Flytteutgifter etter heving på grunn av mangler: dette kan du kreve
Hever du leieavtalen på grunn av vesentlige mangler, kan du kreve erstatning for økonomisk tap som utleier med rimelighet kunne forutse, og flyttekostnader og høyere leie i ny bolig er typiske poster. Husleieloven lister ikke opp flytteutgiftene, så beløp og varighet vurderes konkret. Du må begrense tapet, og kan ikke heve hvis mangelen er rettet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Å heve en leieavtale betyr at avtalen opphører fordi utleier har misligholdt den. For leieren er det et stort skritt, siden han må ut og finne et nytt sted å bo. Spørsmålet om flytteutgifter etter heving på grunn av mangler handler om hvilket tap som kommer av misligholdet, og hvor mye av det utleier skal dekke.
Når du kan heve
Etter § 2-12 kan leieren heve leieavtalen hvis forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold. Det er en høy terskel. En mangel som er til ulempe, men som ikke går ut over bruken av boligen i noen særlig grad, gir sjelden hevingsrett. Alvorlig mugg som gjør soverommene ubrukelige, eller manglende varme gjennom vinteren, er eksempler som kan nå opp.
Du kan ikke heve på grunn av mangler som er rettet etter § 2-10. Avslår du et rettingstilbud du var pliktig til å ta imot, mister du leieavslag for tiden etter det (§ 2-11). Loven stiller ikke et eget formkrav til hevingserklæringen i § 2-12, men en skriftlig erklæring med begrunnelse er det tryggeste.
Mangelen må også ha vært meldt til utleier innen rimelig tid, ellers kan du ha tapt retten til å gjøre den gjeldende (§ 2-8).
Hva loven sier om erstatning etter heving
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneErstatning for tap som følge av mangel står i § 2-13, og omfanget i § 2-14. Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet du har lidt, men bare tap utleier med rimelighet kunne forutse som en mulig følge av misligholdet. Flytting og ny bolig er en naturlig følge av at en bolig må forlates på grunn av mangler, og utleier kan derfor vanskelig si at han ikke kunne forutse det.
Utleier svarer ikke hvis han godtgjør at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke rimelig kunne ta i betraktning eller overvinne. Skyldes den feil eller forsømmelse hos ham, er han alltid ansvarlig.
Hva som typisk kan kreves
Husleieloven har ingen liste over flytteutgifter. Følgende poster kan vurderes som økonomisk tap:
- flyttebil eller flyttebyrå
- utgifter til oppbevaring av innbo i en overgangsperiode
- merutgifter til midlertidig overnatting hvis du ikke får ny bolig med en gang
- høyere husleie i ny bolig i en tid, forskjellen mellom det du betalte før og det du må betale nå
- omadressering og lignende småutgifter
Det er vanskelig å si på forhånd hvor lenge du kan kreve differansen i leie. Loven setter ingen grense. Det må vurderes ut fra hvor lang tid det er rimelig at tapet varer, og hvilke alternative boliger som fantes.
Merk at utgifter som du uansett ville hatt, ikke er et tap. Hadde du planlagt å flytte om to måneder, kan utleier hevde at tapet er mindre enn du krever.
Du må begrense tapet
Etter § 2-14 fjerde ledd må du bære den delen av tapet du kunne begrenset med rimelige tiltak. Det betyr at du bør lete etter en ny bolig som ikke er dyrere enn nødvendig, og ikke velge en langt dyrere bolig enn den du forlot. Velg også et rimelig flytteopplegg i stedet for en dyr tjeneste. Ta vare på annonser og avslag på søknader som viser hva som var tilgjengelig.
Gunnar og muggen
Gunnar leier en tre-roms for 11 500 kroner i måneden av Frida. Fra september vokser det mugg bak sofaen og i soverommets yttervegg. Han melder fra skriftlig 12. september. Frida får en fagperson til å se på det, men retter ingenting før i november, og da kommer muggen tilbake. En sakkyndig skriver at boligen ikke bør brukes til soverom.
Gunnar hever 1. desember. Han flytter til en tilsvarende leilighet for 13 500 kroner. Kravet hans:
- flyttebil og hjelp: 4 800 kroner
- to uker midlertidig leie mens han finner bolig: 5 200 kroner
- differanse i leie, 2 000 kroner i måneden i fire måneder: 8 000 kroner
Til sammen 18 000 kroner. Frida bestrider fire måneder og mener to er nok. HTU må da ta stilling til om det var rimelig at han ikke fant noe billigere. Gunnar har dokumentert at han søkte på sju andre leiligheter, og det styrker kravet hans.
Slik fremmer du kravet
Spesifiser hver post med kvittering eller dokumentasjon. Tegn opp tidslinjen: når mangelen ble meldt, når utleier svarte, når du hevet og når du flyttet. Boligtvister behandles av Husleietvistutvalget, og du finner veien videre i HTU steg for steg. Hvordan bevis vurderes, står i bevis i HTU.
Hva hevingen betyr for leien
Hevingen gjør at leieforholdet tar slutt, og du har ikke plikt til å betale leie etter at du har flyttet. Vil utleier hevde at hevingen var uberettiget, kan han kreve leie for oppsigelsestiden eller erstatning. Derfor lønner det seg å ha dokumentasjon på at mangelen var så alvorlig at den var vesentlig mislighold. Har du holdt tilbake leie før hevingen, bør du ha regnet ut beløpet og sikre at det samsvarer med kravet ditt.
Kort oppsummert
- Du kan heve bare hvis mangelen medfører vesentlig mislighold, og ikke hvis mangelen er rettet.
- Flytteutgifter etter heving på grunn av mangler kan kreves som erstatning for økonomisk tap utleier med rimelighet kunne forutse.
- Typiske poster er flytting, midlertidig bolig og høyere leie i en periode, men loven lister dem ikke opp.
- Du må begrense tapet og kunne vise hva som var tilgjengelig av alternativer.
- Dokumenter mangelen, meldingen til utleier, hevingen og hver utgift.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.