Kan familien min selge boligen i Norge for meg med fullmakt?

Hvorfor slektskap ikke er nok

Eiendomsretten er din alene, eller delt med de som står sammen med deg i grunnboken. En far, en søster eller en voksen sønn har ikke rett til å selge boligen din fordi du er langt unna. Ektefellen har heller ingen automatisk rett. Ekteskapsloven § 31 sier at ekteskapet ikke begrenser en ektefelles rett til å rå over det vedkommende eier. Det motsatte gjelder også: en ektefelle kan ikke selge det du eier alene.

Vil du at noen skal gjøre det for deg, må du gi dem en fullmakt. Det er en erklæring om at en annen kan handle i ditt navn. Avtaleloven § 10 sier at når en fullmektig gjør en rettshandel i fullmaktsgiverens navn og innenfor fullmaktens grenser, blir fullmaktsgiveren bundet direkte. Det er du som er selger, og du får både rettene og pliktene i kontrakten.

Hva fullmakten bør si når du skal selge bolig med fullmakt fra utlandet

Avtaleloven har ikke noe formkrav til fullmakter. I praksis er det likevel lite å gjøre med en muntlig avtale. Megleren vil ha et dokument, og skjøtet skal tinglyses. Registerføreren i grunnboken skal kunne se at den som skriver under, har rett til det. Tinglysingsloven § 13 sier at et dokument om en rettshandel ikke kan registreres uten at utstederen har hjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren. Når familien din signerer skjøtet, er det fullmakten som er samtykket ditt.

En fullmakt som skal brukes ved boligsalg bør derfor:

• navne deg og fullmektigen med fullt navn og fødselsnummer eller D-nummer
• beskrive eiendommen med adresse, gårdsnummer og bruksnummer, og eventuelt seksjonsnummer
• si uttrykkelig at fullmektigen kan selge, signere oppdragsavtale med megler, signere kjøpekontrakt og skjøte, og ta imot og kvittere for oppgjøret
• være datert og underskrevet av deg

Skal fullmakten brukes til å signere skjøtet, krever Kartverket at fullmakten er bevitnet. Spør megleren hvordan det skal gjøres før du skriver under, særlig hvis du signerer i et annet land. Da slipper du å gjøre det om igjen.

Megleren kan heller ikke binde deg uten egen fullmakt. Eiendomsmeglingsloven § 6-6 sier at oppdragstakeren ikke kan binde oppdragsgiveren overfor en tredjeperson uten særskilt fullmakt. Det er altså familiemedlemmet som skal ha fullmakten til å akseptere bud og signere, ikke megleren.

Slik begrenser du hva fullmektigen kan gjøre

En fullmakt kan være så vid eller så snever du vil. Du kan sette en laveste pris, bestemme at salget skal skje innen en dato, eller kreve at du godkjenner kjøperen skriftlig før kontrakten signeres. Står grensen i selve fullmakten, og megleren har sett den, kan ikke fullmektigen binde deg til noe utenfor den.

Avtaleloven § 11 dekker en litt annen situasjon. Har du gitt fullmektigen interne instrukser, og kjøperen forsto eller burde ha forstått at handelen brøt dem, blir handelen ikke bindende for deg selv om den ligger innenfor fullmakten. Visste ikke kjøperen om instruksene, er du som regel bundet. En grense som bare står i en privat e-post, beskytter deg derfor dårligere enn en grense i fullmakten. Skriv de viktigste grensene inn i selve dokumentet.

Fullmektigen skal også handle til beste for deg. Be om oppgjørsoppstillingen fra megleren og om at kjøpesummen settes rett inn på din egen konto, ikke på fullmektigens. Vergemålsloven § 85 har en egen regel om fremtidsfullmakter som er verdt å bruke som rettesnor: fullmektigen skal holde midlene dine adskilt fra sine egne og ta vare på dokumentasjon om det som er gjort.

Slik trekker du fullmakten tilbake

Ombestemmer du deg, er det ikke nok å si fra til familiemedlemmet. Har du gitt fullmakten til megleren eller kjøperen, må du gi dem beskjed. Avtaleloven § 13 sier at en fullmakt som er gjort kjent for tredjemann gjennom en særskilt erklæring, først er kalt tilbake når en erklæring om at den ikke lenger gjelder, har kommet frem til tredjemannen. Send derfor en skriftlig tilbakekalling til megleren og til kjøperen, og ta vare på kvitteringen på at den er mottatt. Har du gitt familiemedlemmet en skriftlig fullmakt, må du i tillegg kreve den levert tilbake eller ødelagt, jf. avtaleloven § 16. Fullmektigen plikter å gi den tilbake når du ber om det.

Fremtidsfullmakt er noe annet

En vanlig fullmakt gjelder med en gang og er ment for deg som er frisk. En fremtidsfullmakt etter vergemålsloven er til for den dagen du ikke lenger kan ta vare på interessene dine selv. Den kan omfatte økonomiske forhold, og kan begrenses til bestemte områder (vergemalsloven § 80). Bor du i utlandet og vil bare slippe å reise hjem for å selge, er en vanlig fullmakt det du trenger.

Eier du boligen sammen med noen, for eksempel som sameiere eller ektefeller, må alle eierne enten signere eller gi fullmakt. En fullmakt fra deg alene kan bare selge din del. Er boligen felles bolig for deg og ektefellen, kreves det også skriftlig samtykke fra ektefellen etter ekteskapsloven § 32.

Kort oppsummert

• Familien din kan selge boligen når du bor i utlandet, men bare med fullmakt fra deg.
• Slektskap eller ekteskap gir ingen rett til å selge det du eier alene.
• Skriv fullmakten med eiendommen, hva fullmektigen kan gjøre og eventuelle grenser, og avklar med megleren hvordan underskriften skal bekreftes.
• Handler fullmektigen utenfor instruksene dine, kan du i noen tilfeller slippe unna, men ikke hvis kjøperen var i god tro.
• Trekk fullmakten tilbake skriftlig overfor megleren og kjøperen, ikke bare overfor familiemedlemmet, og krev den skriftlige fullmakten levert tilbake.