Har vennen min forkjøpsrett hvis jeg selger min halvpart?
Ja, som hovedregel. Selger du din halvpart til en utenforstående, har vennen din forkjøpsrett etter sameigelova § 11 og kan kreve å overta andelen på de vilkårene du har avtalt med kjøperen. Retten gjelder ikke når andelen går til ektefelle, barn eller andre livsarvinger, fosterbarn i samme stilling eller noen som de siste to årene har hørt til samme husstand som deg. Vennen må si fra skriftlig innen seks måneder etter at han fikk eller burde skaffet seg kunnskap om salget.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hovedregelen: sameierne har forkjøpsrett
Du kan etter sameigelova § 10 selge din andel til hvem du vil. Skal andelen i en bolig selges, må den følge med boligen eller en tilsvarende del av den, så du kan ikke selge «rommet ditt» alene. Men salget er ikke fritt for vennen din. Sameigelova § 11 sier at medeierne har forkjøpsrett når en part i sameiet skifter eier. Reglene om hvordan forkjøpsrett utløses og gjøres gjeldende, står i lov om løysingsrettar, og sameigelova viser til dem.
Forkjøpsretten er en rett til å tre inn i handelen og overta andelen i stedet for kjøperen. Den utløses fra det tidspunktet det er avtalt på bindende måte at andelen skal gå over til en ny eier (løysingsrettslova § 11).
Når vennen din ikke har forkjøpsrett
Løysingsrettslova § 8 lister opp hvem du kan overdra til uten at forkjøpsrett kan gjøres gjeldende: ektefelle, livsarving (barn, barnebarn og så videre), fosterbarn som faktisk står i samme stilling som en livsarving, og noen som de siste to årene har hørt til samme husstand som deg. Forkjøpsrett kan heller ikke gjøres gjeldende til boligeiendom når eiendommen overtas ved skifte etter separasjon eller skilsmisse. Søsken, foreldre og kjærester står ikke på listen, med mindre de har hørt til samme husstand de siste to årene.
Paragrafen kan ikke fravikes for forkjøpsrett til bolig og fritidseiendom. Dere kan derfor ikke avtale at unntakene skal være snevrere enn loven sier.
Slik går det til i praksis
Du kan velge mellom to veier.
Den ryddigste er å tilby andelen til vennen din på forhånd. Etter løysingsrettslova § 10 gir du et skriftlig tilbud med frist på to måneder til å si fra om han tar imot. Tilbudet skal opplyse om hva som skjer hvis han sier nei. Aksepterer han, er du bundet av tilbudet. Aksepterer han ikke, kan du innen to år selge til hvem du vil på samme eller strengere vilkår, og da kan forkjøpsretten ikke gjøres gjeldende ved dette eller senere eierskifter.
Selger du i stedet direkte til en kjøper, kan vennen kreve å overta når han får vite om salget. Han må si fra innen seks måneder etter at han fikk eller burde skaffet seg kunnskap om det som utløser retten (§ 12). Du eller kjøperen kan også sende vennen et skriftlig varsel som gir ham to måneder fra varselet er kommet frem.
Kravet skal være skriftlig og rettes til både deg og kjøperen (§ 13). Du kan med skriftlig varsel sette en frist på en måned for at han skal stille fullgod trygghet for oppgjøret, med garanti fra en bank eller liknende.
Hva vennen må betale
Prisen er normalt den samme som kjøperen skulle betale (§ 19). Er andelen åpenbart solgt til underpris, eller går den over ved bytte, gave eller arv, settes prisen etter vanlig pris. Har kjøperen ikke fått skjøte eller overtatt bruken ennå, går kjøperens rettigheter og plikter etter avtalen over på vennen når kravet er kommet frem til kjøperen. Det kjøperen alt har lagt ut i samsvar med avtalen, må vennen godtgjøre (§ 14). Fra vennen overtar bruken, har han rett til avkastningen og svarer for kostnadene (§ 17).
Før vennen har sendt kravet, kan du endre avtalen med kjøperen med virkning for ham, men bare til han har fått skriftlig varsel om salget eller du har mottatt kravet (§ 18).
Kan dere avtale noe annet
Sameigelova gjelder bare så langt dere ikke har avtalt noe annet (§ 1), og løysingsrettslova kan fravikes i avtale (§ 4). Står det i sameieavtalen at forkjøpsretten er fjernet eller at den skal gjelde på bestemte vilkår, er det den som gjelder. Har dere ikke skrevet noe, gjelder loven. Hvis dere ønsker en annen ordning, for eksempel at den som vil selge først må tilby til de andre til en pris satt av en takstmann, bør det stå i avtalen.
Henrik og Sara kjøper ut en kollega
Henrik og Sara eier en leilighet i Trondheim med halvparten hver. Leiligheten er verdt omtrent 4 200 000 kroner. Sara vil selge sin halvpart til kollegaen Omar for 2 100 000 kroner.
Sara sender først et skriftlig tilbud til Henrik om å overta andelen på samme vilkår, med to måneders frist, og opplyser om at hun kan selge til andre hvis han ikke svarer. Henrik sier nei innen fristen. Sara kan nå selge til Omar, eller til andre, på samme eller strengere vilkår de neste to årene.
Hadde Sara solgt til Omar uten å tilby Henrik først, kunne Henrik krevd å overta andelen for 2 100 000 kroner. Han måtte da ha sagt fra skriftlig innen seks måneder etter at han fikk vite om salget. Hadde Sara solgt til sin 25 år gamle datter, hadde ikke Henrik hatt forkjøpsrett.
Kort oppsummert
- Sameierne har forkjøpsrett når en andel skifter eier (sameigelova § 11).
- Retten gjelder ikke ved overdragelse til ektefelle, livsarving, fosterbarn i samme stilling eller en som har hørt til samme husstand de siste to årene.
- Et skriftlig tilbud på forhånd med to måneders frist gir deg frihet til å selge til andre på samme eller strengere vilkår i to år hvis vennen ikke tar imot.
- Uten tilbud må vennen kreve retten skriftlig innen seks måneder fra han fikk eller burde skaffet seg kunnskap om salget.
- Prisen er normalt kjøpesummen. Sameieavtalen kan endre ordningen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.