Må jeg ha egen kontrakt med hver av de tre studentene som leier huset?
Nei, loven krever ikke at du har egen kontrakt med hver av de tre studentene. Du kan velge én felles kontrakt med alle tre eller en egen kontrakt for hvert rom. Husleieloven sier ikke noe om hvordan du skal velge, så det er avtalen som avgjør hvem som hefter for hva. Skriv derfor uttrykkelig i kontrakten om hver student hefter for hele leien eller bare for sin del.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvilke kontrakter kan du velge mellom når studentene leier huset?
Husleieloven stiller ikke krav til hvor mange kontrakter du skriver. Loven sier bare at en avtale om leie av husrom kan gjøres skriftlig eller muntlig, og at en muntlig avtale må settes opp skriftlig hvis en av partene krever det (§ 1-4). Utover det er du fri til å bygge opp avtalen slik det passer.
I praksis er det to hovedmodeller. Den ene er én felles kontrakt der alle tre studentene står som leietakere av hele huset. Den andre er tre kontrakter, én per rom, der hver student leier sitt rom og har rett til å bruke fellesarealene. Mellom disse finnes blandinger, for eksempel en felles kontrakt med en bestemmelse om at leien er delt likt.
Når du bruker én felles kontrakt
Med én kontrakt har du én avtale å forholde deg til. Leien betales samlet, og du slipper å ha tre ulike betalingsdatoer å følge opp.
Det viktigste er å skrive hvordan ansvaret er fordelt. Leieren har plikt til å betale leie, og hvis tre personer er leietakere, må kontrakten svare på om du kan kreve hele leien fra hvem som helst av dem (solidarisk ansvar), eller bare en tredel fra hver. Husleieloven har ingen regel om dette for flere leietakere. Står ikke svaret i kontrakten, blir det et tolkningsspørsmål etter alminnelig avtalerett, og det er en dårlig plass å havne på hvis en student slutter å betale. Les mer om solidarisk ansvar i en leiekontrakt.
En felles kontrakt gir deg en sterk stilling overfor betalingen, men den binder studentene til hverandre. Flytter én ut, er avtalen fortsatt den samme, og de to andre sitter med regningen hvis ansvaret er solidarisk. Det skaper ofte uenighet mellom studentene, og du kan havne midt i den.
Når du bruker egne kontrakter for hvert rom
Med tre kontrakter svarer hver student for sin egen leie. Betaler én ikke, kan du følge opp den ene uten å involvere de to andre. Flytter én ut, avsluttes bare hans avtale, og du kan finne en ny leietaker til det rommet uten å røre de andre kontraktene.
Prisen er mer administrasjon. Du må sørge for at kontraktene er like der de skal være like, særlig om fellesareal, bruk av kjøkken og bad, regler om ro og orden og hvordan strøm og internett fordeles. Utleier er også den som har ansvaret for tilstanden på huset overfor alle tre. Mangler ved fellesarealene gjelder for alle, og du kan få flere krav samtidig.
Husk at hver kontrakt også får egne frister. Er avtalene tidsbestemte, gjelder minstetiden på tre år for bolig (§ 9-3), med mindre unntakene i paragrafen passer. Det gjelder for hver enkelt kontrakt, og hver kontrakt kan få sitt eget slutt-tidspunkt.
Depositum og oppsigelse når flere leier
Depositum kan være høyst seks måneders leie, og beløpet skal stå på en særskilt konto i leierens navn (§ 3-5). Med egne kontrakter er det naturlig at hver student har sitt eget depositum og sin egen konto, og taket regnes ut fra leien i hver avtale. Med felles kontrakt er det én konto i alle tre studentenes navn, og det kan bare utbetales etter alles samtykke, en dom eller en avgjørelse med tilsvarende virkning. Det blir tungvint hvis en student flytter ut midt i leieforholdet.
Oppsigelse er det andre stedet der modellene skiller seg. Hvem som kan si opp en felles kontrakt, og om avtalen faller bort for alle når én vil ut, er egne spørsmål. De er behandlet i en egen artikkel om oppsigelse fra flere leietakere.
Benedikte og tre studenter i Trondheim
Benedikte eier en enebolig i Trondheim og skal leie den ut til Cecilie, Daniel og Elias, som alle studerer i byen. Husleien er 21 000 kroner i måneden. Hver av dem skal betale 7 000.
Hun vurderer begge modellene. Med en felles kontrakt kan hun kreve hele leien fra hvem som helst av dem, forutsatt at det står i avtalen. Med egne kontrakter har hun tre krav på 7 000 kroner hver.
Benedikte velger egne kontrakter. Hver student får et rom, og kontraktene sier at kjøkken, stue og bad er felles. Hver betaler et depositum på to måneders leie, 14 000 kroner, til sin egen depositumskonto. Taket etter § 3-5 hadde vært 42 000 kroner for hver.
I januar vil Daniel flytte ut. Kontrakten hans sies opp, og de to andre berøres ikke. Benedikte annonserer rommet og får en ny leietaker i mars. Hadde de tre hatt én felles kontrakt, hadde hun måttet avklare med de to gjenværende hvem som skulle ta over, og om Daniels del av leien kunne kreves fra dem.
Kort oppsummert
- Du trenger ikke egen kontrakt med hver student som leier huset, og loven krever heller ikke én felles kontrakt.
- Med felles kontrakt bør du skrive om studentene hefter solidarisk eller bare for sin del, siden husleieloven ikke avgjør det.
- Med egne kontrakter blir ansvaret og depositumet delt per student, men du får mer å administrere.
- Depositum er høyst seks måneders leie og settes på konto i leierens navn.
- Kontrakten bør være skriftlig, selv om en muntlig avtale også gjelder.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.