Hva er egentlig et boligaksjeselskap?

Et boligaksjeselskap er en eldre eierform for boligeiendom, der selve bygningen eies av et aksjeselskap, og du som «boligeier» i realiteten eier en eller flere aksjer i dette selskapet. Aksjene gir deg en eksklusiv borett til en bestemt leilighet i bygget. Dette skiller seg fra en selveierseksjon (eierseksjon), hvor du eier en fysisk, tinglyst andel av selve bygningen direkte, og fra en borettslagsandel, hvor du eier en andel i et borettslag som igjen eier bygget. Boligaksjeselskaper var mer vanlig før eierseksjonsloven kom, og finnes i dag særlig i eldre bygårder i de større byene.

Gjelder botidsregelen på samme måte?

Ja, i hovedsak gjelder de samme grunnleggende prinsippene: selger du aksjene dine i boligaksjeselskapet, og du har eid dem i mer enn ett år og bodd i den tilhørende leiligheten som din egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget, er en eventuell gevinst ved salg av aksjene skattefri — akkurat som ved salg av en ordinær selveierbolig. Oppfyller du ikke disse vilkårene, er gevinsten skattepliktig med 22 prosent, helt på linje med annen boligbeskatning.

Line, som eier en aksjeleilighet i en bygård i Homansbyen i Oslo, har bodd der sammenhengende i ni år før hun selger aksjene sine til en ny kjøper. Botidskravet er opplagt oppfylt, og gevinsten hennes er skattefri — akkurat som om hun hadde eid en vanlig selveierseksjon i samme bygg.

Hva er de praktiske forskjellene?

Selv om de grunnleggende botidsprinsippene er like, er det noen praktiske forskjeller i hvordan et slikt salg gjennomføres og rapporteres:

Salgsobjektet er formelt aksjer, ikke fast eiendom. Juridisk sett selger du aksjer i et selskap, ikke en tinglyst eiendomsandel. Dette påvirker blant annet hvordan overdragelsen tinglyses (eller rettere sagt, ikke tinglyses på samme måte som en vanlig eiendomsoverdragelse), og hvordan kjøper får sin rett til leiligheten formalisert overfor boligaksjeselskapet.

Verdivurdering og fordeling av gjeld i selskapet. Boligaksjeselskaper har ofte en felles gjeld eller felleskostnader knyttet til bygningen som helhet, og salgssummen for aksjene må ses i sammenheng med eventuell andel av fellesgjeld som følger med aksjeposten. Dette kan gjøre gevinstberegningen noe mer sammensatt enn ved en ren selveierbolig uten fellesgjeld.

Rapportering til Skatteetaten. Enkelte boligaksjeselskaper har historisk vært mindre systematiske med automatisk rapportering av eierskifter og verdier til Skatteetaten sammenlignet med borettslag og eierseksjonssameier, som ofte har godt innarbeidede rutiner for dette. Det kan derfor være ekstra viktig at du som selger selv sørger for at riktig informasjon om salget kommer med i skattemeldingen, og ikke bare stoler på at det kommer forhåndsutfylt.

Formuesverdi. Måten aksjene verdsettes på i formuesskattesammenheng underveis i eierperioden, kan også skille seg noe fra hvordan en selveierbolig eller borettslagsandel verdsettes, men dette er et spørsmål om løpende formuesskatt, ikke om selve gevinstbeskatningen ved salg.

Gjelder oppussingsfradrag på samme måte?

Ja, prinsippet om påkostning versus vedlikehold, som vi går grundig gjennom i vår egen artikkel om gevinstberegning, gjelder på tilsvarende måte for boligaksjeselskaper. Har du som aksjeeier bekostet en vesentlig standardheving av leiligheten din — for eksempel et nytt bad eller en påbygd terrasse hvor det er tillatt — kan dette regnes som en påkostning som øker din inngangsverdi på aksjene, på samme måte som ved en selveierbolig. Rent vedlikehold gir fortsatt ikke fradrag.

Et eksempel på forskjellen i praksis

Sindre eier en aksjeleilighet i et eldre boligaksjeselskap i Bergen sentrum. Han kjøpte aksjene for fire år siden, men flyttet ut etter halvannet år på grunn av samlivsbrudd, og har siden leid ut leiligheten uten selv å bo der. Da han nå selger aksjene, er botidskravet ikke oppfylt — han manglet god margin på de 12 av 24 månedene innenfor det relevante vinduet. Gevinsten hans blir dermed skattepliktig med 22 prosent, beregnet som salgssum for aksjene minus det han opprinnelig betalte, minus eventuelle dokumenterte påkostninger, pluss eventuelt justert for andel fellesgjeld i selskapet. Dette er nøyaktig samme mekanikk som ville gjeldt om han i stedet hadde eid en ordinær selveierseksjon og solgt den under tilsvarende omstendigheter.

Bør jeg tenke annerledes ved salg av en aksjeleilighet?

Det viktigste rådet er å sørge for god oversikt over aksjenes opprinnelige kostpris, eventuelle påkostninger, og andel av fellesgjeld i selskapet, siden dette ofte er mindre standardisert og mindre automatisk rapportert enn for borettslagsandeler og eierseksjoner. Har du eid en aksjeleilighet lenge, kan det være lurt å samle sammen dokumentasjon i god tid før et salg, snarere enn å basere seg på at boligaksjeselskapet eller megleren automatisk har all historikk klar.

Oppsummert i praksis

Skattemessig følger salg av aksjer i et boligaksjeselskap i hovedsak de samme botidsprinsippene som salg av en ordinær selveierbolig — eiertid over ett år og botid i minst 12 av de siste 24 månedene avgjør om gevinsten er skattefri. De praktiske forskjellene ligger i at du formelt selger aksjer og ikke fast eiendom, at fellesgjeld i selskapet kan komplisere gevinstberegningen noe, og at rapporteringen til Skatteetaten historisk har vært mindre automatisert enn for andre eierformer. Det lønner seg derfor å holde egen, god dokumentasjon gjennom hele eiertiden.

Kort oppsummert - Boligaksjeselskap er en eldre eierform der du eier aksjer med borett til en bestemt leilighet, ikke en tinglyst eierandel. - De samme botidsprinsippene (eiertid over ett år, botid 12 av 24 måneder) avgjør om gevinsten er skattefri. - Praktiske forskjeller ligger i fellesgjeld, verdsettelse og rapportering, ikke i selve skattereglene. - Fradrag for påkostninger fungerer på samme måte som ved ordinær selveierbolig. - Hold selv god dokumentasjon på kostpris og påkostninger, siden rapporteringen kan være mindre automatisert enn ved andre eierformer.