Hvorfor taket finnes
Depositum skal sikre utleiers krav dersom leietaker ikke betaler leie eller påfører boligen skade utover normal slitasje. Seks måneders leie er ment å dekke det aller meste av en realistisk risiko for utleier, og lovgiver har bevisst satt en øvre grense for å hindre at depositum blir en måte å binde opp langt mer av leietakers økonomi enn nødvendig i en periode der pengene uansett står bundet og ikke kan disponeres fritt. Fordi § 1-2 gjør husleieloven ufravikelig til leietakers gunst på dette punktet, kan ikke partene avtale seg bort fra taket — heller ikke ved at leietaker selv foreslår eller aksepterer et høyere beløp for å virke som en mer attraktiv leietaker i et presset boligmarked. Det spiller heller ingen rolle om utleier begrunner det høye kravet med at boligen er nyoppusset, at det er høy standard, eller at det tidligere har vært problemer med andre leietakere — ingen av disse begrunnelsene endrer på at seks måneder er en absolutt grense i lovens forstand.
Depositum trenger ikke nødvendigvis være kontanter på konto — det kan også stilles som bankgaranti, eller i noen tilfeller som en garanti fra en tredjeperson, gjerne foreldre eller andre nærstående. Uansett hvilken form sikkerheten har, gjelder det samme kronetaket: seks måneders leie er grensen for hvor stor sikkerhet utleier lovlig kan kreve, uavhengig av om den stilles som kontantinnskudd, bankgaranti eller garantierklæring. Sander bør derfor være like oppmerksom dersom kontrakten hans krever en garanti fra foreldrene på tolv måneders leie, som om den hadde krevd et rent kontantbeløp — begge deler rammes av det samme taket i § 3-5, og begge deler er ugyldige for det som overstiger grensen.
Hva som faktisk skjer med et vilkår over taket
Når et depositumsvilkår overstiger seks måneders leie, er det ikke hele depositumsordningen som faller bort — det er bare den delen av kravet som ligger over grensen som er ugyldig. Har Sander betalt tolv måneders leie i depositum der leien er 15 000 kroner i måneden, er 90 000 kroner (seks måneder) et gyldig depositum, mens de resterende 90 000 kronene er innbetalt uten rettslig grunnlag. Han kan kreve dette tilbakebetalt, og trenger ikke vente til leieforholdet avsluttes for å reise kravet — retten til tilbakebetaling oppstår i praksis så snart det er klart at beløpet overstiger det loven tillater.
Depositumskonto og formkrav henger ikke sammen med beløpet
Det er verdt å merke seg at spørsmålet om beløpets størrelse er noe annet enn spørsmålet om depositumet er satt på riktig konto. Husleieloven stiller egne krav til at depositum skal stå på en sperret depositumskonto i leietakers navn, uavhengig av om beløpet er innenfor eller over taket. Et depositum over taket som likevel står korrekt på konto, er fortsatt ugyldig for den overskytende delen — de to spørsmålene vurderes hver for seg. Sander bør derfor sjekke begge deler: både at beløpet er innenfor seks måneder, og at pengene faktisk står på riktig type konto og ikke er overført direkte til utleiers private bruk.
Hvordan Sander bør gå frem
Det første steget er å regne ut hva seks måneders leie faktisk utgjør i kroner, og sammenligne med det som er betalt inn. Deretter kan Sander ta kontakt med utleier skriftlig, vise til § 3-5 og be om at det overskytende beløpet betales tilbake eller føres over til en ordinær konto i hans navn dersom det ikke allerede er tilfellet. De fleste utleiere som har satt et for høyt depositum, har gjort det fordi de har brukt en gammel kontraktsmal eller sammenlignet med andre lands regler, ikke fordi de bevisst prøver å binde opp mer av leietakers penger enn loven tillater. En saklig henvendelse med henvisning til den konkrete bestemmelsen løser derfor som regel situasjonen uten at det behøver å bli en konflikt. Fører ikke henvendelsen frem, bør Sander sette kravet skriftlig med en klar frist for tilbakebetaling, slik at det finnes en dokumentert oversikt å vise til dersom saken senere må løftes videre, enten til en nøytral tredjepart eller til forliksrådet.
Kort oppsummert
Husleieloven § 3-5 setter et tak på depositum tilsvarende seks måneders leie, og dette taket kan ikke avtales bort selv om leietaker signerer på et høyere beløp. Et krav om for eksempel tolv måneders depositum er ugyldig for alt som overstiger seks måneder, og leietaker kan kreve det overskytende tilbakebetalt. Spørsmålet om beløpets størrelse må vurderes for seg, atskilt fra kravet om at depositumet skal stå på en sperret konto i leietakers navn.