Hvem betaler når den felles stikkledningen til tre hus sprekker?
Uten annen avtale deler eierne regningen etter eierandel, og andelene regnes som like store når ingenting annet kan vises. Sprekker en felles stikkledning til tre hus, betaler derfor hver av dem normalt en tredjedel av reparasjonen på den delen alle bruker. Strekninger som bare ett hus bruker, bekostes av det huset. En skriftlig avtale mellom eierne går foran lovens regler.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem som eier en felles stikkledning
En stikkledning er ledningen som fører vann til huset eller avløp fra det. Når tre hus bruker samme ledning, eier de den normalt sammen. Juridisk er det et sameie (flere eier noe sammen, regnet i andeler), og reglene står i sameieloven (sameigelova). Loven gjelder bare så langt dere ikke har avtalt noe annet. En avtale mellom eierne går derfor foran lovens regler, jf. sameieloven § 1.
Er andelene ikke fastsatt noe sted, regnes alle eierne som like store. Tre hus gir tre like deler, selv om ett av husene er større enn de andre.
Ledningen kan ha flere deler. Kanskje går ett rør fra kommunens ledning og deler seg ved tomtegrensen i tre grener, en til hvert hus. Da eier dere hovedrøret sammen, mens hver gren hører til huset den forsyner. Hvor skillet går, kan ofte leses ut av tegninger fra byggesaken, tinglyste dokumenter eller en gammel avtale mellom tidligere eiere.
Er ledningen et avløpsanlegg, har forurensningsloven en egen regel. Ved private avløpsanlegg er eieren av eiendommen anlegget først ble anlagt for, ansvarlig for drift og vedlikehold, og forurensningsmyndigheten kan bestemme at andre skal ha ansvaret (forurensningsloven § 24). Regelen sier hvem myndighetene kan stille krav til. Hvordan dere seg imellom deler utgiftene, avgjøres av avtalen eller av sameieloven. Eier kommunen avløpsanlegget helt eller delvis, er det kommunen som har ansvaret for det.
Slik deles utgiftene etter sameieloven
Sameieloven har en regel om utgifter. Faste eller nødvendige utgifter, og vanlige utgifter som alle eierne får omtrent like stor nytte av, deles etter andel. Kostnader utenom dette fordeles etter hvor stor nytte hver enkelt har (sameieloven § 9).
En sprekk på strekningen som alle tre bruker, rammer alle tre like hardt, for uten ledning får ingen vann. Utbedringen deles derfor etter andel, altså likt. Sprekker det på en gren som bare forsyner ett hus, har bare det huset nytte av reparasjonen. Da bærer eieren av grenen kostnaden alene.
Ligger sprekken i en del av ledningen som kommunen eier, kommer ikke utgiften på de tre eierne i det hele tatt. Spør kommunen hvor tilknytningspunktet ligger før du bestiller graving.
sprekk i grøfta mellom tre hus
Marit, Kenneth og Zainab har hatt felles vannledning siden husene ble bygd. En vårdag faller trykket hos alle tre, og en entreprenør filmer røret inne fra en kum. Filmen viser en sprekk på hovedrøret, 18 meter fra tomtegrensen, og en mindre skade på grenen inn til Zainabs hus.
Tilbudet er 78 000 kroner for å grave opp og skifte hovedrøret og 18 000 kroner for grenen. Hovedrøret deles på tre, 26 000 kroner til hver. Grenen betaler Zainab alene. Hun ender på 44 000 kroner, mens Marit og Kenneth betaler 26 000 kroner hver.
Hadde de tre i sin tid skrevet en avtale om at Kenneth, som har det største huset, skulle dekke halvparten av hovedrøret, hadde fordelingen blitt en annen. Avtalen ville gått foran.
Hvem kan bestille jobben og få pengene tilbake
Ligger eierandelene likt, har to av tre eiere mer enn halvparten, og dermed flertall (sameieloven § 7). Flertallet kan vedta tiltak som hører med til vanlig forvaltning av ledningen, men vedtaket må ikke føre til urimelig kostnad. Et gyldig vedtak binder også den som stemte imot.
Haster det, kan hver enkelt eier selv sørge for det som trengs for å berge ledningen fra skade. Han skal først rådføre seg med de andre, så langt det kan gjøres uten forsinkelse og uten særlig kostnad. Han kan regne seg en rimelig lønn for arbeidet og har krav på å få nødvendige utlegg dekket (sameieloven § 8).
I praksis lønner det seg å innhente to eller tre tilbud og la entreprenøren dokumentere skaden med bilder eller film. Send de andre eierne en skriftlig oversikt over kostnaden og fordelingen før dere bestiller, slik at ingen kan si at de ikke ble spurt.
Når en av eierne ikke vil betale
Det hender at en eier mener ledningen ikke er hans ansvar, for eksempel fordi sprekken ligger langt fra huset hans. Det spiller liten rolle når ledningen er felles. Også han trenger den for å få vann eller avløp, og dermed har han nytte av utbedringen på fellesstrekningen.
Betaler ikke en av naboene sin andel, send kravet skriftlig med regning, utregning og en betalingsfrist. Hjelper ikke det, kan saken tas til forliksrådet.
Har sprekken oppstått fordi en av dere har gravd i grunnen eller kjørt tunge maskiner over ledningen, kan det komme et eget erstatningskrav mot ham, i tillegg til den vanlige fordelingen.
Kort oppsummert
- En felles stikkledning eies normalt av husene som bruker den, i like andeler hvis ikke annet er avtalt.
- Når den felles stikkledningen sprekker, deles utgiften på den felles strekningen etter andel, mens grener til ett hus betales av det huset.
- Skriftlig avtale mellom eierne går foran sameieloven.
- Haster skaden, kan en eier handle selv etter å ha rådført seg med de andre, og kreve utleggene dekket.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.