Kan jeg heve leieavtalen når utleier skjulte muggen?

Hevingsrett etter skjult mugg: vilkårene i § 2-12

Å heve leieavtalen betyr å avslutte den på grunn av utleiers mislighold, uten å følge vanlig oppsigelsestid. Husleieloven § 2-12 første ledd gir deg rett til det dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold. Det er to vilkår som må være oppfylt: det må foreligge en mangel, og mangelen må være så alvorlig at den er et vesentlig mislighold.

Skjult mugg er en mangel når utleier kjente til muggen eller måtte kjenne til den, og du hadde grunn til å regne med å få vite om den, jf. § 2-4. Mer om utleiers plikt til å opplyse står i utleiers opplysningsplikt om boligen.

Hva som er vesentlig mislighold

Loven definerer ikke «vesentlig», og det finnes ikke et tall eller en prosentgrense. Det som taler for at muggen er vesentlig, er blant annet at boligen ikke er forsvarlig å bo i, at muggen sprer seg raskt, at den berører soverom eller hele leiligheten, eller at noen i husstanden har fått helseplager som kan knyttes til den. Mindre flekker i et hjørne som lar seg fjerne og forhindre, er sjelden nok til heving.

Det som kan kreves, avhenger derfor av omfanget. En liten flekk gir deg rett til retting og eventuelt avslag i leien. En mugg som har spredd seg over flere rom, og som utleier ikke vil utbedre, kan gi hevingsrett.

Kreve retting først er som regel tryggest

Tredje ledd i § 2-12 sier at du ikke kan heve på grunn av mangler som er rettet etter § 2-10. Rettes muggen raskt og skikkelig etter at du har krevd det, har du ikke lenger hevingsrett for den. Det betyr at heving som regel er aktuelt først når utleier ikke retter, retter for dårlig eller ikke kan rette fordi problemet er for omfattende.

Praktisk går du slik frem: Meld fra skriftlig (jf. § 2-8, som krever melding innen rimelig tid), krev retting og sett en frist. Er det helsefare, kan du ha grunn til å kortere fristen. Retter ikke utleier, eller kommer muggen tilbake, kan du varsle at du hever.

Slik hever du

Loven setter ikke krav til skjema, men heving bør sendes skriftlig. Skriv at du hever leieavtalen med hjemmel i § 2-12, begrunn med mangelen, vis til dokumentasjon, og oppgi dato for fraflytting. Du bør flytte ut innen rimelig tid etter at du har hevet. Leie du skylder for tiden før hevingen, må betales, med fradrag for et eventuelt avslag i leien.

Heving er et sterkt skritt. Er mangelen i realiteten ikke vesentlig, kan utleier hevde at du har misligholdt avtalen selv og kreve leie og erstatning. Er du usikker på om muggen er alvorlig nok, kan det være tryggere å kreve retting og avslag og vente med hevingen. Alternativet er å la Husleietvistutvalget ta stilling til saken.

Hva du kan kreve i tillegg til heving

Heving utelukker ikke erstatning. Etter §§ 2-13 og 2-14 kan du kreve erstatning for økonomisk tap som følge av mangelen, som utgifter til midlertidig bolig og flytting. Skade på egne ting, som ødelagte møbler, er indirekte tap og forutsetter feil eller forsømmelse fra utleiers side. Mer om erstatning står i kan jeg kreve erstatning fra utleier.

Kort oppsummert

• Du kan heve leieavtalen når utleier skjulte muggen og forholdet er et vesentlig mislighold, for eksempel fordi boligen ikke er forsvarlig å bo i.
• Fortiet mugg er en mangel etter § 2-4. Hevingsretten følger av § 2-12.
• Rettes mangelen etter at du har krevd det, faller hevingsretten bort.
• Meld fra skriftlig og raskt, krev retting med frist og dokumenter alt.
• Heving kan gå sammen med erstatning for tap, men heves det uten grunn, kan du selv bli ansvarlig.