Fant feil på overtakelsesbefaringen — hva skriver jeg i protokollen?

Overtakelsesbefaringen er ikke en formalitet

Mange kjøpere ser på overtakelsesbefaringen som en hyggelig nøkkeloverlevering. Det er mye mer enn det. Det er det øyeblikket risikoen for eiendommen går over på deg — og det er siste mulighet til å dokumentere feil i fellesskap med selger til stede.

Alt du skriver i protokollen, er dokumentert og tidsstemplet. Alt du ikke skriver, kan bli vanskelig å reklamere på i ettertid.

Hva loven sier

Avhendingslova § 4-9 sier at kjøperen etter overtakelse skal undersøke eiendommen slik god skikk tilsier. Finner du feil ved befaringen og noterer det i protokollen, er du innenfor undersøkelsesplikten og tidsfristen.

§ 3-10 slår fast at du ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe du kjente til ved avtaleinngåelsen — og dette strekker seg til det som er synlig ved befaring. Oppdager du noe på befaringen og sier ingenting, kan det tolkes som at du aksepterte det.

Etter § 4-19 er «rimelig tid» fra oppdagelse utgangspunktet for reklamasjonsfristen. Noteringen i protokollen er bevis for nøyaktig når du oppdaget feilen.

Eksempel: Randi

Randi oppdaget ved overtakelsesbefaringen at et vindu i stuen ikke lot seg åpne, at det var et hull i veggen bak soveromsdøren og at varmtvannstanken lekte. Hun noterte alle tre i protokollen med konkrete beskrivelser. Selger signerte med disse forbeholdene. To uker senere sendte Randi skriftlig reklamasjon med kostnadsestimat. Alt ble dekket.

Hva du skal gjøre — steg for steg

1. Bruk minst én time på befaringen — Gå gjennom alle rom, boder, kjeller, loft, garasje og hage systematisk.
2. Test alt som kan testes — Vinduer, dører, kranene, varmtvannet, ventilasjonen, stikkontakter, varmeovner.
3. Skriv inn feil du finner med konkrete beskrivelser — Ikke «litt slitt» men «vindu i soverom lar seg ikke låse, håndtak mangler».
4. Skriv inn forbehold for skjulte feil — «Forbeholder meg retten til å reklamere på skjulte feil som ikke var synlige ved befaring.»
5. Signer ikke uten at alle funn er notert — Be om mer tid hvis du trenger det. Selger kan ikke tvinge deg til å signere på sekunder.
6. Ta bilder av alle feil på stedet — Med dato synlig.

Vanlige feil

• Gjennom befaringen på 10 minutter fordi «det ser bra ut»
• Noterer feil vagt — «generelt slitt» er ikke en reklamasjon
• Signerer på «overtatt i god stand» uten forbehold

Vanlige spørsmål

Hva hvis selger er uenig i det jeg skriver i protokollen?

Selger kan notere sin uenighet ved siden av din notering. Du kan likevel skrive inn feilen. Protokollen er ikke et dokument der dere må være enige — den er en notering av hva som ble observert.

Hva hvis jeg ikke rekker å se alt under befaringen?

Skriv inn generelt forbehold: «Forbeholder meg retten til å reklamere på skjulte feil og feil som ikke var synlige eller tilgjengelige for undersøkelse ved befaring.»

Kan jeg reklamere på feil jeg finner etter befaringen?

Ja, hvis de er skjulte feil du ikke kunne oppdage ved befaring. Men da er det viktig at du reklamerer innen rimelig tid etter oppdagelse.

Hvis du trenger hjelp

Usikker på om overtakelsesprotokollen din er god nok til å støtte en reklamasjon? Vi hjelper deg vurdere dokumentasjonen. Fyll ut skjemaet nedenfor.