Gevinst på utleieleilighet: slik regner du ut skatten
Gevinsten på en utleieleilighet er salgssummen minus salgskostnader og inngangsverdi, og den er skattepliktig når du ikke har bodd der minst ett av de to siste årene. Skatten regnes som alminnelig inntekt for salgsåret. Påkostninger øker inngangsverdien, vanlig vedlikehold gjør det ikke. Tap gir fradrag.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Er gevinsten på utleieleiligheten skattepliktig?
Utgangspunktet er skatteloven § 5-1 annet ledd: gevinst ved salg av formuesobjekt utenfor virksomhet er skattepliktig inntekt. Skattefritaket for bolig i skatteloven § 9-3 annet ledd krever at du har eid boligen i mer enn ett år og selv har bodd i den i minst ett av de to siste årene. En leilighet du bare har leid ut, oppfyller ikke botidskravet, og gevinsten er da skattepliktig.
Har du bodd i leiligheten selv en periode og leid den ut resten av tiden, avhenger det av om du har bodd der i minst ett av de to siste årene før salget. Brukshindring på grunn av arbeid eller helse kan telle som botid, men bare om du ikke kjente til hindringen da du kjøpte. Eier du en bygning der du bor i en del og leier ut resten, kan hele eller deler av gevinsten være fritatt etter tredje ledd. Er du i tvil om botiden, se Bodde i boligen i 11 måneder: skattefritak?.
Utgangspunktet for regnestykket
Gevinsten er det du får for leiligheten, minus det den har kostet deg. Du trenger tre tall:
- salgssummen, altså vederlaget
- kostnadene ved salget, for eksempel megler, takst og annonsering
- inngangsverdien, som er kjøpesummen med kjøpskostnader og påkostninger
Ingen av dem trekkes mekanisk ut av en skattemelding. Du må finne dem selv i oppgjørsoppstillingene fra kjøp og salg og i kvitteringer. Gevinsten regnes som kapitalinntekt og skattlegges med satsen for alminnelig inntekt, som har vært 22 prosent. Gevinsten blir ikke tillagt trygdeavgift.
Påkostning og vedlikehold
Utgifter til å oppgradere leiligheten kan øke inngangsverdien og dermed redusere gevinsten. Utgifter til vanlig vedlikehold gjør det ikke på samme måte, fordi vedlikehold ses som en løpende kostnad ved utleien. Å bytte et gammelt bad til et nytt og bedre er et typisk eksempel på en påkostning, mens å male stua er vedlikehold. Skillet kan være vanskelig, og det avhenger av hva arbeidet faktisk innebærer.
Vedlikehold du har kunnet trekke fra på leieinntektene tidligere, kan du ikke bruke en gang til. Ta vare på kvitteringene fra påkostninger til du selger, fordi du må kunne dokumentere dem.
Andelsleiligheter og fellesgjeld
Er leiligheten en andel i et borettslag eller boligaksjeselskap, gjelder § 9-5. Der står det at det skal tas hensyn til endringer i selskapets gjeld i eierens eiertid, etter bestemmelser som departementet fastsetter. Betyr det at fellesgjelden har gått ned i tiden du har eid andelen, kan det påvirke gevinsten. Reglene er fastsatt av departementet i forskrift, og du bør sjekke beregningen i skattemeldingen når du selger en slik andel. Se også Privat boligsalg eller boligaksjeselskap: forskjellen på skatten.
Når gevinsten skattlegges
Skattleggingen skjer etter § 14-2. En fordel tas til inntekt når du har en ubetinget rett til den. For et boligsalg er det normalt salgsåret som teller. Du fører gevinsten i skattemeldingen for det året, og skatten kommer i skatteoppgjøret.
Leieinntekt i salgsåret og flere eiere
Selve gevinsten er én ting, leieinntekten du har hatt fram til overtakelsen er en annen. Leien i salgsåret skal oppgis som vanlig utleieinntekt, og du kan trekke fra kostnader som hører til utleien i samme periode. Gevinsten og leien føres hver for seg. Eier du leiligheten sammen med andre, for eksempel som ektefeller eller søsken, regnes gevinsten normalt ut for hver eier etter eierandelen. Hver eier vurderer også sin egen botid. Det kan gi ulikt resultat for to eiere av samme leilighet, hvis bare den ene har bodd der.
Tap på utleieleiligheten
Selger du med tap, får du fradrag. Etter § 9-4 gis det fradrag for tap i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig, og en gevinst på en utleiebolig er skattepliktig. Tapet trekkes fra i alminnelig inntekt det året du selger. Underskudd fra utleie i tidligere år og gevinst fra salg er ulike ting, og de behandles hver for seg.
Ola og leiligheten i Stavanger
Ola Hetland kjøpte en toromsleilighet i 2019 for 3 200 000 kroner. Kjøpskostnadene var 85 000 kroner. I 2022 pusset han opp badet for 150 000 kroner, og i 2024 malte han stua for 30 000 kroner. Leiligheten er utleid hele tiden, og Ola har aldri bodd der. I 2026 selger han for 4 600 000 kroner og har 95 000 kroner i salgskostnader.
Inngangsverdien er 3 200 000 pluss 85 000 pluss 150 000, altså 3 435 000 kroner. Malingen regnes som vedlikehold og er ikke med. Gevinsten er 4 600 000 minus 95 000 minus 3 435 000, altså 1 070 000 kroner. Skatten er 22 prosent av dette, altså 235 400 kroner. Skatten blir den samme om han selger i januar eller desember, men han betaler for det året salget faller i.
Kort oppsummert
- Gevinst utleieleilighet skatt: gevinsten er skattepliktig når du ikke har bodd i leiligheten minst ett av de to siste årene.
- Gevinsten er salgssum minus salgskostnader og inngangsverdi, og skattlegges som alminnelig inntekt.
- Påkostninger øker inngangsverdien, vanlig vedlikehold gjør det ikke.
- For andelsleiligheter tas det hensyn til endring i fellesgjeld (§ 9-5).
- Tap gir fradrag, og tidfestingen følger hovedregelen i § 14-2.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.