Gjelder håndverkertjenesteloven for arbeid på utleieboligen min?
Håndverkertjenesteloven gjelder for deg som er privatperson og ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Eier du én bolig du leier ut ved siden av vanlig jobb, regnes du som regel som forbruker, og da gjelder loven. Driver du utleie som egen virksomhet, for eksempel med flere boliger eller som hovedinntekt, er du ikke forbruker. Eies boligen av et aksjeselskap, gjelder ikke forbrukerreglene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når håndverkertjenesteloven gjelder for en utleiebolig
Om håndverkertjenesteloven gjelder for arbeid på utleieboligen din, avhenger ikke av hva boligen brukes til. Det avhenger av hvem du er når du bestiller. Etter § 1 gjelder loven avtaler mellom en tjenesteyter i næringsvirksomhet og en forbruker, og en forbruker er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Arbeid på fast eiendom er omfattet. Reparasjon av et bad i en utleiebolig faller dermed i utgangspunktet inn under loven, så lenge du er forbruker.
Når du regnes som forbruker som utleier
Du er forbruker når du handler som privatperson og ikke hovedsakelig som ledd i næring. Det er en helhetsvurdering, og loven har ingen fast grense for hvor mange boliger du kan ha. Disse forholdene peker mot at du fortsatt er forbruker:
- Du eier én bolig eller en hybel du leier ut ved siden av vanlig arbeid.
- Du bodde i boligen selv og leier den ut en periode, for eksempel mens du jobber i utlandet.
- Utleien er en liten del av økonomien din og tar lite tid.
- Du bestiller arbeidet i eget navn og ikke gjennom et firma.
Husk at vurderingen gjelder deg som bestiller og ikke boligen. En leilighet kan være både din egen bolig og en utleiebolig i løpet av noen år, og det er situasjonen når du bestiller som teller.
Disse forholdene peker mot at du driver næring:
- Du eier flere utleieboliger og leier dem ut fast, gjerne for å leve av det.
- Du har et foretak eller selskap som eier boligene og bestiller arbeidet.
- Du kjøper, pusser opp og selger eller leier ut boliger som en del av driften.
Er du i en gråsone, er det vurderingen av helheten som teller. Det kan ikke avgjøres med en enkelt regel.
Hva du får som forbruker
Er du forbruker, får du alle rettighetene i loven. Håndverkeren kan ikke avtale vilkår som er dårligere for deg enn loven, jf. § 3. Det betyr blant annet at du kan reklamere på mangler, og at lengstefristen for reklamasjon ved arbeid på fast eiendom er fem år. Du kan kreve at mangler rettes, holde tilbake betaling, kreve prisavslag og kreve erstatning. Et prisoverslag kan ikke overstiges vesentlig, og aldri med mer enn 15 prosent, med mindre en annen grense er uttrykkelig avtalt.
Det gjelder uansett om håndverkeren arbeider i boligen der leietakeren bor. Kravet om at han skal utføre arbeidet fagmessig, og at materialene skal være av vanlig god kvalitet, gjelder like mye i en utleiebolig som i din egen stue.
Hvis loven ikke gjelder
Eies boligen av et selskap, eller driver du utleie som næring, står du utenfor forbrukerreglene. Da gjelder det som står i avtalen, og de alminnelige reglene i avtale- og kontraktsretten. Håndverkeren kan også bruke egne vilkår, og de kan være strengere enn loven. Det er ikke automatisk dårligere for deg, men det er uten lovens minstevern, og du må lese vilkårene nøye.
Avtaleloven § 36 gir en mulighet til å få satt til side en urimelig avtale, men terskelen er høy, og den kommer ikke i stedet for lovens forbrukervern.
Når leietakeren bestiller eller er den som rammes
Det er avtalen mellom deg og håndverkeren som avgjør. Hvis leietakeren selv bestiller arbeid i boligen, er leietakeren part og har rettighetene hvis han er forbruker. Bestiller du og leietakeren bruker boligen, er det du som har kravet mot håndverkeren, og det er du som må reklamere.
Ved feil som rammer leietakeren, for eksempel vannskade, kan du ha ansvar overfor leietakeren etter husleieloven, og håndverkeren kan ha ansvar overfor deg. Dette er to ulike forhold med ulike regler.
Siri og hybelen
Siri Moen eier en enebolig og leier ut kjellerhybelen for 8 500 kroner i måneden. Hun jobber heltid som sykepleier. Hun bestiller nytt bad i hybelen for 95 000 kroner fra et rørleggerfirma og skriver under i eget navn. Hun er forbruker, og loven gjelder.
Fire måneder senere lekker membranen. Siri reklamerer skriftlig, og firmaet må rette feilen på eget bud, jf. § 24, uten å kunne vise til at det var «bare en utleiehybel».
Tor-Erik Dahl eier seks leiligheter gjennom et enkeltpersonforetak og lever av husleien. Han bestiller samme arbeid i en av dem. For ham er det mer tvilsomt at han er forbruker. Handler han hovedsakelig som ledd i næringen, er han ikke det, og da kan firmaet bruke egne vilkår.
Kort oppsummert
- Håndverkertjenesteloven gjelder når du som privatperson ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
- Eier du én bolig du leier ut ved siden av annet arbeid, er du som regel forbruker.
- Driver du utleie som næring, eller eies boligen av et selskap, gjelder ikke forbrukerreglene.
- Er loven gjeldende, kan du blant annet reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest fem år etter at arbeidet på fast eiendom ble avsluttet.
- Er du i en gråsone, vurderes helheten i hvordan du driver utleien.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.