I de fleste borettslag er det borettslaget som betaler for selve utskiftingen av vinduer, siden vinduene regnes som en del av bygningens fasade og ytre konstruksjon. Samtidig har du som andelseier normalt ansvar for det indre, løpende vedlikeholdet — som pussing, smøring av beslag og skifte av tetningslister. Akkurat hvor grensen går, er likevel et av de områdene der vedtektene i det enkelte borettslag ofte sier mer enn loven alene.

Hva sier loven?

Borettslagsloven § 5-12 nevner vinduer blant det andelseieren skal vedlikeholde i sin bruksenhet. Samtidig legger § 5-17 vedlikeholdsansvaret for bygningens bærende konstruksjoner og fasade til borettslaget. Vinduer havner dermed i et krysningspunkt: de er en del av bygningskroppen utad, samtidig som de brukes og betjenes daglig av den enkelte andelseier innad.

I praksis har dette blitt løst slik at andelseieren tar det løpende, indre vedlikeholdet — mens selve utskiftingen av vinduet, altså karm og ramme, som regel faller på borettslaget når vinduet er utslitt av alder, råte eller generell forfatning. Begrunnelsen er at et vindusbytte påvirker bygningens fasade og at det er mest praktisk og kostnadseffektivt at borettslaget koordinerer slikt arbeid samlet for hele bygningen, fremfor at hver andelseier bytter vinduer på egen hånd til ulike tider.

Hvorfor mange borettslag samordner vindusutskifting

Utskifting av vinduer handler ofte om mer enn bare det enkelte vindu. Nyere vinduer har normalt bedre isolasjonsevne, noe som påvirker hele bygningens energiforbruk og innemiljø. Skifter borettslaget vinduer i hele bygget samtidig, sikrer man dessuten et enhetlig utseende på fasaden, som igjen kan ha betydning for bygningens verdi og estetiske uttrykk. Dette er en viktig grunn til at mange borettslag ønsker å beholde kontrollen over denne typen arbeid selv, fremfor å overlate det til den enkelte andelseier å bytte vindu etter eget forgodtbefinnende.

Men dette varierer

Det finnes ikke én fasit som gjelder for alle borettslag. Mange lag har egne vedtektsbestemmelser som presiserer nøyaktig hvor ansvaret ligger — noen legger hele vindusansvaret til borettslaget, inkludert glass som knuses, mens andre pålegger andelseieren å dekke utskifting av enkeltglass eller skade som skyldes eget forhold, for eksempel om du selv har knust ruten. Før du bestiller nye vinduer eller kontakter et håndverkerfirma, bør du derfor alltid sjekke vedtektene til akkurat ditt borettslag, eller ta kontakt med styret for en avklaring.

Hva med altandører og terrassedører?

De samme prinsippene som gjelder for vanlige vinduer, gjelder normalt også for altandører, balkongdører og andre glassdører som er en del av bygningens fasade. Fordi disse ofte er noe større og dyrere å skifte enn et standardvindu, er det desto viktigere å avklare ansvaret på forhånd dersom du opplever problemer med en slik dør — for eksempel dårlig tetting, kondens mellom glassene eller vanskeligheter med å lukke den skikkelig.

Et typisk eksempel

Se for deg en andelseier som over flere år merker at et vindu trekker kaldluft og at karmen har begynt å råtne i bunnen. Dette er ikke noe andelseieren kan utbedre med "enkle midler" — karmen må skiftes ut i sin helhet, og dette regnes normalt som en del av bygningens fasade. I et slikt tilfelle vil andelseieren melde forholdet til styret, som deretter vurderer om vinduet skal byttes som del av borettslagets ordinære vedlikehold, gjerne i sammenheng med andre vinduer i bygget.

Sammenlign dette med en andelseier som ved et uhell knuser en rute mens hen flytter et møbel. Her er årsaken andelseierens eget forhold, og mange vedtekter vil da legge kostnaden for selve glasset — om ikke hele vinduet — på andelseieren selv.

Hva bør du gjøre hvis du er usikker?

Meld fra til styret skriftlig så snart du oppdager et problem med et vindu, uansett om du tror det er ditt eller borettslagets ansvar. Da får du en tidsstemplet dokumentasjon på når forholdet ble oppdaget, og styret kan gi deg en tilbakemelding på hvordan akkurat deres borettslag praktiserer fordelingen. Dersom flere vinduer i bygget har samme alder og tilstand, er det dessuten ofte mer lønnsomt for borettslaget å samordne en full utskifting av alle vinduer i én omgang enn å reparere enkeltvis etter hvert som problemene dukker opp — noe som også kan påvirke tidspunktet for når akkurat ditt vindu blir byttet.

Vær også oppmerksom på at dersom du ønsker å bytte vinduer på egen hånd, uten at det er avklart med styret, risikerer du at borettslaget ikke aksepterer at kostnaden dekkes i ettertid — eller at det nye vinduet ikke tilfredsstiller de kravene borettslaget har til utseende og fasadeuttrykk. Avklaring før arbeidet settes i gang er derfor alltid den tryggeste veien å gå.

Ønsker du bedre vinduer enn standarden?

Noen andelseiere ønsker vinduer med bedre lydisolasjon, sikkerhetsglass eller andre tilleggsegenskaper utover det borettslaget planlegger å sette inn som standard ved en samlet utskifting. I slike tilfeller er det vanlig praksis at borettslaget dekker kostnaden tilsvarende standardløsningen, mens andelseieren selv dekker mellomlegget dersom hen ønsker en oppgradert løsning. Dette bør avtales skriftlig med styret før arbeidet bestilles, slik at det ikke oppstår uenighet om fordelingen av regningen i etterkant.