Hvem skal ha depositumet når en utleid bolig selges?
Depositumet tilhører ikke selgeren og blir ikke en del av kjøpesummen. Det skal stå på en særskilt konto i leierens navn, og ingen av partene kan ta ut noe alene mens leieforholdet varer (husleieloven § 3-5). Ved eierskifte går utleierrollen over til kjøperen, som må rette en eventuell tilbakebetaling til leieren når hun flytter. Mangler depositumet på kontoen, må selgeren rette opp det før overtakelsen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Depositumet er leierens penger, ikke selgerens
Mange selgere tror at depositumet er en liten pott de kan ta med seg, eller en del av prisen de kan trekke fra. Slik er det ikke. Etter husleieloven § 3-5 skal depositum settes på en egen konto i leierens navn i en finansinstitusjon. Ingen av partene kan disponere over beløpet på egen hånd mens leieforholdet varer. Det eneste leieren kan ta ut alene, er opptjente renter.
Det betyr at det ikke trengs noe pengeoppgjør for depositumet når boligen selges. Pengene står på samme konto før og etter eierskiftet. Selgeren får ikke noe av beløpet utbetalt, og kjøperen betaler ikke selgeren for det. Det som skjer, er at utleierrollen går fra selger til kjøper.
Hva som skjer med utleierrollen
Husleieloven § 8-6 sier at utleieren ved eierskifte kan overføre rettigheter og plikter etter leieavtalen til erververen. Overtar kjøperen leieavtalen i kjøpekontrakten, trer han inn i utleierens plass. Det innebærer at han er den som skal samtykke til utbetaling fra depositumskontoen, enten sammen med leieren eller etter reglene i § 3-5 om krav om utbetaling. Når leieforholdet er over, er det han som kan kreve skyldig leie og skade dekket av depositumet, og det er han leieren må forholde seg til.
Hvordan banken registrerer endringen, avhenger av banken. Kjøperen bør ha med dokumentasjon på eierskiftet, og leieren bør få skriftlig beskjed om hvem som er ny utleier og hvor husleien skal betales.
Leieren skal ikke stilles dårligere av salget. Loven forbyr vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven (§ 1-2). Hun har også en egen rett etter § 8-6 annet ledd: Gir kjøperens forhold saklig grunn til det, kan hun kreve at selgeren hefter sammen med kjøperen for at pliktene etter avtalen oppfylles, med mindre det stilles betryggende sikkerhet. Kravet må settes fram innen seks måneder etter at hun fikk eller burde ha fått vite om eierskiftet.
Hva hvis depositumet ikke står på konto
Noen utleiere har fått depositumet utbetalt på egen konto eller har brukt det. Det er i strid med § 3-5. Leieren har krav på depositumet sitt uansett, og kjøperen som overtar utleierrollen, kan oppleve at leieren retter kravet mot ham.
Derfor bør kjøperen kontrollere dette før kjøpet:
- Be om kontoutskrift eller bekreftelse fra banken på at depositumskontoen finnes, og om saldoen.
- Sammenlign saldoen med det som står i leieavtalen. Depositum kan være høyst seks måneders leie (§ 3-5 første ledd).
- Hvis kontoen mangler eller saldoen er for lav, krev at selgeren oppretter kontoen og setter inn beløpet før overtakelsen, eller at beløpet trekkes fra kjøpesummen og settes inn på konto av kjøperen.
Har selgeren oppgitt i salgsoppgaven eller kontrakten at depositumet står på konto, og det viser seg å være feil, kan kjøperen ha et krav etter reglene om uriktige opplysninger (avhendingslova § 3-8). Det er likevel enklere å avklare det før handelen enn å kreve det inn etterpå.
Amir, Tuva og depositumet på 43 500 kroner
Tuva eier en toroms som hun har leid ut til Jakob for 14 500 kroner i måneden. Depositumet er tre måneders leie, 43 500 kroner, og står på en konto i Jakobs navn. Tuva selger leiligheten til Amir med overtakelse 1. november, og Amir overtar leieavtalen.
Tuva får ikke noe fra depositumskontoen, og Amir betaler ikke noe ekstra for den. Kontoen med de 43 500 kronene står urørt. Amir sender Jakob en melding om eierskiftet med sitt kontonummer for husleien. Flytter Jakob om to år og det ikke er skader eller skyldig leie, kan han kreve utbetaling. Amir kan samtykke, eller banken varsler ham om kravet og utbetaler etter fremgangsmåten i § 3-5.
Hadde Tuva derimot tatt de 43 500 kronene inn på sin egen konto, ville Jakob fortsatt hatt krav på depositumet. Amir ville i praksis stått med ansvaret overfor Jakob, og måtte kreve pengene av Tuva. Hadde Amir sjekket kontoen før handelen, kunne han fått det rettet opp i oppgjøret.
Slik sikrer du deg som kjøper og selger
Som selger bør du ha depositumskontoen i orden før salget og gi kjøperen opplysninger om den.
Som kjøper bør du skrive inn i kjøpekontrakten at depositumet står på konto i leierens navn, og hvor mye som står der. Be om kontoopplysninger og dokumentasjon på hvem som er leier og hva som er avtalt.
Er det spørsmål om at leieren har betalt husleie til feil konto etter eierskiftet, kan du lese om det i betalte husleie til gammel utleiers konto.
Kort oppsummert
- Når en utleid bolig selges, skal depositumet bli stående på kontoen i leierens navn. Det er ikke en del av kjøpesummen og tilfaller ikke selgeren.
- Kjøperen overtar utleierrollen og samtykkeretten overfor banken, men leierens krav på depositumet endres ikke.
- Står ikke depositumet på konto, er det selgeren som må rette opp. Sjekk kontoen før handelen.
- Skriv i kjøpekontrakten at depositum står på konto, med beløp, og gi leieren beskjed om ny utleier.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.