Garantien har to «trinn»

Det er lett å bli forvirret av prosentene, så la oss ta det rolig. Garantien etter § 12 har to nivåer som henger sammen med tidspunktet for kravet:

  • I byggetiden og frem til/i forbindelse med overtakelsen: Garantien skal dekke minst 10 prosent av vederlaget.
  • I perioden etter overtakelsen (i fem år): For krav som gjøres gjeldende på et senere tidspunkt enn i forbindelse med overtakelsen, kan garantien være minst 5 prosent av vederlaget.

Med andre ord: Vernet er sterkest rundt selve byggingen og overtakelsen (10 prosent), og litt lavere – men fortsatt solid – i reklamasjonstiden etterpå (5 prosent).

Et tydelig regneeksempel

Familien Strand bygger en enebolig til 5 000 000 kroner, og de eier tomta selv. Hvor stor må garantien være?

  • I byggetiden / ved overtakelse: minst 10 % av 5 000 000 = 500 000 kroner.
  • I fem år etter overtakelse: minst 5 % av 5 000 000 = 250 000 kroner.

Det betyr at hvis familien får et berettiget krav i forbindelse med overtakelsen – for eksempel på grunn av mangler eller forsinkelse – kan de kreve opptil 500 000 kroner fra garantisten. Dukker det opp en mangel tre år senere, er garantirammen 250 000 kroner.

Et eksempel til, med andre tall

Per og Lena bygger et rekkehus til 3 600 000 kroner på egen tomt:

  • Byggetid / overtakelse: 10 % = 360 000 kroner.
  • Fem år etter: 5 % = 180 000 kroner.

Skulle entreprenøren gå konkurs midt i byggingen, har Per og Lena en garantiramme på 360 000 kroner å støtte seg på for sine krav – i tillegg til vernet som ligger i at de har fulgt fremdriften med betalingene.

Et viktig særtilfelle: Når entreprenøren eier tomta

Reglene over gjelder den vanligste situasjonen, der du eier tomta og entreprenøren bare bygger. Men noen ganger kjøper du både tomt og hus av samme utbygger – altså en avtale som også omfatter rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b). Da er prosentene litt lavere:

  • Garantien skal dekke minst 5 prosent av vederlaget, og gjelde i fem år etter overtakelse.
  • For krav som gjøres gjeldende før overtakelsen, kan garantisummen være minst 3 prosent.

Grunnen til at prosentene er lavere her, er at du i disse tilfellene har et ekstra vern: Pengene du betaler inn før overtakelse skal være sikret med en egen forskuddsgaranti etter § 47, eller du har fått overført retten til eiendommen. Sikkerheten er altså ivaretatt på en litt annen måte.

Eksempel: Familien Olsen kjøper både tomt og ferdig hus av en utbygger for 6 000 000 kroner. Her er § 12-garantien minst 5 % = 300 000 kroner i fem år etter overtakelse, og for krav før overtakelse minst 3 % = 180 000 kroner – men i tillegg er forskuddsbetalingene deres sikret etter § 47.

Det er minstekrav – ikke maks

Merk ordet «minst» i loven. Prosentene er gulv, ikke tak. Dere kan avtale en høyere garanti, men aldri en lavere. Loven kan ikke fravikes til skade for deg som forbruker (§ 3). Ser du en kontrakt med lavere garanti enn lovens minstekrav, er den delen av avtalen ugyldig, og du kan kreve at garantien bringes opp på riktig nivå.

Slik kontrollerer du garantibeløpet

  1. Finn vederlaget – den totale prisen på huset (inkludert merverdiavgift).
  2. Eier du tomta selv? Da er det 10 % i byggetiden og 5 % etter overtakelse.
  3. Kjøper du tomt og hus samlet? Da er det 5 %, og 3 % for krav før overtakelse – men sjekk forskuddsgarantien.
  4. Regn ut beløpene og sammenlign med garantierklæringen du har fått.
  5. Reager hvis tallene er for lave. Du har krav på lovens minstebeløp.

Hva regnes med i «vederlaget»?

Prosentene regnes av det samlede vederlaget – altså totalprisen på huset, inkludert merverdiavgift. Det er den prisen som gjelder på avtaletidspunktet som er utgangspunktet. Kommer det avtalte tillegg underveis som øker totalprisen vesentlig, kan det også påvirke hva garantien bør dekke. Er du i tvil om grunnlaget er riktig, be entreprenøren forklare hvordan garantibeløpet er beregnet.

Et særtilfelle gjelder borettslag: Hvis du kjøper en ny bolig knyttet til en andel i et borettslag, regnes garantisummen ut fra summen av kontantvederlaget og din andel av fellesgjelden i borettslaget. Det er fordi den reelle prisen på en borettslagsbolig består av begge deler. Eksempel: En leilighet har et kontantvederlag på 1 500 000 kroner og en andel fellesgjeld på 2 000 000 kroner. Da regnes garantien av 3 500 000 kroner, ikke bare av de 1 500 000 du betaler kontant.

Et eksempel der garantien ikke strakk til

Det er verdt å være klar over at minstegarantien ikke alltid dekker alt. Tenk deg at et hus til 4 000 000 kroner får så alvorlige problemer at det å rette opp koster 700 000 kroner, og entreprenøren er konkurs. Garantien i byggetiden på 10 % = 400 000 kroner dekker en stor del, men ikke hele tapet. Dette er en påminnelse om to ting: For det første at du bør passe på at betalingene aldri løper foran fremdriften, slik at tapet i utgangspunktet blir mindre. For det andre at det noen ganger kan være verdt å avtale en høyere garanti enn minstekravet, særlig ved dyre eller kompliserte prosjekter.

Kort oppsummert

Eier du tomta, skal § 12-garantien være minst 10 prosent av prisen i byggetiden og ved overtakelse, og minst 5 prosent i fem år etterpå. Kjøper du tomt og hus samlet, er satsene minst 5 prosent (og 3 prosent for krav før overtakelse), men da er forskuddet ditt sikret på annet vis. Ved borettslag regnes prosentene av kontantvederlag pluss andel fellesgjeld. Dette er minstekrav – dere kan avtale mer, aldri mindre. Regn alltid ut beløpet selv og sjekk at garantierklæringen stemmer.