Kan flertallet vedta noe som bare gagner dem selv?
Nei, flertallet kan ikke vedta noe som er egnet til å gi dem selv en urimelig fordel på andres bekostning. Både borettslagsloven og eierseksjonsloven forbyr generalforsamlingen og årsmøtet å treffe slike vedtak. Det er nok at vedtaket er egnet til å gi fordelen, og du trenger ikke bevise at noen har ment det slik. Men flertallet kan lovlig vedta mye som favoriserer dem litt mer enn deg, så det kommer an på om fordelen er urimelig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om flertall som gagner seg selv
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneI borettslag heter regelen «misbruk av mynde». Generalforsamlingen kan ikke gjøre vedtak som er skikket til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget (borettslagsloven § 7-13). I sameier står regelen i eierseksjonsloven § 40: et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
Legg merke til ordene «egnet til». Du slipper å bevise motivet. Spørsmålet er hva vedtaket i praksis gjør, og om fordelen for noen er urimelig sett opp mot ulempen for andre.
Hva som regnes som «urimelig»
Loven definerer ikke begrepet, og det finnes ikke en liste. Et flertall har rett til å gjøre valg som slår ulikt ut for ulike eiere. Å prioritere vedlikehold av én fasade framfor en annen er ikke i seg selv urimelig, selv om det gagner noen mer enn andre. Det som taler for at en fordel er urimelig, er blant annet:
- at fordelen går til en gruppe som også utgjør flertallet, mens byrden ligger på de andre
- at det ikke finnes en saklig forklaring på forskjellsbehandlingen
- at forskjellen er stor, for eksempel målt i kroner per år
- at vedtaket endrer en fordeling som lenge har vært praktisert eller som følger av vedtektene
Jo mer en eier påføres, og jo svakere forklaringen er, desto nærmere kommer vedtaket det loven forbyr. Vurderingen er skjønnsmessig og må gjøres konkret.
parkeringsplassene i borettslaget
Borettslaget har 40 andeler. Av disse har 26 bil og bruker garasjeanlegget. De resterende 14 har ikke bil. På generalforsamlingen vedtar flertallet å dekke utgiftene til en ny garasjeport og asfaltering på 260 000 kroner over felleskostnadene, slik at alle 40 betaler like mye, 6 500 kroner hver. Tidligere har brukerne av garasjen betalt en egen leie som dekket slikt.
Mehdi Rasul, som ikke har bil, regner ut at han nå må betale 6 500 kroner for noe han ikke bruker, mens de 26 som bruker garasjen, slipper unna. Han mener fordelen er urimelig. Her er flertallet også de som har nytte av vedtaket. Det gjør saken mer tvilsom enn om utgiften gjaldt noe alle bruker. Hvorvidt dette er ugyldig, avhenger av blant annet hva vedtektene sier om garasjen og tidligere praksis. Han har likevel et reelt poeng, og saken bør tas opp skriftlig.
Å tape en avstemning er ikke nok
At du er i mindretall, gjør ikke vedtaket ulovlig. Vedtak gjøres med flertall av de avgitte stemmene, og vedtektsendring krever to tredjedeler i borettslag (§ 7-11). Det er normalt at noen taper en avstemning. For at et vedtak skal stå i fare for å rammes av forbudet, må det ikke bare være uvanlig eller dyrt for deg. Det må være egnet til å gi en urimelig fordel.
Gjelder det samme for styret? Ja. Styret i sameiet kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere en urimelig fordel på andre eieres bekostning (§ 58). For styret og forretningsføreren i borettslag finnes en lignende regel i § 8-15. I tillegg er et styremedlem inhabil i saker der medlemmet selv har en klar personlig eller økonomisk særinteresse (§ 8-14).
Fordelen trenger ikke gå til eierne selv
Lovteksten nevner både visse eiere og «andre». Forbudet gjelder dermed også vedtak som favoriserer utenforstående. Et typisk tilfelle er at et flertall vedtar å gi en kontrakt til et firma som en av eierne har interesser i, uten at andre tilbud er vurdert og til en pris over det vanlige. Her kan både forbudet mot urimelig fordel og habilitetsreglene komme inn. Poenget er at pengene eller godene som sameiet eller laget rår over, ikke skal flyttes over til noen på en måte som de andre eierne ikke kan forsvare.
Slik reagerer du på et vedtak som favoriserer noen
Samle først fakta: hva som ble vedtatt, hvem som stemte for, og hva det betyr i kroner for deg. Hent protokollen, og finn ut om saken var riktig varslet i innkallingen. Skriv deretter til styret og forklar hvorfor du mener vedtaket gir noen en urimelig fordel. Foreslå at saken tas opp på nytt, og husk at to andelseiere eller seksjonseiere som til sammen har ti prosent av stemmene, kan kreve ekstraordinær generalforsamling eller ekstraordinært årsmøte.
Når saken ikke lar seg løse internt, kan du be en domstol vurdere om vedtaket er ugyldig. Les mer i kan jeg få kjent et generalforsamlingsvedtak ugyldig og i kan et årsmøtevedtak være ugyldig.
Kort oppsummert
- Flertallet kan ikke vedta noe som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andres bekostning, verken i borettslag eller sameie.
- Det er nok at vedtaket er egnet til å gi fordelen. Du trenger ikke bevise at noen har ment det slik.
- Hva som er urimelig, avgjøres konkret ut fra forklaringen, forskjellen og hvem som bærer byrden.
- Når flertallet vedtar noe som bare gagner dem selv, kan du kreve saken tatt opp på nytt og til slutt prøvd for domstolen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.