Er høyere depositum for hundeeiere lov?
Ja, utleier kan avtale et høyere depositum fordi du har hund, så lenge det er avtalt og beløpet holder seg innenfor loven. Etter husleieloven § 3-5 kan depositumet være opptil seks måneders leie, og etter § 3-6 kan depositum og garanti til sammen aldri overstige seks måneders leie. Pengene skal ligge på en egen depositumskonto i ditt navn. Et ekstra depositum for hunden er altså lovlig, men et påslag som ikke kommer tilbake til deg, er det ikke.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Taket er seks måneders leie
Husleieloven § 3-5 sier at det kan avtales at leieren skal deponere et beløp til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som reiser seg av leieavtalen. Beløpet kan være opptil summen av seks måneders leie. Loven har ingen krav om at utleieren må begrunne størrelsen, og den sier ikke at et høyere depositum er forbudt fordi leieren har dyr.
Det betyr at et ekstra depositum for hundeeiere i seg selv ikke er ulovlig. Utleier har en saklig interesse i sikkerhet når en leietaker har dyr, siden dyr kan forårsake skader. Så lenge beløpet holder seg innenfor tre punkter, er det lovlig:
- Det er avtalt, ikke ensidig bestemt av utleier.
- Det går ikke over seks måneders leie.
- Det settes på depositumskonto etter reglene i § 3-5.
Depositum og garanti regnes sammen
Utleier kan også avtale at du stiller en garanti, for eksempel fra en forelder. Men etter § 3-6 kan garantibeløpet sammen med depositumet ikke overstige summen av seks måneders leie. Har du allerede et depositum på fire måneders leie, kan en garanti derfor høyst være to måneders leie.
Det samme gjelder om utleier ber om både høyere depositum og garanti fordi du har hund. Samlet sikkerhet kan aldri bli mer enn det loven tillater.
Pengene dine skal stå på en egen konto
Et høyere depositum betyr ikke at pengene forsvinner til utleier. Etter § 3-5 skal beløpet settes på en særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår. Mens leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Du kan likevel kreve opptjente renter utbetalt. Utleieren dekker kostnadene med å opprette kontoen.
Dette gjelder hele depositumet, også den delen som er avtalt på grunn av hunden. Krever utleier at pengene betales til hans egen private konto, følger han ikke reglene. Be ham i så fall opprette depositumskonto i ditt navn.
Hva depositumet dekker
Depositumet er sikkerhet for krav som oppstår av leieavtalen. Det kan gjelde skyldig leie, skader på husrommet og utgifter ved fraviking. Skader hunden din forårsaker, vil derfor kunne dekkes av depositumet, men utleier kan ikke bare trekke beløpet. For å få utbetalt depositum til utleieren kreves ditt skriftlige samtykke, en rettskraftig dom eller en avgjørelse med tilsvarende virkning. Unntaket er skyldig leie, der loven har en egen prosedyre. Det du ikke skylder, skal du ha tilbake.
Det er også derfor et lovlig ekstra depositum skiller seg fra et gebyr: depositumet er dine penger til oppgjøret er gjort opp.
Kan utleier kreve høyere depositum underveis?
Loven sier at det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien. En ensidig forhøyelse midt i leietiden fordi du har skaffet deg hund, har loven ikke hjemmel for. Er det ikke avtalt, trenger du ikke godta at utleier krever mer (se også depositum når leien øker). Er du i tvil om en ny klausul, skriv at du ikke aksepterer, og vis til § 3-5.
Vil du ha hund etter at du har flyttet inn, kan du be om skriftlig samtykke. Utleier kan da stille som vilkår at du frivillig går med på et høyere depositum, men du har ingen plikt til å si ja. Se også kan utleier kreve mer enn seks måneders depositum.
Hva er rimelig?
Loven setter bare taket. Innenfor taket er det avtalefrihet. Det vanlige er to til tre måneders leie, så seks måneder er sjelden og vil ofte være vanskelig å få på plass på et presset boligmarked. Et lite tillegg for hund som ligger godt innenfor taket, er det lett å forsvare. Ønsker du å forhandle, kan du foreslå at tillegget faller bort etter en periode uten skader.
Fatima og hunden
Fatima Rahimi skal leie en treroms for 14 000 kroner i måneden. Utleier foreslår to måneders depositum, altså 28 000 kroner, men krever ytterligere en månedsleie fordi Fatima har en hund. Samlet depositum blir 42 000 kroner.
Taket etter § 3-5 er seks måneders leie, altså 6 × 14 000 = 84 000 kroner. Depositumet på 42 000 kroner ligger godt innenfor. Fatima har heller ingen garanti, så § 3-6 gir ingen ekstra begrensning. Kravet er lovlig, forutsatt at hun går med på det og at pengene settes på en depositumskonto i hennes navn.
Hadde utleier i stedet krevd 100 000 kroner, ville han gått over taket på 84 000 kroner, og den overskytende delen hadde ikke vært lovlig. Hadde han krevd 400 kroner i måneden i et eget tillegg, ville det vært et gebyr, ikke et depositum.
Dersom Fatima ønsker å redusere risikoen, kan hun be om at avtalen sier at tilleggsdepositumet utbetales hvis hunden ikke har gjort skade ved utflytting.
Kort oppsummert
- Et ekstra depositum for hund er lovlig hvis det er avtalt og ikke fører samlet depositum og garanti over seks måneders leie (§§ 3-5 og 3-6).
- Depositumet skal stå på en egen konto i ditt navn, og utleier betaler for å opprette den.
- Utleier kan ikke ensidig kreve mer depositum underveis, og et gebyr som du ikke får tilbake, er ikke et depositum.
- Skader fra hunden kan dekkes av depositumet, men utleier trenger ditt samtykke eller en avgjørelse for å få utbetalt skadebeløp.
- Ønsker du lavere ekstra depositum for hunden, kan du forhandle før du skriver under.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.