Gratis verdivurdering fra megler: hva er haken?
Haken ved en gratis verdivurdering fra megler er at megleren tilbyr den for å få salgsoppdraget, og derfor kan ha en interesse i å gi et tall du liker. Selve vurderingen binder verken deg eller megleren, og du har ingen plikt til å velge den megleren. Du betaler ikke med penger, men med tid og ofte med kontaktinformasjon. Bruk en gratis verdivurdering som et anslag og be alltid om sammenligningssalgene den bygger på.
Elise fikk en lapp i postkassen: «Lurer du på hva boligen din er verdt? Gratis verdivurdering uten forpliktelser.» Hun ringte. Megleren kom dagen etter, gikk rundt i leiligheten i en halvtime og sendte et tall på e-post samme kveld. Tallet var høyere enn hun hadde trodd. Dagen etter ringte megleren og spurte når hun ville legge ut leiligheten.
Gratis verdivurdering: hvorfor megleren tilbyr den
En verdivurdering koster megleren tid: en befaring, gjennomgang av salg i området og en rapport. At den likevel er gratis, har en enkel forklaring. Den er meglerens måte å komme i kontakt med selgere på. Megleren håper at du velger henne når du skal selge.
Det er ikke ulovlig eller uvanlig. Men det betyr at megleren har en egeninteresse i vurderingen. En megler som gir et høyt tall, kan vinne oppdraget fra en som gir et nøkternt tall, og du kan ende opp med å velge megler på feil grunnlag.
Megleren skal likevel opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, og må ikke opptre på en måte som svekker tilliten til hennes integritet og uavhengighet (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd). Finanstilsynet har lagt til grunn at meglerens vurdering av verdien er en del av rådgivningen, og at den skal være faglig forsvarlig og kunne dokumenteres.
Hva du binder deg til
Ingenting. En verdivurdering er ikke en oppdragsavtale. En oppdragsavtale skal være skriftlig, inneholde blant annet vederlag, utlegg og varighet, og være signert av deg og ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første og tredje ledd). Før du har signert noe slikt, har megleren ikke et oppdrag og ikke krav på betaling.
Les likevel det du eventuelt signerer på befaringen. Det hender at megleren tar med en oppdragsavtale til samme møte. Du har ingen plikt til å signere den der og da. Hva du bør tenke på før du gjør det, står i signere oppdragsavtale på befaringen.
Vurderingen binder heller ikke megleren. Får du en verdivurdering på 4 500 000 kroner og boligen selges for 4 200 000 kroner, har du ikke krav på differansen. Hvis vurderingen var faglig uforsvarlig og du har lidt et tap på grunn av den, er situasjonen en annen, men det er sjelden.
Hva du gir fra deg
Megleren får navnet ditt, adressen og telefonnummeret, og vet at du vurderer å selge. Du kan regne med oppfølging: telefoner, e-poster og tilbud. Det er en del av avtalen, selv om ingen sier det høyt.
Megleren får også informasjon om boligen din. Det er ikke farlig, men vær klar over at det du sier om planene dine, for eksempel at du må selge raskt, kan påvirke hvordan megleren forhandler med deg senere.
Slik bruker du en gratis verdivurdering riktig
Be om at vurderingen er skriftlig og begrunnet. En god verdivurdering viser hvilke salg den bygger på: adresse, størrelse, salgsdato og pris. Den forklarer hvordan megleren har justert for forskjeller i standard, etasje, utsikt og tomt. Et tall uten begrunnelse er vanskelig å stole på.
Hent inn mer enn én. To eller tre verdivurderinger fra ulike meglere gir et bedre bilde. Ligger de langt fra hverandre, spør hver megler hvorfor. Hva sprik mellom vurderingene kan skyldes, står i tre meglere, tre verdivurderinger.
Sjekk tallet selv. Finn boliger i samme område som er solgt det siste året, og regn ut kvadratmeterprisen. Ligger meglerens tall langt over det, er det et faresignal. Elise fant fire leiligheter i samme borettslag solgt det siste året. Den gratis vurderingen lå 8 prosent over det beste av dem.
Ikke velg megler etter høyeste tall
Den vanligste feilen er å velge megleren som ga den høyeste verdivurderingen. Det er naturlig, men det er ikke det samme som å velge megleren som vil få den høyeste prisen. Prisen avgjøres av hva kjøperne byr i budrunden.
En for høy verdivurdering kan bli dyr. Settes prisantydningen for høyt, kan boligen bli liggende. Etter noen uker må prisen ned, og en bolig som har ligget lenge, kan få lavere bud enn den ville fått med riktig pris fra start. Mer om dette står i megleren som antyder høyest pris.
Velg heller etter det megleren tilbyr: pris for oppdraget, plan for markedsføring, erfaring fra ditt område og hvor godt begrunnet verdivurderingen var.
Når du trenger verdivurderingen til banken
Skal du refinansiere, trenger banken ofte et dokumentert anslag på boligens verdi. En gratis verdivurdering fra megler er ikke alltid nok. Banken avgjør selv hva den godtar. Les mer i verdivurdering for refinansiering.
Elise ventet tre måneder, fikk to verdivurderinger til og valgte en megler som lå i midten, men som hadde den mest detaljerte begrunnelsen.
Kort oppsummert
- En gratis verdivurdering er meglerens måte å få salgsoppdraget på, og det er haken.
- Vurderingen binder verken deg eller megleren, og du har ingen plikt til å velge den megleren.
- Be om sammenligningssalgene og sjekk tallet mot nylige salg i området.
- Velg megler etter tilbud og begrunnelse, ikke etter den høyeste verdivurderingen.