Hva kan jeg gjøre når en annen leietaker i huset bråker hver natt?
Utleier har plikt til å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen, og du bør derfor melde fra til ham skriftlig om bråket. Grip ikke inn selv med krav mot naboen, for det er utleier som må reagere overfor den som bråker. Gjør ikke utleier noe, og støyen er vedvarende og mer enn ubetydelig, kan du kreve retting og avslag i leien. Ved alvorlige tilfeller kan du også heve avtalen og kreve erstatning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem har ansvaret når naboen i huset bråker
Når du leier bolig, er det utleier du har avtale med, ikke naboen. Derfor retter du kravet mot utleier. Husleieloven § 5-2 sier at utleier, hvis ikke annet er avtalt, plikter å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. Naboen som bråker er som regel også leietaker hos samme utleier, eller en annen beboer i eiendommen.
Det betyr at du ikke trenger å ta en konfrontasjon med naboen. Du skal melde fra, og utleier skal handle. Hva utleier kan gjøre, kommer jeg tilbake til lenger ned.
Bor du i et borettslag eller sameie der naboen eier sin egen leilighet, er det ikke utleiers hus på samme måte. Utleier kan da ikke gi naboen advarsel, men kan klage til styret. Se hvordan du klager på naboen i borettslaget.
Hvor mye bråk er nok
Loven sier «vanlig ro og orden», ikke hva klokken er eller hvor mange desibel som er lov. Å høre naboen gå på gulvet, bruke dusjen eller se på tv hører til livet i et flerbolighus. Bråk som kommer hver natt, som holder deg våken og som går utover vanlig bruk, er noe annet.
Tre forhold teller mest når saken skal vurderes:
- hvor ofte og hvor lenge det skjer
- hvilket tidspunkt på døgnet det rammer
- hva slags støy det er, for eksempel høy musikk eller banking, og om det er mer enn det som er vanlig for slike hus
Husordensreglene i huset gir også et holdepunkt. Har de faste ro-tider, er brudd på dem et klart tegn på at ro og orden ikke holdes.
Nora og naboen som fester hver natt
Nora Lund leier en toroms i tredje etasje for 10 800 kroner. Fra mars er det høy musikk og stemmer fra leiligheten over, tre til fire netter i uken, ofte til klokken tre. Hun kommer ikke til å få sove ordentlig.
Hun fører en enkel logg i to uker og sender den til utleier på e-post. Hun skriver at hun krever at utleier sørger for ro og orden, og ber om svar innen syv dager. Utleier snakker med naboen, men bråket fortsetter. Noen uker senere skriver Nora igjen, med ny logg.
Nå har utleier fått to skriftlige varsler og ikke løst problemet. Nora kan kreve avslag i leien. Hun anslår at leiligheten er verdt 9 700 kroner å leie med støyen. Det gir et avslag på 1 100 kroner per måned, regnet for den tiden støyen varer. Hun legger også frem kravet skriftlig til utleier.
Hva du kan kreve etter § 5-7
Oppfyller ikke utleier plikten sin, og støyen ikke skyldes forhold på din side, gir husleieloven § 5-7 disse kravene:
- retting etter § 2-10, altså at utleier får bråket til å opphøre
- avslag i leien etter § 2-11, så lenge mangelen ikke er ubetydelig
- heving av leieavtalen, hvis mangelen er et vesentlig mislighold
- erstatning for tap du kan dokumentere, for eksempel utgifter til hotell en periode
- tilbakehold av leie som sikrer kravene dine
Avslag er det mest brukte kravet, fordi det ikke krever at du flytter ut. Heving er det siste skrittet. Du kan bare heve når støyen er så alvorlig at det er et vesentlig mislighold, og hevingen kan ikke gjøres gjeldende hvis utleier har rettet feilen i tide.
Slik gjør du kravet gyldig
Etter husleieloven § 2-8 mister du retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom du ikke melder fra til utleier innen rimelig tid etter at du burde oppdaget den. Vent derfor ikke i månedsvis. Slik går du frem:
- Før logg: dato, klokkeslett, kort beskrivelse. Noter også hvis andre i huset har hørt det.
- Send melding til utleier, helst skriftlig, med loggen vedlagt. Si hva du krever.
- Gi utleier rimelig tid til å handle, for eksempel en uke eller to.
- Er det fortsatt støy, send en ny melding og si at du vil kreve avslag.
- Hold deg til kravene loven gir deg. Slutter du å betale hele leien uten dekning, kan utleier kreve at du betaler.
Hva utleier kan gjøre med naboen
Utleier har flere trekk å velge mellom. Han kan snakke med den som bråker, minne om husordensreglene og sende en skriftlig advarsel. Etter husleieloven § 9-9 kan utleier heve leieavtalen med den som bråker, hvis vedkommende tross skriftlig advarsel fortsetter å opptre til alvorlig sjenanse for øvrige brukere.
Det er ingen krav om at utleier må velge en bestemt løsning, og du kan ikke kreve at naboen blir kastet ut. Du kan kreve at utleier gjør noe som faktisk virker. Utleier som ikke gjør noe, risikerer å måtte gi deg avslag og kanskje erstatning.
Kort oppsummert
- Når en annen leietaker i huset bråker hver natt, er det utleier som har plikt til å sørge for vanlig ro og orden.
- Meld fra skriftlig og tidlig. Før logg over tidspunkt og type støy.
- Fortsetter bråket etter at utleier har fått beskjed, kan du kreve avslag i leien, og i alvorlige tilfeller heve og kreve erstatning.
- Du trenger ikke selv gå til konfrontasjon eller kreve at naboen straffes. Utleier må handle.
- Eier naboen sin egen leilighet i et sameie eller borettslag, er veien gjennom styret.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.