Må jeg ha byggeforsikring mens huset bygges på min tomt?
Hvis ikke noe annet er avtalt, skal entreprenøren selv sørge for forsikring av arbeidet på tomten din fram til overtakelsen, og forsikringen skal også dekke materialene som er kommet til eiendommen. Du trenger da normalt ikke å ta en egen byggeforsikring for selve byggearbeidet. Før entreprenøren har dokumentert forsikringen, kan du holde tilbake alt vederlag. Tomten og eksisterende bygninger, og alt som ikke er en del av entreprenørens arbeid, må du selv forsikre. Ved overtakelsen flyttes risikoen over til deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva entreprenøren skal forsikre
Svaret står i bustadoppføringslova § 13 fjerde ledd. Hvis ikke noe annet er avtalt, skal entreprenøren holde arbeid på din eiendom forsikret fram til overtakelsen. Forsikringen skal også omfatte materialer som er kommet til eiendommen. Dine rettigheter som medforsikret etter forsikringsavtaleloven § 7-1 andre ledd kan ikke fravikes i forsikringsavtalen.
Fram til entreprenøren har dokumentert at forsikringen er på plass, kan du holde tilbake alt vederlag. Det er en sterk beskyttelse. Du trenger ikke tolke vilkårene selv: Be om bevis på forsikringen før byggingen begynner, og be om å få se vilkårene.
Paragrafen gjelder når entreprenøren står for det vesentlige av både planlegging og bygging, og for avtaler som omfatter rett til tomt. Har du leid inn arkitekt og prosjektert selv og bare bestilt byggingen, er det kontrakten som avgjør hva som er forsikret.
Hvem bærer risikoen for skade på arbeidet
Forsikringen er én ting. Risikoen for skade er en annen. Etter § 45 skal du ikke betale for arbeid eller materialer som skades eller går tapt ved en hending før overtakelsen, hvis hendingen ikke skyldes forhold på din side. Entreprenøren bærer også risikoen for materialer du har skaffet, hvis de er overlevert til ham.
Brann i råbygget, storm som velter reisverket og tyveri av materialer før overtakelsen er derfor som hovedregel hans risiko. Gjør du selv skade, eller skyldes tapet forhold du svarer for, gjelder ikke regelen.
Hva du selv bør forsikre
Entreprenørens forsikring dekker arbeidet og materialene, men ikke alt annet på eiendommen din. Dette er ditt ansvar:
- Eksisterende bygninger på tomten, som et gammelt våningshus, en garasje eller et uthus.
- Eiendeler som ikke er en del av byggingen, for eksempel maskiner og løsøre på tomten.
- Skade du forårsaker på naboens eiendom, hvis du er ansvarlig.
- Eget arbeid og egne materialer som ikke er overlevert entreprenøren.
Ring forsikringsselskapet ditt og si fra at du bygger. Mange boligforsikringer krever at du melder fra om større byggearbeider, og vilkårene varierer. Har du lån i banken, er det ikke uvanlig at banken stiller krav til forsikring, og dem må du få oppgitt av banken.
Når risikoen flytter seg til deg
Overtakelsen flytter ansvaret. Etter § 14 går risikoen for ytelsen over fra entreprenøren til deg ved overtakelsen, reklamasjonsfristene begynner å løpe, dagmulkt stanser, og entreprenøren får krav på sluttoppgjør.
Det betyr at du må ha egen forsikring på det ferdige huset fra overtakelsen. Er du ikke sikker på datoen, kan du regne med at forsikringen bør starte samme dag som du overtar, eller når du flytter inn og arbeidet er fullført. En brann dagen etter overtakelsen er ditt ansvar, ikke entreprenørens.
brann i råbygget
Sofie og Emil Berg bygger en enebolig for 3 100 000 kroner på sin egen tomt. Kontrakten er med en totalentreprenør, og den sier ingenting om forsikring. De ber om dokumentasjon før byggestart og får en forsikringsbekreftelse med vilkår.
I november tar råbygget brann. Skaden på arbeidet og materialene er på 860 000 kroner. Entreprenørens forsikring skal dekke skaden, og entreprenøren bærer risikoen etter § 45. Sofie og Emil skal ikke betale for arbeid som gikk tapt.
På tomten står en eldre garasje, som ble skadet av varmen. Den var ikke en del av byggeoppdraget, og den er ikke dekket av entreprenørens forsikring. Sofie har allerede en boligforsikring som dekker garasjen, så hun melder skaden dit.
Hvis entreprenøren ikke har forsikring
Har ikke entreprenøren dokumentert forsikringen, kan du holde tilbake alt vederlag, og det gjelder også avdrag og forskudd, jf. § 13. Skriv til ham og krev dokumentasjon. Betaler du likevel, har du mistet det sikreste presset du har.
Hva du kan be om å få se
Be om forsikringsbevis og vilkår før byggestart. Sjekk hvem som er forsikringstaker, hvilke skader forsikringen dekker, om materialer på byggeplassen er med, og hvor lenge forsikringen gjelder. Spør også om du er medforsikret.
Loven åpner for at det kan avtales noe annet enn at entreprenøren tegner forsikringen. Står det i kontrakten at du som byggherre skal ta byggeforsikring, må du gjøre det. En slik avtale kan likevel ikke gi deg dårligere vilkår enn loven ellers krever. Er du i tvil om hva en klausul betyr, be entreprenøren forklare den skriftlig før du signerer.
Kort oppsummert
- Entreprenøren skal normalt forsikre arbeidet og materialene fram til overtakelsen (§ 13), hvis ikke noe annet er avtalt.
- Du kan holde tilbake alt vederlag til forsikringen er dokumentert.
- Spørsmålet om du må ha byggeforsikring mens huset bygges på din tomt, avhenger av hva som er avtalt og hva som er forsikret. Eksisterende bygninger og annet løsøre må du forsikre selv.
- Risikoen for arbeidet ligger hos entreprenøren fram til overtakelsen (§ 45).
- Ved overtakelsen flyttes risikoen til deg, og du må ha egen forsikring på det ferdige huset.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.