«Fri for heftelser» i kjøpekontrakten forklart
«Fri for heftelser» i en kjøpekontrakt betyr at du som kjøper skal få eiendommen uten pant og andre byrder som ikke er avtalt at skal følge med. Selgerens boliglån og annen pant slettes normalt fra kjøpesummen i oppgjøret. Rettigheter og forpliktelser som skal bli stående, som en veirett eller en servitutt, skal framgå av salgsoppgaven eller kontrakten. Kontrollerer du dette før du signerer, unngår du å ende opp med gjeld som tilhører selgeren.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva «fri for heftelser» betyr
En heftelse er en byrde som ligger på eiendommen. Den vanligste er pant, typisk i form av selgerens boliglån. Men også utlegg, tinglyste leieavtaler, festeavtaler og andre rettigheter i eiendommen kan være heftelser. Når kontrakten sier at eiendommen selges «fri for heftelser», betyr det at du skal kunne overta den uten at slike byrder følger med, bortsett fra dem som er avtalt.
I mange kontrakter står det mer presist at eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med de rettigheter og forpliktelser som framgår av grunnboken og salgsoppgaven. Det er viktig å lese akkurat hva som står. «Fri for heftelser» alene er en bred formulering. Er den ledsaget av «med unntak av», er det unntakene som gjelder for deg.
Avhendingslova har ikke en egen paragraf med ordene «fri for heftelser». Det som skjer, følger av avtalen mellom partene og av meglerens plikter. Har noen andre pant eller en annen rett i eiendommen som ikke er avtalt, gjelder reglene om mangler tilsvarende, jf. avhendingslova § 4-17.
Pant slettes fra kjøpesummen
Selgerens boliglån er sikret med pant i eiendommen. Når eiendommen selges, innfris lånet normalt med penger fra kjøpesummen, og banken sender sletting av pantet. Du betaler ikke selgerens gjeld utover kjøpesummen din. Pengene gis til banken, og resten går til selgeren.
Megleren som gjennomfører oppgjøret har et ansvar her. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd skal oppdragstakere som forestår oppgjør sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Du får rettsvern for ervervet ved tinglysing, og det skal altså være ordnet før selgeren får pengene.
Etter at lånet er innfridd, tar det noe tid før pantet er slettet i grunnboken. Det er normalt. Det som er viktig, er at oppgjøret er ordnet slik at slettingen skjer.
Servitutter og rettigheter som blir stående
Ikke alt kan eller skal slettes. En tinglyst veirett for naboen, en ledningsrett eller en servitutt om byggebegrensninger følger eiendommen. De er ikke noe selgeren kan fjerne ved salget.
Slike forpliktelser skal framgå av salgsoppgaven. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 skal megleren før handel sluttes gi deg en skriftlig oppgave som blant annet inneholder tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter. Står en slik rett i grunnboken og i salgsoppgaven, regnes den som avtalt.
Står den derimot ikke i salgsoppgaven, og du ikke kunne vite om den, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-7, som gjelder manglende opplysning om eiendommen. Om det er en mangel, avhenger av hva som ble opplyst og hva du hadde grunn til å vente.
Hva du gjør før du signerer
Les kontrakten og salgsoppgaven sammen. Se hvilke heftelser som står oppført. Sammenlign med det som står i grunnboken, som megleren har hentet ut. Spør hvis du ser noe du ikke har hørt om.
Spør også hvem som tar seg av slettingen. Er det megleren eller oppgjørsavdelingen som gjør det, skal det stå i oppgjørsoppstillingen hvilke lån som innfris, og hvor mye.
Ber du banken om lån til kjøpet, vil banken kreve at pantet i eiendommen er prioritert, og at tidligere pant slettes. Det er en annen grunn til at oppgjøret går i riktig rekkefølge.
Hvis en heftelse ikke blir slettet
Skjer det at en heftelse som skulle vært slettet, blir stående, har selgeren ikke oppfylt det som er avtalt. Du kan da kreve at selgeren sørger for sletting, og du kan holde tilbake deler av kjøpesummen for å sikre kravet ditt, jf. kapittel 4 i avhendingslova. Har du betalt uten å ha fått hjemmel til eiendommen, har du panterett i eiendommen for kravet om å få tilbake pengene, jf. avhendingslova § 2-9.
Feil i oppgjøret kan også være meglerens ansvar. Se spørsmålet om feil hos oppgjørsmegler.
Torstein selger og Leila kjøper
Torstein selger eneboligen sin i Fredrikstad til Leila for 3 900 000 kroner. Han har et lån i banken på 1 650 000 kroner med pant i eiendommen. Kontrakten sier at eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med de rettigheter og forpliktelser som framgår av salgsoppgaven. Salgsoppgaven opplyser om en tinglyst veirett for naboen.
Leila leser dette og spør megleren hvordan lånet slettes. Megleren forklarer at 1 650 000 kroner går til Torsteins bank i oppgjøret, og at banken sender sletting av pantet. Resten går til Torstein etter at Leila har fått rettsvern for ervervet og kostnadene er trukket fra.
Leila betaler dokumentavgift på 2,5 prosent av 3 900 000 kroner, det vil si 97 500 kroner, og tinglysingsgebyr. Veiretten for naboen blir stående, for den er avtalt. Pantet til Torsteins bank forsvinner.
Hadde det stått et utleggspant på eiendommen som verken var nevnt i salgsoppgaven eller kontrakten, hadde Leila hatt grunn til å kreve at Torstein fikk det slettet før oppgjøret.
Kort oppsummert
- «Fri for heftelser» betyr at du skal få eiendommen uten pant og andre byrder som ikke er avtalt at skal følge med.
- Selgerens boliglån innfris normalt fra kjøpesummen i oppgjøret, og pantet slettes.
- Tinglyste rettigheter og servitutter kan bli stående hvis de framgår av salgsoppgaven eller kontrakten.
- Megleren skal sørge for at du har rettsvern for ervervet før kjøpesummen utbetales til selgeren.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.