På toppen av selve innløsningssummen må du regne med dokumentavgift på 2,5 prosent, tinglysingsgebyr på 545 kroner (2026), og i mange saker kostnader til oppmåling, fradeling og takst. Hovedregelen etter tomtefesteloven § 38 er at festeren bærer disse kostnadene, om ikke annet avtales. Her går vi gjennom hver enkelt post — hva den er, hva den koster, og hvordan du kan holde den nede.
Dokumentavgiften — den største tilleggsposten
Når skjøtet tinglyses, utløses dokumentavgift til staten på 2,5 prosent av avgiftsgrunnlaget. Ved innløsning av festetomt er den praktiske hovedregelen grei: Er innløsningssummen fastsatt etter tomtefestelovens regler (25-gangerregelen eller 40-prosentregelen), kan denne summen legges til grunn som avgiftsgrunnlag. Har partene derimot avtalt en pris som avviker fra lovens ordning, beregnes avgiften av tomtens salgsverdi. En innløsningssum på 320 000 kroner gir altså normalt 8 000 kroner i dokumentavgift.
Verdt å vite: Avgiften gjelder bare tomten — bygningen eier du jo fra før, så du betaler naturligvis ikke dokumentavgift av husets verdi, slik man gjør ved vanlige boligkjøp. Det gjør innløsning avgiftsmessig ganske gunstig sammenlignet med å kjøpe tilsvarende eiendom i markedet.
Tinglysingsgebyret — lite, men obligatorisk
Kartverket tar 545 kroner (2026-sats) for å tinglyse skjøtet. Skal du samtidig tinglyse pantedokument for et innløsningslån, kommer et tilsvarende gebyr for det. Småpenger i sammenhengen, men de skal med i budsjettet.
Oppmåling, fradeling og matrikulering
Her varierer regningen mest. Tre situasjoner:
- Tomten har allerede eget bruksnummer med oppmålte grenser: ingen kostnad. Rett på skjøte og tinglysing.
- Tomten har festenummer, men kjente grenser: tomten må omgjøres til egen grunneiendom (matrikuleres). Kommunen er oppmålingsmyndighet og tar gebyr etter eget regulativ.
- Punktfeste: tomten har ingen grenser og må først måles opp i full oppmålingsforretning. Dette er den dyreste varianten — kommunale gebyrer ligger gjerne på 15 000–35 000 kroner, med store lokale forskjeller.
Camilla, som innløser et punktfeste i en fjellkommune, fikk oppmålingsgebyr på 24 000 kroner — den nest største posten i hele regnestykket hennes. Sjekk kommunens gebyrregulativ på forhånd, så slipper du overraskelser; regulativene ligger åpent på kommunenes nettsider.
Takst og verdivurdering
I 25-gangersakene trengs sjelden takst — summen følger av festeavgiften. I 40-prosentsakene er taksten derimot selve fundamentet, for alt avhenger av råtomtverdien. En tomtetakst koster typisk 5 000–15 000 kroner. Et godt grep er å foreslå felles takstmann og dele kostnaden med bortfesteren: én takst begge har vært med på å bestille, gir færre diskusjoner enn to partstakster som spriker.
Kostnader ved uenighet: skjønn og advokat
Blir partene ikke enige om innløsningssummen, kan den fastsettes ved rettslig skjønn. Da rykker kostnadsbildet opp en divisjon: rettsgebyrer, skjønnsmedlemmer, sakkyndige — og etter hovedprinsippet i skjønnssaker om avståelse må festeren dekke ikke bare egne, men også bortfesterens nødvendige kostnader i første instans. Samlede skjønnskostnader på 100 000–250 000 kroner er ikke uvanlig i omtvistede saker. Moralen er enkel: Skjønn er for de store uenighetene, ikke for prinsippets skyld. Advokatbistand utenom skjønn — til å vurdere beregningsgrunnlag og kvalitetssikre avtalen — er langt rimeligere og ofte vel anvendte penger i 40-prosentsaker.
Camillas totalregnskap
Camilla innløste punktfestet sitt for en innløsningssum på 210 000 kroner (25 x 8 400 kroner i regulert avgift). Tilleggene:
| Post | Beløp |
|---|---|
| Oppmåling og matrikulering (kommunalt gebyr) | 24 000 kr |
| Dokumentavgift (2,5 % av 210 000 kr) | 5 250 kr |
| Tinglysingsgebyr, skjøte | 545 kr |
| Tinglysingsgebyr, pantedokument (lån) | 545 kr |
| Advokattime til kontraktsgjennomgang | 2 500 kr |
| Sum tillegg | 32 840 kr |
Tilleggene utgjorde altså rundt 15 prosent av innløsningssummen — mest på grunn av punktfestet. For en ferdig fradelt tomt ville de samme postene stoppet på under 9 000 kroner pluss eventuell takst.
Hvem betaler — og kan det forhandles?
Lovens utgangspunkt i § 38 er at festeren bærer kostnadene ved fradeling og hjemmelsovergang, og i praksis dekker festeren også avgifter og gebyrer. Men utgangspunktet er fravikelig: Ingenting hindrer at dere avtaler en annen fordeling, for eksempel at bortfesteren tar halve oppmålingsgebyret som del av et samlet forlik om summen. I forhandlinger er tilleggskostnadene småmynt for bortfesteren, men reelle penger for deg — bruk dem gjerne som forhandlingskort til slutt.
Sjekkliste for budsjettet
- Innløsningssum (egen artikkel om beregningen)
- Dokumentavgift: 2,5 prosent av summen
- Tinglysingsgebyr: 545 kroner (dobbelt ved lån)
- Oppmåling/matrikulering: 0–35 000 kroner avhengig av tomtens status
- Takst: 0–15 000 kroner
- Advokat/skjønn: fra noen tusenlapper til sekssifret ved full tvist
Summer postene før du sender innløsningskravet, så vet du hva prosjektet faktisk koster — og kan glede deg desto mer over at samtlige poster er engangskostnader. Festeavgiften var det ikke.