Kan garantiselskapet betale utleier uten å høre med meg først?
Husleieloven forbyr ikke at et garantiselskap betaler utleier, og loven krever heller ikke at selskapet spør deg først. Det § 3-6 regulerer, er forholdet mellom deg og garantisten. Det kan ikke avtales med virkning for ditt regressansvar (selskapets krav mot deg om å få pengene tilbake) at garantisten kan betale uten hensyn til innsigelsene dine mot utleierens krav. Betaler et garantiselskap utleier uten at du er hørt, kan du derfor fortsatt bestride kravet når selskapet vil ha pengene fra deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva husleieloven sier om garanti
I stedet for depositum, eller i tillegg til det, kan utleier kreve at du stiller en garanti. Det kan være en bankgaranti eller en garanti fra et forsikringsselskap, og den skal sikre skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som følger av leieavtalen. Reglene står i husleieloven § 3-6.
Paragrafen setter to rammer. Garantibeløpet og depositumet etter § 3-5 kan til sammen ikke overstige seks måneders leie. Og det kan ikke avtales med virkning for ditt regressansvar at garantisten har rett til å utbetale garantien uten hensyn til dine innsigelser mot utleierens krav.
Loven sier ingenting om at selskapet må varsle deg eller be om din mening før det betaler. Hva selskapet skylder utleieren, og på hvilke vilkår, avhenger av garantien selv. Der kan det stå at selskapet betaler mot skriftlig krav fra utleier.
Regress og innsigelser, to ulike forhold
Det hjelper å skille to forhold. Det første er mellom garantisten og utleieren. Her gjelder garantiens egne vilkår, og selskapet kan ha forpliktet seg til å betale når utleieren fremsetter et krav i riktig form.
Det andre er mellom garantisten og deg. Når selskapet har betalt, kreves pengene tilbake fra deg. Det kalles regress. Det er her loven beskytter deg. Garantivilkår som sier at selskapet kan kreve deg for hele beløpet uansett hva du har å innvende mot utleierens krav, binder deg ikke på dette punktet.
I praksis betyr det at du kan si til selskapet: «Utleierens krav var ikke berettiget, og derfor skylder jeg ikke dere pengene». Er du enig med utleier om at kravet er riktig, har regressen sjelden noe å stille opp mot. Er du uenig, skal innsigelsene dine få tas på alvor når regressen kommer.
Hva en innsigelse kan være
En innsigelse er en grunn til at utleierens krav ikke holder helt eller delvis. Eksempler er at skaden var der da du flyttet inn, at det er alminnelig slitasje som utleier ikke kan kreve erstattet, at leien er betalt, eller at beløpet er satt for høyt. Hvor mye som kan kreves for skader og rengjøring, er regulert i husleieloven § 10-2, som sier at boligen skal leveres tilbake i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde.
Du bør dokumentere innsigelsene med bilder, protokoll fra innflytting og utflytting og meldinger mellom deg og utleier. Slikt materiale veier tungt hvis saken skal avgjøres av Husleietvistutvalget.
Randi og garantien på 30 000 kroner
Randi leier en leilighet av Sander for 10 000 kroner i måneden. I stedet for kontantdepositum har hun skaffet en garanti fra et garantiselskap på 30 000 kroner, tilsvarende tre måneders leie. Det er langt under grensen på seks måneder.
Da Randi flytter ut, krever Sander 28 000 kroner for skader på parketten og maling. Randi mener at de fleste merkene er alminnelig slitasje, og at hun uansett ikke skylder mer enn rundt 8 000 kroner. Sander sender kravet til garantiselskapet, og selskapet utbetaler 28 000 kroner uten å kontakte henne.
Senere får Randi et krav fra selskapet om 28 000 kroner. Hun svarer skriftlig og forklarer at hun bestrider kravet, og at hun regner med at selskapet tar hensyn til innsigelsene hennes. Hun legger ved bildene fra innflyttingen og en oversikt over reparasjonskostnadene. Siden loven ikke lar selskapet kreve regress uten hensyn til innsigelsene hennes, kan hun vinne frem for den delen av kravet som ikke var berettiget.
Slik forholder du deg når selskapet har betalt
Har selskapet betalt eller varslet at det vil gjøre det, kan du gjøre følgende:
- be om kopi av utleierens krav og dokumentasjonen som ble sendt til selskapet
- send en skriftlig innsigelse til både selskapet og utleieren med beløp og begrunnelse
- be selskapet vente med regress mens saken er uavklart, og få svaret skriftlig
- legg frem tvisten for Husleietvistutvalget hvis dere ikke blir enige. Tvister om leie av bolig skal til dette utvalget før de eventuelt kan gå til tingretten, jf. husleieloven § 12-5
Er kravet reelt, er det som regel best å gjøre opp raskt, siden selskapet kan legge renter og gebyrer til regresskravet.
Hva du bør lese i garantivilkårene
Garantien er en egen avtale, og vilkårene sier mer enn loven om hvordan selskapet arbeider. Se etter hvem garantien er stilt til, hvor mye den dekker, og hvilken dokumentasjon utleier må legge frem før selskapet betaler. Sjekk også hvordan regresskravet er formulert, og om selskapet har lovet å varsle deg. Står det at du plikter å betale uten å kunne reise innvendinger, er det en klausul som ikke binder deg overfor selskapet på dette punktet, jf. § 3-6.
Kort oppsummert
- Husleieloven krever ikke at garantiselskapet spør deg før det betaler utleier.
- Garantien og depositumet kan til sammen ikke være mer enn seks måneders leie.
- Det kan ikke avtales med virkning for ditt regressansvar at selskapet kan betale uten hensyn til innsigelsene dine.
- Når et garantiselskap betaler utleier uten at du er hørt, kan du bestride regresskravet skriftlig og legge frem dokumentasjon.
- Uenigheter om kravet kan avgjøres av Husleietvistutvalget.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.