Felles drenering i rekkehus: slik fordeler dere ansvaret
Er dreneringen eid sammen, fordeler dere nødvendige utgifter til vedlikehold og utbedring etter eierandelene, ikke etter hvem som har mest nytte. Bare kostnader utover det nødvendige fordeles etter nytte (sameigelova § 9). Betjener dreneringen bare én bolig, er det den eierens ansvar, men naboen kan kreve retting og erstatning hvis forsømmelse skader ham. Den første jobben er å finne ut om dere har felles drenering i rettslig forstand. Uten avtale er felles drenering i rekkehus et spørsmål om hvem som eier anlegget og hvem det tjener.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Drenering er rørene og massene rundt grunnmuren som leder bort vann. I et rekkehus ligger de ofte i en lang trase langs flere hus, og det er ikke alltid klart hvor ett anlegg slutter og et annet begynner. Før kostnadene fordeles, må dere avklare hva dere faktisk eier sammen.
Er dreneringen felles eller bare din egen?
Sameigelova gjelder når to eller flere eier noe sammen på en slik måte at retten deres er regnet i andeler (§ 1). Bestemmelsene gjelder bare så langt noe annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold. Avtalen har altså første prioritet.
Dere kan ha felles drenering på flere måter. Anlegget kan være lagt som ett system for hele rekka, det kan stå i en tinglyst avtale, eller dere kan ha bygd det sammen og delt regningen. Dokumentene som kan svare på det er tegninger fra byggesaken, skjøtene, eventuelle erklæringer om rettigheter på eiendommen og kommunens ledningskart. Hvis noe er felles uten at det er avtalt noe særskilt om det, er det andelene som avgjør hvordan loven behandler det. Uten grunnlag for noe annet regnes sameierne som like store eiere (§ 2). Dreneringen som ligger bare rundt ditt eget hus og ikke tjener andre, er din egen sak.
Slik fordeles kostnadene i et felles anlegg
Etter § 9 bærer sameierne faste eller nødvendige utgifter etter andelene sine. Det samme gjelder andre vanlige utgifter så langt alle kan få omtrent like stor nytte av dem. Kostnader utover dette fordeles etter nytten.
I praksis betyr det at en utbedring som er nødvendig for å holde anlegget i forsvarlig stand, deles etter eierandelene. Er dere to like store eiere, betaler dere halvparten hver, selv om vannet bare har gjort skade i den ene kjelleren. Forbedringer eller utvidelser som bare gagner én, kan derimot belastes ham etter nytten.
Vedlikeholdsplikt og hvem som kan bestemme
Hver sameier har krav på at tingen holdes forsvarlig ved like (§ 8). Sameieren kan på egen hånd sette i verk det som trengs for å berge tingen fra skade eller ødeleggelse, men skal først rådføre seg med de andre hvis det kan gjøres uten forsinkelse og uten særlig kostnad. Han kan regne seg en rimelig lønn for arbeidet og får tilbake nødvendige utlegg.
Større prosjekter krever et vedtak. Flertallet kan bestemme om styring og utnytting, men vedtaket kan ikke gå ut på urimelig kostnad eller på å gjøre tingen om til noe annet (§ 4). Er dere to eiere som står hver for sin halvdel, er det ikke flertall, og spørsmålet avgjøres ved loddtrekning. Det er en dårlig måte å bestemme en dreneringsentreprise på. Derfor bør dere i praksis bli enige skriftlig før arbeidet starter, gjerne med et overslag fra en entreprenør og en klar kostnadsfordeling.
Når dreneringen bare betjener én bolig
Er anlegget ditt eget, har du ansvaret for det, og naboen deler ikke regningen. Likevel er du ikke fri for ansvar overfor naboen. Etter naboloven § 2 må du ikke gjøre eller unnlate noe som urimelig eller unødvendig skader naboeiendommen. Forfaller dreneringen din slik at vannet trenger inn hos naboen, kan han kreve at forholdet rettes etter § 10 og erstatning etter § 9, uavhengig av om du kan lastes for det.
Det omvendte gjelder også. Går du ut over det anlegget tjener, og legger for eksempel nytt vann inn på den felles traseen, kan det komme krav fra naboen.
dreneringen langs bakveggen
Sofie og Magnus Lie eier hver sin halvdel av en tomannsbolig, og dreneringen er lagt som ett rør langs hele bakveggen. Etter 40 år er den tett. Sofie har fått fuktskade i kjelleren, og Magnus' kjeller er foreløpig tørr. Entreprenøren anslår 160 000 kroner for å grave opp og legge ny drenering, pluss 30 000 kroner for en ekstra pumpesump som bare er nødvendig under Sofies hage fordi tomten faller dit.
Skal utgiftene fordeles etter § 9? Utbedringen av selve anlegget er nødvendig, og de 160 000 kronene deles likt, 80 000 hver. Pumpesumpen er et tiltak som bare gagner Sofie. Hun kan få den belastet seg alene etter nytte, så hun betaler 80 000 + 30 000 = 110 000 kroner, og Magnus betaler 80 000 kroner. Magnus skylder ikke noe bare fordi han ikke har lekkasje akkurat nå. Hvis han nekter å være med, kan Sofie bruke § 8 og sette i gang det som trengs for å berge huset, og kreve nødvendige utlegg tilbake.
Slik løser dere det i praksis
Samle dokumentasjonen: tegninger, eierskap og en tilstandsrapport fra en rørlegger eller et dreneringsfirma. Send et skriftlig forslag til fordeling til naboen med et overslag. Blir dere ikke enige, kan kravet bringes inn for forliksrådet som en tvist om kostnadsdeling. Avtal fremover hva som gjelder, slik at neste utbedring ikke skaper ny strid.
Kort oppsummert
- Dreneringen er felles bare hvis dere eier den sammen eller har avtalt det.
- Nødvendige utgifter i et felles anlegg deles etter andelene, ikke etter nytte (sameigelova § 9).
- Kostnader utover det nødvendige deles etter nytte.
- Betjener dreneringen bare én bolig, er den eierens ansvar, men naboen kan kreve retting og erstatning etter naboloven.
- Bli enige skriftlig før arbeidet, siden to like store eiere avgjør med loddtrekning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.