Har søsknene forkjøpsrett når jeg selger min andel av hytta?
Ja, når du selger din andel av hytta til en utenforstående, har søsknene dine forkjøpsrett etter sameieloven § 11. Det betyr at de kan gå foran kjøperen og overta andelen. Retten gjelder ikke hvis andelen følger fast eiendom og selges sammen med den. Løsningsrettsloven, som sameieloven viser til, har et unntak for overdragelse til ektefelle, barn og andre i nær stilling (§ 8). Søsken står ikke på den listen. Vil flere søsken overta, fordeles andelen slik at styrkeforholdet mellom dem blir det samme som før.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva forkjøpsrett betyr
Hver sameier kan selge hele eller deler av andelen sin til hvem han vil (§ 10). Det er hovedregelen. Men når en sameieandel skifter eier, har medeierne forkjøpsrett (§ 11). Forkjøpsrett er retten til å gå foran en utenforstående kjøper og overta andelen selv.
Sameieloven § 11 viser til flere bestemmelser i løsningsrettsloven. Disse gjelder tilsvarende så langt de passer. De regulerer blant annet hvordan forkjøpsretten gjøres gjeldende. Du bør derfor sette deg inn i løsningsrettsloven før du inngår salgsavtalen, eller i hvert fall sørge for at salget skrives slik at medeierne får mulighet til å bruke retten.
Et salg som ikke tar hensyn til forkjøpsretten, kan skape tvist om hva som skjer med avtalen. Hvilke følger det får, avhenger av reglene i løsningsrettsloven.
Når forkjøpsretten gjelder, og når den ikke gjør det
Forkjøpsretten gjelder når en andel i et sameie skifter eier. Tre søsken som eier hver sin tredjedel av en hytte, er et sameie, så forkjøpsretten gjelder hvis en av dem selger til en utenforstående.
Det er noen unntak.
- Forkjøpsretten gjelder ikke andel som følger fast eiendom og skifter eier sammen med den (§ 11 tredje ledd). Det gjelder for eksempel en andel i felles grunn som hører til en annen eiendom og selges sammen med den.
- Løsningsrettsloven § 8 har et unntak: forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende når eiendommen går over til ektefelle, livsarving (barn og barnebarn), fosterbarn i samme stilling eller en som de siste to årene har tilhørt samme husstand som selgeren. Søsken som ikke har bodd i husstanden, er ikke nevnt.
- Sameiere kan avtale noe annet. Sameieloven gjelder bare så langt ikke noe annet følger av avtale (§ 1). En avtale kan fjerne forkjøpsretten eller gi en lengre frist.
Leier en sameier bort eller overlater utnyttingsretten sin til noen utenfor sameiet, kan medeierne løse den inn på tilsvarende måte (§ 12). Det gjelder ikke midlertidige ordninger på opptil ett år.
Hvordan forkjøpet fordeles mellom søsken
Vil to eller flere av medeierne overta andelen, skal hver få så mye at forholdet mellom dem blir det samme som før (§ 11 andre ledd). Eier tre søsken like mye og selges den fjerde andelen, deles den likt mellom dem som vil ha den.
Er andelene ulike, følger fordelingen styrkeforholdet. Den som eide mest fra før, får mest av andelen som selges. Eier du 40 prosent og din bror 20 prosent, og dere begge vil overta en tredje sameiers andel, får du to tredjedeler av den og broren din en tredjedel.
Kristin vil selge
Kristin, Bjørn, Hamid og Liv Strand eier hver en fjerdedel av hytta etter moren. Kristin vil selge sin fjerdedel til en venn for 600 000 kroner. Hun har allerede en avtale med venninnen, men gir søsknene beskjed.
Bjørn og Hamid vil gjerne kjøpe andelen selv. Liv har ikke interesse. Da kan Bjørn og Hamid hver ta halvparten av Kristins andel, altså 12,5 prosent hver. De betaler 300 000 kroner hver hvis de overtar til samme pris. Etter overtakelsen eier Bjørn og Hamid 37,5 prosent hver, og Liv eier 25 prosent.
Hvis alle de tre andre vil kjøpe, får hver en tredjedel av andelen, altså 8,33 prosent. Hvis ingen vil kjøpe, kan Kristin selge til venninnen. Hvis Kristin hadde solgt til sin egen datter, ville forkjøpsretten som hovedregel falt bort.
Hvis hun hadde solgt uten å la søsknene få sjansen, kan Bjørn og Hamid reise krav om å få overta andelen. Løsningsrettsloven bestemmer hvordan, og hvor lenge de kan vente.
Hva som er smart å gjøre før et salg
Er du sameier og vil selge, bør du gå frem slik.
- Les sameieavtalen og skjøtet for avtalte begrensninger eller en annen frist.
- Gi de andre sameierne skriftlig beskjed om at du vil selge, til hvilken pris og til hvem.
- La søsknene få tid til å svare. Fristene står i løsningsrettsloven.
- Ta forbehold om forkjøpsrett i salgsavtalen, så ikke kjøperen står med en avtale du ikke kan oppfylle.
- Sørg for at skjøtet blir tinglyst på riktig erverver.
Kjøper du en andel, bør du spørre om forkjøpsretten er prøvd. Les mer i kjøp av andel i hyttesameie og forkjøpsrett mellom sameiere.
Alternativet til å selge til utenforstående er å la søsknene kjøpe deg ut. Kommer dere ikke frem, kan du kreve sameiet oppløst (§ 15), og hytta selges da gjennom namsmyndighetene.
Kort oppsummert
- Selger du din andel av hytta til en utenforstående, har søsknene forkjøpsrett etter sameieloven § 11.
- Forkjøpsretten gjelder ikke andel som følger fast eiendom, og løsningsrettsloven § 8 har unntak for ektefelle, barn og husstandsmedlemmer.
- Vil flere søsken overta andelen, fordeles den i samme forhold som deres egne andeler.
- Reglene om hvordan forkjøpsretten brukes, står i løsningsrettsloven. Avtaler dere noe annet, går avtalen foran.
- Sjekk søsknenes forkjøpsrett på andelen i hytta før du lover den bort til en kjøper.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.