppstart og krever avslag i leien. Hun mener leieverdien i byggeperioden er 13 000 kroner. Avslaget blir 1 500 kroner i måneden så lenge byggingen pågår. Daniel svarer at han ikke trodde det angikk henne. Det hjelper ham ikke, for han kjente til planene, og de var egnet til å påvirke avtalen.
Hadde Daniel ikke fått nabovarsel og ikke visst noe, ville § 2-4 ikke gitt Cecilie krav. Da måtte hun enten leve med byggingen eller si opp etter vanlige regler.
Kort oppsummert
- Bygging utenfor vinduet kan være en mangel i leien etter § 2-4 når utleier kjente eller måtte kjenne til planene og du hadde grunn til å få vite om dem.
- Planer utleier ikke kjente til, gir ikke mangel etter denne bestemmelsen.
- Du kan ikke klage på det du selv kjente til eller måtte kjenne til.
- Kravet er først og fremst avslag i leien for byggeperioden, og erstatning for dokumenterte tap.
- Meld fra skriftlig kort tid etter at byggingen starter.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.