Som regel må du sørge for å skaffe en ny entreprenør som gjør ferdig jobben – og garantien (§ 12) er ment å dekke merkostnaden ved dette. Konkursboet fullfører nesten aldri byggingen for deg. Det høres tungt ut, men med ryddig fremgang kommer de aller fleste i mål til slutt.
Den korte sannheten: prosjektet stopper opp
Når en entreprenør går konkurs, stanser byggingen. Bobestyreren i konkursboet har som hovedoppgave å sikre verdier og betale kreditorene – ikke å fullføre kundenes hus. I noen tilfeller kan boet velge å «tre inn» i kontrakten og fullføre, men det er sjelden. Du må derfor som regel selv ta grep for å få boligen ferdig.
Du må skaffe en ny entreprenør
Den praktiske løsningen er å hyre en ny entreprenør til å fullføre arbeidet. Dette koster ofte mer enn opprinnelig avtalt, fordi: - En ny entreprenør må sette seg inn i et prosjekt han ikke har startet. - Det halvferdige arbeidet må vurderes og noen ganger rettes opp. - Prisene kan ha steget siden den opprinnelige avtalen. - Hastverk og en svakere forhandlingsposisjon koster.
Denne merkostnaden er nettopp det garantien (§ 12) skal hjelpe deg å dekke.
Eksempel: Familien Strand finner en ny entreprenør
Familien Strand bygde enebolig til 5 millioner kroner. Entreprenøren gikk konkurs da huset var 60 % ferdig. De innhentet tilbud fra en ny entreprenør, som tok 2,4 millioner for å fullføre – mens den gjenstående delen opprinnelig skulle kostet 2 millioner. Merkostnaden ble dermed 400 000 kroner.
Familien Strand krevde utbetaling fra garantien (§ 12) for å dekke en del av denne merkostnaden, og meldte resten som krav i konkursboet. Slik kom de i mål, selv om det ble dyrere og tok lengre tid enn planlagt.
Hvorfor en uavhengig fagvurdering er gull verdt
Før en ny entreprenør tar over, bør du få en uavhengig fagperson – takstmann eller byggteknisk rådgiver – til å vurdere kvaliteten på det arbeidet som er gjort. Dette gir deg to ting: dokumentasjon på tilstanden (viktig for garantikravet og boet), og trygghet for at du ikke bygger videre på skjulte feil. Det kan også avdekke om den konkursrammede entreprenøren utførte mangelfullt arbeid som må rettes.
Hva med byggetillatelser og ansvarsrett?
Et praktisk poeng mange glemmer: i et byggeprosjekt er det knyttet ansvarsrett til ulike aktører (ansvarlig søker, ansvarlig utførende osv.). Når entreprenøren går konkurs, faller hans ansvarsrett bort, og den nye entreprenøren må som regel overta eller etablere ny ansvarsrett overfor kommunen for å kunne fullføre lovlig. Sørg for at den nye entreprenøren ordner dette, slik at byggesaken din ikke stopper opp hos kommunen. En seriøs entreprenør vil kjenne til dette og ta det med i tilbudet.
Eksempel: Familien Berg holder byggesaken i orden
Da entreprenøren til familien Berg gikk konkurs, var huset 65 % ferdig. Den nye entreprenøren de hyret, sørget både for å overta ansvarsretten overfor kommunen og for å dokumentere tilstanden ved oppstart. Dermed gikk fullføringen smertefritt, og de unngikk problemer med ferdigattest senere. Lærdommen: det er ikke bare snekring som må på plass når noen overtar – også papirene mot kommunen må ryddes opp i.
Steg-for-steg for å få boligen ferdig
- Stopp og sikre byggeplassen – ta bilder og dokumenter hvor langt arbeidet er kommet.
- Få en uavhengig fagperson til å vurdere kvaliteten på det utførte arbeidet.
- Innhent tilbud fra flere nye entreprenører på å fullføre.
- Dokumenter merkostnaden – differansen mellom det opprinnelige og det nye.
- Krev utbetaling fra garantien (§ 12) for å dekke merkostnaden.
- Meld resten av tapet i konkursboet.
- Vurder juridisk hjelp, særlig hvis underleverandører har pant eller krav.
Kan du fortsette med de samme håndverkerne?
Ofte er det ikke entreprenørselskapet selv, men innleide underleverandører – tømrere, rørleggere, elektrikere – som har gjort selve jobben på huset ditt. Når selskapet går konkurs, er disse fagfolkene gjerne uten oppdrag. I praksis kan det noen ganger lønne seg å inngå nye, direkte avtaler med de samme håndverkerne for å fullføre. De kjenner allerede prosjektet, og du sparer tid. Men pass på: lag skriftlige avtaler, avklar pris på forhånd, og sjekk at de ikke har et utestående pantekrav mot eiendommen din fra den gamle entreprenøren.
Eksempel: Ingrid bygger ferdig med kjente fjes
Ingrids entreprenør gikk konkurs da huset manglet kjøkken, maling og noe elektrikerarbeid. I stedet for å finne en helt ny totalentreprenør, kontaktet hun elektrikeren og maleren som allerede hadde vært på bygget. De gjorde resten på direkte avtale til avtalt timepris. Det ble ryddig og forutsigbart, og merkostnaden ble lavere enn frykten tilsa. Garantien (§ 12) dekket mellomlegget.
Pass på underleverandører og pant
Et vanlig problem ved konkurs er at underleverandører (rørlegger, elektriker, taktekker) ikke har fått betalt av den konkursrammede entreprenøren, selv om du har betalt entreprenøren. Noen kan forsøke å rette krav mot deg eller ta pant i eiendommen. Her gjelder det å ha orden på dokumentasjon på hva du har betalt, og få juridisk hjelp, slik at du ikke ender med å betale samme arbeid to ganger.
Hvordan velge riktig ny entreprenør?
Når du skal hyre noen til å fullføre, ikke bare ta den billigste eller den raskeste. Tenk på: - Erfaring med å overta halvferdige prosjekter – det er en egen disiplin. - Vilje til å gi skriftlig, fastpris-tilbud på det gjenstående. - Gode referanser og gyldige godkjenninger. - At de dokumenterer tilstanden ved oppstart, så ansvaret er klart hvis det senere dukker opp feil fra den forrige entreprenøren.
Innhent gjerne to–tre tilbud. Det gir deg både et bedre pristilbud og en sterkere dokumentasjon på hva merkostnaden er – noe du trenger når du krever utbetaling fra garantien.
Hva hvis garantien ikke dekker alt?
Garantien har et tak (3 % i byggetiden). Er merkostnaden større enn garantibeløpet, må du kreve det overskytende fra konkursboet – der du dessverre ofte får lite. Derfor er det viktig å holde merkostnaden nede ved å innhente flere tilbud, opptre ryddig og ikke forhaste deg unødig. Jo bedre du dokumenterer og forhandler, jo mindre blir tapet ditt til slutt.
Kort oppsummert
Hvis entreprenøren går konkurs, er det som regel du selv som må skaffe en ny entreprenør til å fullføre boligen – konkursboet gjør det sjelden. Garantien (§ 12) skal dekke merkostnaden ved å bli ferdig, men har et tak, og overskytende må meldes i boet. Sikre byggeplassen, få en uavhengig vurdering, innhent flere tilbud, og pass på underleverandører og pant. Med ryddig fremgang kommer de fleste i mål til slutt.