Kan jeg gi bud på en bolig som ikke er annonsert ennå?
Ja, du kan gi bud på en bolig som ikke er lagt ut, for ingen lov forbyr det. Det er opp til eieren om han vil svare. Er det megler på saken, kan megleren bare formidle skriftlige bud og ikke bud med krav om at budet eller forbeholdet skal holdes skjult for andre. Et bud binder deg på samme måte som ellers, så sett en akseptfrist du kan stå ved.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Ingen regel stopper deg fra å by
Det finnes ikke noe forbud mot å by på en bolig før den er annonsert. Du kan kontakte eieren eller megleren og si at du vil kjøpe. Spørsmålet er hva som skjer videre, og det avhenger av om boligen har en megler og hvor langt salgsarbeidet har kommet.
Bud før annonsering kalles ofte et forhåndsbud eller «bud før visning». Juridisk er det et vanlig tilbud etter avtaleloven. Du er bundet av det fra eieren får det, og til akseptfristen er ute.
Bud på bolig som ikke er lagt ut, når det er megler på saken
Har eieren engasjert megler, er det megleren som skal ta imot og formidle budet. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 setter flere krav:
- Megleren skal oppfordre eieren til ikke å inngå avtale direkte med budgiveren, men henvise til megleren.
- Megleren skal bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig, og skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før budet formidles.
- Megleren skal ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn det forskriften fastsetter.
- Megleren skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbeholdet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
Det siste punktet er viktig for deg som vil by tidlig i håp om å slippe konkurranse. Du kan ikke forlange at budet ditt skal være hemmelig for andre som byr. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig orientere andre interessenter skriftlig om størrelse, forbehold og akseptfrist. Se også artikkelen om hemmelige bud.
Megleren kan heller ikke markedsføre boligen for salg før salgsoppgaven er ferdig og tilgjengelig (§ 6-7 sjette ledd), med unntak for bolig som ennå ikke er fullført. Det er grunnen til at en bolig kan være «på vei» uten at du kan se den. Du kan likevel si fra til megleren at du er interessert.
Akseptfristen når det ikke er annonsert noen visning
Forbrukerreglene i forskrift om eiendomsmegling § 6-3 sier at megleren ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Er det ikke annonsert noen visning, har forskriften ingen dato å regne fra, og teksten sier ikke hva som da gjelder.
Megleren skal likevel avvikle budrunden forsvarlig og gi interessentene rimelig tid. Et bud som kommer før noen har sett boligen, og som krever svar innen få timer, passer dårlig inn i det. Du bør regne med at megleren fraråder en så kort frist, og at selgeren ikke vil vurdere budet før boligen har vært vist.
Når boligen ikke er til salgs, eller det ikke er megler
Er boligen ikke lagt ut, og eieren selger privat uten megler, gjelder ikke meglerreglene om skriftlighet og formidling. Da er det avtalelovens vanlige regler som gjelder, og avhendingslova § 1-3 sier at en avtale om fast eiendom kan gjøres skriftlig eller muntlig, og at den skal settes opp skriftlig om en av partene krever det.
Eieren kan si nei uten å begrunne det. Han er ikke pliktig til å svare, og utløper fristen uten aksept, er du fri.
Dette er en mulighet for deg, men også en risiko. Du får færre opplysninger enn hvis boligen hadde vært solgt gjennom megler. Salgsoppgave og tilstandsrapport er kanskje ikke laget, og du har ingen megler som skal gi deg skriftlige opplysninger før handel. Du kan ikke regne med å få beskyttelse som ellers følger av meglerreglene.
Thea og det store huset
Thea Lunde ser at naboen har flyttet, og at huset står tomt. Hun hører av en bekjent at eieren, Frode, planlegger salg i vår og har snakket med en megler, men at annonsen ikke er klar.
Thea ringer megleren og sier at hun vil by 6 200 000 kroner. Megleren forklarer at budet må sendes skriftlig med BankID, at han ikke kan holde det skjult for andre interessenter, og at salgsoppgaven ikke er ferdig. Thea sender budet med akseptfrist om to uker.
Frode vil ikke ta stilling før det har vært visning. Megleren skriver til Thea at budet ligger inne, men at det ikke blir vurdert før visning er holdt. To uker senere har ikke visningen funnet sted, og fristen går ut uten svar. Da er Thea ikke bundet lenger, og hun kan legge inn et nytt bud når boligen kommer ut.
I mellomtiden kunne Frode ha akseptert. Hadde han sagt ja på dag ti, ville Thea vært forpliktet til å kjøpe huset for 6 200 000 kroner uten å ha vært på visning.
Slik gjør du det i praksis
- Spør om det er megler på saken, og kontakt megleren hvis det er det.
- Send budet skriftlig med legitimasjon, og skriv en akseptfrist du kan stå ved.
- Ta med forbehold som du trenger, for eksempel om finansiering. Du kan ikke be om at forbeholdet skjules.
- Husk at du er bundet til fristen. Les mer om hvor lenge du er bundet.
Kort oppsummert
- Du kan gi bud på en bolig som ikke er lagt ut ennå. Loven forbyr det ikke.
- Megleren kan ikke formidle bud med krav om hemmelighold, og kan bare formidle skriftlige bud med legitimasjon.
- Forskriftens minstefrist regnes fra siste annonserte visning, og den sier ikke hva som gjelder før noen visning er annonsert.
- Gir du bud på bolig ikke lagt ut, er du bundet til fristen akkurat som ellers.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.