Hvem betaler nytt tak når vi deler tak i en tomannsbolig?
Når dere deler tak i en tomannsbolig og eier det sammen, deles kostnaden til nytt tak som utgangspunkt etter hvor stor andel hver av dere eier, hvis dere ikke har avtalt noe annet. Eier dere like store deler, blir det halvparten hver. Kostnader som ikke er nødvendige for begge, kan fordeles etter nytte, og et flertall kan ikke vedta urimelig kostnad. Har hver av dere derimot sin egen takflate, betaler hver for sin.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Først: hvem eier hvilken del av taket
Det første du må avklare, er om taket er felles eller delt. At husene står vegg i vegg, betyr ikke at taket er felles.
Har dere to separate takflater, og hver av dere eier flaten over sin del, er det i utgangspunktet bare å bytte hver sin. Taket er da ikke felles, og kostnaden er din egen. Det samme gjelder om dere har gjort en tinglyst eller skriftlig avtale om å dele eller skille.
Er taket én sammenhengende konstruksjon som dere eier sammen, kommer sameigelova inn. Loven gjelder når to eller flere eier noe sammen slik at retten er regnet i andeler, og den gjelder så langt ikke noe annet følger av avtale eller særlige rettsforhold (§ 1). Les i skjøtet og i de tinglyste dokumentene hvordan taket er beskrevet. Er dere i tvil om hvor skillet går, kan en takmester beskrive hvordan konstruksjonen er bygget.
Hva sameigelova sier om kostnadene
Etter sameigelova § 9 bærer sameierne faste og nødvendige utgifter på tingen etter andel. Det samme gjelder andre vanlige utgifter så langt alle kan få etter måten like stor nytte av dem. Kostnader utenfor dette deles etter nytte.
Når ikke noe annet er avtalt, regnes hver sameier som eier like stor del (§ 2). Eier dere hver halvparten, deler dere regningen likt. Har skjøtet en annen brøk, gjelder den.
Et nødvendig takbytte, fordi taket er utett eller utslitt, er en nødvendig utgift. Det er også en utgift som begge får nytte av. Dere deler den etter andel. Er det derimot én av dere som vil ha en dyrere løsning enn nødvendig, er merkostnaden et spørsmål om nytte og om dere er enige.
Krav om at taket holdes forsvarlig ved like
Sameigelova § 8 sier at hver sameier har krav på at tingen holdes forsvarlig ved like. Kommer det vann inn gjennom taket, kan du på egen hånd ta deg av det som trengs for å berge tingen fra skade. Du skal først rådføre deg med den andre så langt det kan gjøres uten forsinkelse og uten særlig kostnad. Du kan regne deg en rimelig lønn for arbeidet, og nødvendige utlegg har du krav på å få igjen.
Det betyr at du kan sette i gang akutte tiltak, for eksempel å tette en lekkasje, og kreve den andres del. Et helt nytt tak er et stort tiltak, og her bør du først innhente tilbud, sende dem til naboen og be om svar innen en rimelig frist.
Kan naboen tvinges til et dyrere tak
Nei, ikke uten videre. Etter § 4 kan et flertall vedta styring og utnytting i samsvar med det tingen er til for, men vedtaket må ikke gå ut på urimelig kostnad eller å gjøre tingen om til noe annet. Med to eiere som eier like mye finnes det ikke flertall, og halvpart mot halvpart avgjøres ved loddtrekning etter § 7. Loddet gir likevel ikke rom for et urimelig kostbart vedtak. En lettere løsning som dekker behovet, er ofte det som tåler en prøving.
Forskjellen mellom nødvendig og ønsket gjør utslaget. Skal taket byttes fordi det lekker, er det nødvendig. Skal det byttes til mer dyrt materiale enn før, fordi det ser bedre ut, er det mer tvilsomt at naboen må betale sin del.
Mette og Karsten
Mette Lund og Karsten Dahl eier hver sin halvdel av en tomannsbolig med ett sammenhengende tak. De har aldri avtalt noe om taket, og skjøtene beskriver ikke delingen. Taket fra 1985 lekker over Mettes loft.
En takmester gir to tilbud. Nytt tak med betongstein koster 310 000 kroner. Samme tak med skifer koster 370 000 kroner. Mette vil ha skifer, fordi det holder lenger. Karsten vil ha betongstein.
Utgangspunktet er at nødvendig takbytte deles likt, 155 000 kroner hver for betongstein. Karsten kan ikke tvinges til å betale 185 000 kroner for skifer, for det er en dyrere løsning enn det som trengs. Mette tilbyr å dekke forskjellen på 60 000 kroner selv, så Karsten fortsatt betaler 155 000. Karsten sier ja, og de skriver det ned. Hadde han sagt nei, hadde taket blitt betongstein, med 155 000 kroner på hver.
Når dere ikke blir enige
Skriv til naboen med tilbudene, en frist og en forklaring på hvorfor taket må byttes. Blir det ikke løst, kan du ta saken til forliksrådet. Er du i tvil om rettighetene, hjelper det å se på hvordan en nabokonflikt løses.
Sameiere kan kreve at sameiet oppløses etter varsel, men kan tingen ikke deles uten skade, kan den selges gjennom namsmyndighetene (§ 15). Det er sjelden riktig for en tomannsbolig bare på grunn av et tak.
Kort oppsummert
- Avklar om taket er felles eller delt. Har hver sin takflate, betaler hver for sitt.
- Er taket eid sammen, deles nødvendige utgifter etter andel (sameigelova § 9), som er halvparten hver når dere eier like deler.
- Kostnader som ikke er nødvendige for begge, kan fordeles etter nytte.
- Hver sameier kan kreve at taket holdes forsvarlig ved like, og kan gjøre det som trengs for å berge det fra skade (§ 8).
- Et flertall kan ikke vedta urimelig kostnad, så du kan ikke tvinge naboen til et dyrere tak enn nødvendig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.