Jeg har fått advarsel fra styret. Hva betyr det for meg?

Fått advarsel fra styret: hva den er og ikke er

En advarsel er et brev der styret sier fra at du etter styrets syn bryter pliktene dine overfor laget eller sameiet. Den er ikke et vedtak om salg, og den tar ikke fra deg noe. Den gir deg en mulighet til å rette forholdet før saken går videre.

Etter borettslagsloven § 5-22 og eierseksjonsloven § 38 er advarselen det første trinnet før et pålegg om salg. Hovedregelen er at styret ikke kan gi pålegg uten at det først er gitt en advarsel. Unntaket gjelder de alvorligste sakene, der laget eller sameiet kan kreve at du flytter ut.

Hva advarselen må inneholde

Loven stiller to krav. Advarselen skal være skriftlig, og den skal opplyse om at vesentlig mislighold gir laget eller sameiet rett til å kreve boligen solgt. Mangler den siste opplysningen, har du grunn til å hevde at kravet i loven ikke er oppfylt.

Loven sier ikke noe om hvor lenge en advarsel gjelder, og den krever ikke en bestemt frist til å rette. Den sier heller ikke hvor detaljert styret må beskrive misligholdet. Er brevet uklart, kan du be styret presisere hva det gjelder, når det skjedde og hvilken regel det er snakk om. Det er vanskelig å rette seg etter noe man ikke vet hva er.

Hva du bør gjøre den første uken

• Les brevet nøye og sjekk om det styret beskriver, stemmer.
• Finn regelen det vises til, i ordensreglene, vedtektene eller loven.
• Svar skriftlig og saklig. Er du uenig, si hva som ikke stemmer. Er du enig, si hva du gjør.
• Rett opp det som kan rettes, og ta bilder eller ta vare på kvitteringer som viser det.
• Ønsker du et møte med styret, be om det skriftlig og få avtalen bekreftet i en e-post.

Et rolig og saklig svar har betydning hvis saken senere går videre. Det viser at du tok henvendelsen på alvor.

Hva som må til før advarselen blir en salgssak

Advarselen alene fører ikke til salg. Pålegg om salg krever at du misligholder trass i advarselen, og at misligholdet er vesentlig. Pålegget må i tillegg være skriftlig og gi en frist på minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie. Først hvis du ikke selger innen fristen, kan boligen kreves tvangssolgt. Hele løpet er forklart i pålegg om salg i borettslag.

Retter du forholdet, er det vanskelig for styret å bygge et pålegg på advarselen. Gjentar misligholdet seg tydelig, kan styret vurdere å gå videre.

Hvis du mener advarselen er urettferdig

Mener du at styret har misforstått, kan du be om dokumentasjon: hvem har klaget, hva gjelder det, og hva er datoene? Loven sier ikke at styret må legge frem alt, men et saklig brev som ber om presisering, er vanskelig å avvise. Er du uenig i selve vurderingen, bør du si det klart og begrunne det. Kommer ikke dere til enighet, kan en mekler hjelpe, og saken avgjøres uansett ikke før et eventuelt pålegg. Behold alle brev og meldinger. Skulle det senere bli aktuelt med pålegg, har du da en tydelig dokumentasjon av hva du sa og gjorde.

Det advarselen ikke gjør

Advarselen betyr ikke at du må selge, at du skylder penger, eller at du har mistet noen rettigheter. Du beholder bruksretten til boligen. Er du uenig med styret, kan du si det skriftlig. Saken avgjøres først ved et eventuelt pålegg, og innvendinger kan fremmes før et tvangssalg gjennomføres.

I de alvorligste sakene trenger ikke styret gi advarsel i det hele tatt, se borettslagsloven § 5-23 om fravikelse. Har du fått et slikt krav, er situasjonen en annen.

Kort oppsummert

• Fått advarsel fra styret betyr at styret mener du misligholder pliktene dine, og at fortsatt vesentlig mislighold kan gi rett til å kreve boligen solgt.
• Advarselen skal være skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir rett til å kreve boligen solgt.
• Du blir ikke pålagt å selge av advarselen alene. Pålegg krever vesentlig mislighold trass i advarselen.
• Les brevet, svar saklig og skriftlig, og rett opp det som kan rettes.
• Retter du forholdet, blir saken som regel liggende.