Kan husordensreglene forby trampoline og lekeapparater i hagen?
Husordensreglene kan forby trampoline og lekeapparater på felles uteareal, så lenge de holder seg til «vanlige ordensregler», slik både borettslagsloven og eierseksjonsloven sier. Et forbud som bygger på støy, sikkerhet eller plassmangel står sterkere enn et forbud uten grunn. Hage som hører til én bolig eller seksjon er et annet spørsmål, fordi eieren har enerett til sin egen bruksenhet. Hvor grensen går, må vurderes konkret.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om ordensregler
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneI et borettslag kan styret fastsette «vanlige ordensregler for eiendommen» (borettslagsloven § 5-11). I et sameie er det årsmøtet som kan fastsette «vanlige ordensregler for eiendommen» (eierseksjonsloven § 28). Begge lovene bruker ordet «vanlige». Reglene skal altså ordne det praktiske samlivet, for eksempel ro, bruk av fellesarealer og rydding. De skal ikke ta fra noen rettigheter loven eller vedtektene gir.
Samtidig stiller loven krav til hvordan du selv bruker eiendommen. En andelseier skal fare fint med boligen og fellesarealene, og bruken må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre (§ 5-11 første ledd). Sameiet har en tilsvarende regel om at bruksenheten og fellesarealene ikke må brukes slik at andre påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte (eierseksjonsloven § 25 annet ledd).
Når kan husordensreglene forby trampoline på fellesarealet?
Et felles gressområde brukes av alle. Da er det vanlig at ordensreglene sier noe om hva som kan stå der. En regel om at trampoliner, store lekestativ og svømmebasseng ikke settes opp på felles plen, vil ofte regnes som en vanlig ordensregel, særlig når grunnen er konkret.
Grunner som støtter et forbud, er blant annet:
- støy fra hopping, særlig når bygget ligger tett
- fare for skader hvis trampolinen står uten nett eller uten tilsyn
- at området er for lite til at flere kan bruke det samtidig
- at plenen skal kunne klippes og brukes av alle
En regel som bare rammer én familie, eller som gir styremedlemmene fritak, er svakere. Reglene bør gjelde likt for alle beboere. Er forbudet vedtatt uten at noen har tenkt på hvordan det treffer en enkelt eier, er det likevel ikke ugyldig bare av den grunn.
Hagen som hører til din egen bolig
Annerledes blir det når hagen ikke er felles. I et sameie har seksjonseieren enerett til å bruke bruksenheten sin (eierseksjonsloven § 25 første ledd), og bruksenheten kan ha utvendige arealer. Er hagen en del av din bruksenhet, kan ikke ordensreglene uten videre ta bort den retten. Her kan et forbud mot trampoline bli vurdert som et inngrep i eierens bruk, og da trengs et sterkere grunnlag enn en vanlig ordensregel.
Det vil også spille inn om det finnes en bestemmelse i vedtektene. Vedtektene står høyere enn husordensreglene, og kan bare endres på årsmøtet, med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene hvis ikke loven krever mer (eierseksjonsloven § 27). Står det i vedtektene at tiltak på uteareal skal godkjennes av styret, er det vedtektene du må forholde deg til.
I et borettslag er det vedtektene og eventuell avtale om bruksrett som sier om en hage hører til én bolig. Har du ikke en slik rett, er hagen vanlig fellesareal, og husordensreglene gjelder fullt ut.
Sindre og trampolinen
Sindre bor i Granlia borettslag, et rekkehusfelt med en felles gressplen mellom husene. I mai kjøper han en trampoline til barna på fem og åtte år og setter den på plenen utenfor sin egen port. To uker senere får han en melding fra styret. Husordensreglene, vedtatt av styret i 2019, sier at «trampoliner og andre faste lekeinstallasjoner ikke skal plasseres på felles uteareal uten samtykke fra styret».
Sindre mener regelen er urimelig. Han spør om det er en vanlig ordensregel. Styret svarer at plenen er liten, at flere naboer har klaget på støy sent på kvelden, og at en skade på en annens barn kan bli en sak for laget. Regelen gjelder alle, og styret har gitt tillatelse til en felles lekeplass med huskestativ nederst i feltet.
Her er det flere forhold som taler for at regelen er vanlig: den er generell, den har saklige grunner, og laget har tilbudt et alternativ. Sindre må flytte trampolinen. Hadde regelen derimot bare gjaldt hans port, eller hadde hagen hørt til hans bolig etter vedtektene, hadde vurderingen blitt en annen.
Slik tar du opp saken
Er du uenig i en ordensregel, kan du be styret om å ta den opp igjen. I et borettslag er det styret som har fastsatt regelen, så det er også styret som kan endre den. I et sameie må forslaget fremmes for årsmøtet. Saker du vil ha behandlet på det ordinære årsmøtet, må du melde fra om til styret før fristen styret har satt.
Det hjelper å foreslå en løsning som tar hensyn til de grunnene regelen bygger på. Et forslag om at trampoliner kan stå på bestemte steder, med nett og i bestemte tider, har større sjanse enn et krav om at forbudet oppheves helt. Du kan også foreslå en felles lekeplass der alle får bruke samme utstyr.
Mener du at regelen er uten saklig grunn eller går lenger enn en vanlig ordensregel, kan du klage til styret skriftlig og be om begrunnelse. Husordensreglene kan ikke brukes til å pålegge deg noe som verken lov eller vedtekter gir støtte for. Hva som er «vanlig», er i siste instans noe retten kan prøve.
Kort oppsummert
- Husordensreglene kan forby trampoline og lekeapparater på felles uteareal så lenge de er vanlige ordensregler.
- Et forbud står sterkere når det har saklige grunner som støy, sikkerhet og plass, og når det gjelder alle likt.
- Hage som hører til din egen bolig eller seksjon, rammes ikke like lett av ordensreglene fordi du har enerett til bruksenheten.
- Vedtektene går foran husordensreglene, og i et sameie endres de bare med to tredjedels flertall på årsmøtet.
- Vil du endre en regel, ta den opp med styret eller på årsmøtet og foreslå en løsning som tar hensyn til grunnene bak.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.