Får jeg fradrag for renter når jeg er med i IN-ordningen?

Hva IN-ordning betyr for skatten din

Mange borettslag har fellesgjeld, altså lån som borettslaget har tatt opp og som alle andelshaverne til sammen er ansvarlige for. Med individuell nedbetaling, ofte kalt IN-ordning, deler borettslaget fellesgjelden opp slik at hver andelshaver betaler ned sin egen del. Du betaler da renter og avdrag på din andel selv, og ikke gjennom de ordinære felleskostnadene.

Skattemessig er det rentene som er det viktige. Skatteloven § 6-40 første ledd sier at det gis fradrag for renter av skattyters gjeld. Det er ingen forskjell på renter du betaler på et vanlig boliglån og renter du betaler på din del av fellesgjelden. Fradraget går til å redusere den alminnelige inntekten din, og det er den inntekten du betaler inntektsskatt av.

Det som er særegent med borettslag, er at borettslaget i utgangspunktet ikke skattlegges som et eget selskap. Etter skatteloven § 7-3 skattlegges i stedet andelshaverne, og hver andelshaver får sin andel av selskapets renteinntekter og rentekostnader. IN-ordningen endrer ikke den hovedtanken. Den gjør bare at rentene på den delen av gjelden som er din, følger deg personlig.

Rentene gir fradrag, avdragene gjør ikke det

Når du betaler ned på fellesgjelden, består hver betaling av to deler. Renten er prisen du betaler for å låne pengene. Avdraget er selve nedbetalingen av lånet. Bare renten gir skattefradrag.

Avdrag er en omdisponering av pengene dine: du bruker penger for å bli kvitt gjeld, og da er det ingen kostnad i skattemessig forstand. Det samme gjelder om du betaler ekstra avdrag eller innfrir hele din del av gjelden på én gang.

Husk også at fradraget er et fradrag i inntekten, ikke et beløp som trekkes direkte fra skatten. Hvor mye du sparer, avhenger derfor av skattesatsen på alminnelig inntekt. Betaler du 50 000 kroner i renter, reduseres den skattepliktige inntekten din med 50 000 kroner, og skattebesparelsen blir en andel av dette beløpet.

Fradraget forutsetter at du faktisk har betalt eller har en ubetinget plikt til å betale rentene for året. Etter skatteloven § 14-2 tas kostnader til fradrag i det året da det oppstår en ubetinget forpliktelse til å dekke dem. Renter som forfaller i desember, men betales i januar, hører i praksis til desember-året hvis forpliktelsen er ubetinget da.

Slik ser regnestykket ut for en andelshaver

Anta at Kari Hansen eier en andel i et borettslag. Andelen hennes av fellesgjelden er 1 200 000 kroner, og hun har valgt IN-ordning. Gjennom året betaler hun 60 000 kroner i renter og 36 000 kroner i avdrag på sin del av gjelden.

Renten på 60 000 kroner gir henne fradrag. Avdraget på 36 000 kroner gir det ikke. Ved årsslutt har hun 1 164 000 kroner igjen av sin del av gjelden.

Samtidig har Kari felleskostnader til borettslaget for driften av huset, forsikring og vedlikehold. De er private boutgifter som ikke gir fradrag etter skatteloven § 6-1 annet ledd. Det eneste i felleskostnadene som kan gi fradrag, er den delen som dekker renter av den fellesgjelden som ikke er individuelt nedbetalt, og den fordeles på andelshaverne.

Poenget er at to ulike strømmer av renter kan ende opp i skattemeldingen din: rentene du selv betaler på din IN-gjeld, og din andel av rentene på resten av borettslagets gjeld. Begge gir fradrag, men de kommer fra ulike kilder.

Hvordan rentene kommer inn i skattemeldingen

Skattemeldingen blir forhåndsutfylt med opplysninger Skatteetaten har fått fra banker, borettslag og andre. Du skal likevel selv kontrollere at tallene stemmer. Se etter at renteposten du får fradrag for, tilsvarer rentene du faktisk har betalt på din del av gjelden, og at rentene ikke er ført to ganger.

Dobbeltføring er en reell risiko i et borettslag med IN-ordning. Hvis borettslaget både rapporterer din andel av hele fellesgjelden og banken rapporterer renter på din IN-del, kan samme rentebeløp ligge inne to steder. Sammenlign med årsoppgaven fra banken og med oppgaven fra borettslaget. Er det avvik, kan du rette tallene i skattemeldingen før du leverer. Har du allerede levert, kan du levere en endringsmelding, og det kan du gjøre inntil tre år etter leveringsfristen (skatteforvaltningsloven § 9-4).

Hvordan fordelingen av gjelden og rentene mellom andelshaverne gjøres internt, avgjøres av borettslaget. Etter forskriften til skatteloven kan generalforsamlingen velge å fordele etter husleiebrøk eller etter andelsbrøk og andelskonto. Ved andelskonto føres den langsiktige fellesgjelden på en egen konto for hver boenhet, og rentene fordeles på samme måte som gjelden. Det er denne tanken som ligger bak at rentene følger din del av gjelden.

Hva som er uavklart eller bør sjekkes

Hvordan IN-gjelden slår ut i formuesverdien din, følger av reglene om verdsetting av bolig og andel i boligselskap i skatteloven § 4-10. Boenheten verdsettes etter reglene for primærbolig eller sekundærbolig, mens øvrig verdi av andelen settes til andelshavers del av boligselskapets netto formue. Hvordan akkurat din IN-gjeld skal føres, ser du best i den forhåndsutfylte skattemeldingen og i oppgaven du har fått fra borettslaget.

Selger du andelen, vil ikke renter og avdrag påvirke gevinstberegningen på samme måte. Da er det totalprisen ved kjøp og salg som teller, og nedbetalt fellesgjeld regnes inn i den.

Er du usikker på om en bestemt rentepost er korrekt, er det som regel nok å sammenligne tallene med årsoppgavene og spørre borettslaget eller forretningsføreren om hva som er rapportert på din andel.

Kort oppsummert

• Med IN-ordning får du rentefradrag for rentene på din egen del av fellesgjelden, fordi rentene er renter av din gjeld (skatteloven § 6-40).
• Avdrag på gjelden gir ikke fradrag.
• Felleskostnader til drift og vedlikehold er private boutgifter uten fradrag, men renter som borettslaget betaler på resten av fellesgjelden fordeles på andelshaverne.
• Kontroller at renteposten i skattemeldingen stemmer med årsoppgavene, slik at samme rente ikke er ført to ganger.
• Oppdager du feil etter innlevering, kan du levere endringsmelding i inntil tre år.