Kan jeg få heve leieavtalen på grunn av konstant bråk fra naboen?

Vilkårene for å heve

Heving betyr at leieavtalen avsluttes med en gang, uten oppsigelsestid. Du flytter ut og slipper å betale husleie for tiden etter. Denne retten er knyttet til husleieloven § 2-12: leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold.

For bråk fra naboen er det husleieloven § 5-7 som kobler støyen til heving. Oppfyller ikke utleier plikten til å opprettholde vanlig ro og orden etter § 5-2, og mangelen ikke beror på forhold på din side, kan du heve etter § 2-12.

Vilkårene er altså:

1. Utleier har ikke oppfylt plikten til å sørge for vanlig ro og orden.
2. Støyen er en mangel som ikke beror på forhold på din side.
3. Mangelen medfører vesentlig mislighold.
4. Utleier har ikke rettet forholdet i tide.

Hva som er vesentlig mislighold

Loven definerer ikke vesentlig. Det avgjøres etter en samlet vurdering. Slike momenter teller:

• hvor ofte og hvor lenge støyen har pågått
• hvilket tidspunkt på døgnet den rammer, og hvor høy den er
• hvor mye den påvirker søvn, helse og bruk av boligen
• hva du har gjort for å få den stoppet, og hva utleier har gjort
• om utleier er klar over problemet og velger å la være å handle

Konstant bråk betyr at støyen kommer hver dag eller natt over tid. Én støyende kveld i måneden er ikke vesentlig. Nattlige fester tre til fire ganger i uken i flere måneder, med dokumentert søvnmangel, ligger nærmere.

Utleier må få sjansen til å rette

Utleier må ha vært gjort kjent med mangelen, ellers kan du ikke bruke den. Etter husleieloven § 2-8 mister du retten til å gjøre en mangel gjeldende når du ikke melder fra innen rimelig tid.

I tillegg sier § 2-12 tredje ledd at du ikke kan heve på grunn av mangler som er rettet etter reglene om retting. Slutter bråket etter at utleier har grepet inn, er heving ikke lenger aktuelt.

Praktisk betyr det at du bør gi utleier en frist, for eksempel to uker, til å få slutt på støyen. Er det fortsatt støy etter fristen, kan du heve.

Risikoen ved å heve

Hever du uten at vilkårene er oppfylt, kan det bli du som står med et mislighold. Utleier kan hevde at du har flyttet uten rett og kreve husleie for oppsigelsestiden og andre tap. Det er også derfor mange velger å kreve avslag først.

Forsiktige alternativer er:

• kreve retting og avslag, uten å flytte
• si opp avtalen etter vanlige regler, hvis du kan leve med bråket til fristen er ute
• holde tilbake så mye leie som sikrer kravene dine, men ikke mer

Hever du, bør du gjøre det skriftlig og oppgi grunnen. Skriv hva som er mangelen, når du har meldt fra og hva utleier har gjort. Ta vare på alt du sender.

Når du ikke kan heve

Du kan ikke heve hvis bråket er vanlig for huset. Et hus med mye liv er ikke en mangel. Du kan heller ikke heve hvis støyen kommer fra deg selv, eller fra forhold utleier ikke kan gjøre noe med, som støy fra en bar i nabobygget. Da gjelder andre regler, se nytt utested ved leiligheten.

Kort oppsummert

• Du kan heve leieavtalen på grunn av konstant bråk fra naboen når støyen er en mangel som utgjør et vesentlig mislighold.
• Utleier må ha fått melding og sjansen til å rette. Slutter bråket etter retting, kan du ikke heve.
• Konstant bråk over tid, dokumentert med logg og skriftlige meldinger, er det sterkeste grunnlaget.
• Hever du uten dekning, kan utleier kreve leie og erstatning av deg.
• Avslag og retting er mindre risikable krav når støyen er mindre alvorlig.