Verdivurdering for refinansiering: må du bruke megler?
Nei, ingen regel sier at du må bruke megler for å få en verdivurdering til refinansiering. Det er banken som bestemmer hvilken dokumentasjon av boligens verdi den godtar, og kravene varierer mellom banker og mellom lån. Mange banker godtar en verdivurdering fra megler eller en verditakst fra takstmann, og noen bruker egne anslag. Trenger du verdivurdering ved refinansiering, spør banken hva den krever før du bestiller, så du ikke betaler for noe banken ikke bruker.
Ibrahim ville samle studielån og billån i boliglånet og få bedre rente. Banken ba om «dokumentasjon på boligens verdi». En megler tilbød en gratis verdivurdering, en takstmann tilbød en verditakst mot betaling, og en venn sa at banken sikkert hadde tallet allerede. Ibrahim visste ikke hvilken han trengte.
Hvorfor banken vil vite hva boligen er verdt
Banken låner ut penger med pant i boligen. Verdien avgjør hvor mye du kan låne og på hvilke vilkår. Etter utlånsforskriften kan nedbetalingslån med pant i bolig som hovedregel ikke overstige 90 prosent av boligens verdi, og rammekreditter ikke 60 prosent, ifølge regjeringens omtale av forskriften. Alle lån med pant i boligen regnes med, også andel av fellesgjeld i borettslag.
Verdien betyr også noe for avdragene. Når lånet er over 60 prosent av boligens verdi, skal banken kreve årlig nedbetaling, ifølge Finanstilsynets veiledning om praksis for lån til forbrukere. Mange banker setter dessuten renten etter hvor stor del av boligverdien du låner. En høyere dokumentert verdi kan derfor gi både større lånerom og lavere rente.
Et regneeksempel: Ibrahim har 3 200 000 kroner i boliglån og vil legge til 300 000 kroner. Er boligen verdt 4 000 000 kroner, blir belåningsgraden (lånet delt på verdien) 87,5 prosent. Er den verdt 4 400 000 kroner, blir den rundt 79,5 prosent. Begge er under 90 prosent, men den siste gir et bedre utgangspunkt i forhandlingen om rente.
Verdivurdering ved refinansiering: dette godtar bankene
Det finnes ingen felles regel for hvilken dokumentasjon bankene skal kreve. Det er bankens eget ansvar å vurdere sikkerheten, og den setter selv kravene. I praksis møter du tre varianter.
Den første er en verdivurdering fra megler. Ofte leveres den som en E-takst, det formatet Finanstilsynet omtaler som bransjestandard for meglerens verdivurderinger. Den bygger på befaring, opplysninger og dokumentasjon om boligen, kjente omsetningstall og statistikk, og meglerens skjønn. Eiendom Norge opplyser at E-takst også finnes i en versjon for refinansiering.
Den andre er en verditakst fra en takstmann. Den er gjerne mer omfattende og kan være aktuell når boligen er spesiell, for eksempel et småbruk, en enebolig med utleiedel eller en bolig i et område med få salg.
Den tredje er bankens eget anslag. Noen banker bruker statistiske verdianslag, særlig for vanlige leiligheter der det er mange sammenlignbare salg. Da trenger du kanskje ingen ekstra dokumentasjon.
Hvilken variant din bank godtar, får du bare vite ved å spørre. Hva E-takst er, står mer utfyllende i e-takst.
Megleren som takserer uten å selge
Et meglerforetak kan taksere fast eiendom som det ikke har i oppdrag å formidle (eiendomsmeglingsforskriften § 5-1, første ledd). En verdivurdering til banken er altså lov, selv om du ikke skal selge. Det er ikke eiendomsmegling, og du inngår ingen oppdragsavtale.
Mange meglere tilbyr verdivurdering til refinansiering gratis. Grunnen er at de håper å få salgsoppdraget når du en gang skal selge. Det er ikke galt, men det betyr at megleren har en interesse i å gi et tall du liker. For en refinansiering er det mindre farlig enn ved et salg, fordi banken gjør sin egen vurdering av tallet. Hva haken er ved slike tilbud, står i gratis verdivurdering fra megler.
Når banken ikke godtar tallet
Banken kan mene at verdivurderingen er for høy. Den kan bruke et lavere tall, eller be om en ny vurdering. Banken har ingen plikt til å følge en vurdering du har bestilt.
Sjekk i så fall hva vurderingen bygger på. En vurdering som viser konkrete sammenligningssalg, med adresse, størrelse, dato og pris, er lettere å forsvare enn et tall uten begrunnelse. Har du gjort oppgraderinger som ikke vises i statistikken, som nytt bad eller ny kjøkken, dokumenter dem med kvitteringer og bilder.
Du kan også spørre en annen bank. Kravene varierer, og en bank som vil ha deg som kunde, kan være mer fleksibel med dokumentasjonen.
Tall som ikke er verdivurderinger
Verdien ved skattefastsettingen (det som står i skattemeldingen) er ikke et anslag på markedsverdien. Den beregnes etter egne regler for formuesskatt, og banken bruker den ikke som verdien av boligen.
Kjøpesummen fra da du kjøpte, kan være et godt utgangspunkt hvis det er kort tid siden. Har det gått flere år, har markedet endret seg. Prisene i Norge steg med 5 prosent i 2025 ifølge Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi, men med store forskjeller mellom stedene. Et tall fra for tre år siden er sjelden riktig i dag.
Ibrahim spurte banken. Den godtok verdivurdering fra megler, men ikke eldre enn tre måneder. Han fikk en gratis vurdering, lånet ble innvilget, og renten gikk ned fordi belåningsgraden kom under bankens grense for bedre vilkår.
Kort oppsummert
- Ingen regel krever at du bruker megler, og banken bestemmer selv hva den godtar.
- Vanlige varianter er verdivurdering fra megler, verditakst fra takstmann og bankens eget anslag.
- Etter utlånsforskriften kan boliglån som hovedregel utgjøre høyst 90 prosent av boligens verdi.
- Spør banken før du bestiller, så du får riktig dokumentasjon første gang.