Kan entreprenøren kreve mer fordi byggekostnadene har steget?
Nei, som hovedregel kan ikke entreprenøren kreve tillegg fordi byggekostnadene har steget. Etter bustadoppføringslova har han ikke krav på tillegg for prisstigning med mindre det er avtalt skriftlig. Står en prisjusteringsklausul i kontrakten, må tillegget være regnet ut etter den og vises særskilt på regningen. Tillegg for endringer du har bestilt, eller for forhold på din side, er noe annet og følger egne regler.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om prisstigning
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneSvaret står i siste ledd i bustadoppføringslova § 41: Entreprenøren har ikke krav på tillegg for prisstigning uten at det er avtalt skriftlig. Det gjelder uansett om byggekostnadene har steget fordi stål, trelast eller timelønnen har blitt dyrere.
Regelen legger risikoen for prisutviklingen på entreprenøren, så lenge kontrakten ikke sier noe annet. Han er profesjonell, han kan regne inn usikkerhet i prisen, og han kjenner markedet. Du har ikke den muligheten.
Loven kan heller ikke fravikes til skade for deg (§ 3). Står en klausul om prisjustering i kontrakten du har skrevet under på, er kravet om skriftlig avtale oppfylt. En vag standardklausul, for eksempel at entreprenøren kan sende tilleggsregning «ved vesentlige kostnadsøkninger», skal likevel ved tvil tolkes til fordel for deg (avtaleloven § 37).
Hva som er en gyldig prisklausul
Tillegget er lov når du har avtalt det skriftlig. Typiske former er en indeksregulering (prisen følger en offentlig byggekostnadsindeks fra avtaledato til en nærmere angitt dato) eller en klausul som sier at prisen justeres hvis avtalt byggestart utsettes av grunner på din side.
En slik klausul må være konkret. Den bør si hvilken indeks som brukes, fra hvilken dato den regnes, hvilke deler av prisen som reguleres, og når reguleringen slutter. Er den så uklar at du ikke kan regne ut hva den betyr, kan du be om forklaring og en utregning.
Selv med en gyldig klausul kan du kreve at regningen kan kontrolleres, og tillegg for prisstigning skal stå særskilt på den, jf. § 48 i loven.
Fastpris, prisoverslag og prisstigning
Fastpris og prisoverslag er to forskjellige ting. Har entreprenøren gitt et overslag, skal vederlaget ikke vesentlig overstige den oppgitte summen, og høyst med 15 prosent. Det er entreprenøren som må vise at beløpet var et overslag og ikke en bindende pris. Det gjelder bare når det ikke er avtalt en annen grense, og ikke for tillegg etter §§ 42 og 43.
Prisstigning gir ikke i seg selv rett til å overskride et overslag. Siste ledd i § 41 er en egen regel, og den krever at tillegget er avtalt skriftlig. Regelen om 15 prosent setter en øvre grense for overslag. Den gir ikke entreprenøren rett til å ta ut opptil 15 prosent ekstra.
Tillegg som ikke handler om prisstigning
Entreprenøren kan kreve tillegg av andre grunner. For endringer og tilleggsarbeid justeres prisen etter den opprinnelige avtalen eller en særskilt skriftlig avtale. Uten slik avtale kan han kreve tillegg hvis han krevde det samtidig med at du ba om endringen, eller hvis du måtte forstå at endringen ville koste mer (§ 42). Han kan også kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som følger av forhold på din side, for eksempel når byggestart utsettes fordi du ikke har levert tegninger (§ 43).
Her er grensen viktig. Dyrere materialer fordi markedet endret seg, er ikke forhold på din side. Dyrere materialer fordi du endret kledning etter at avtalen var inngått, er det.
fastpris uten indeksklausul
Silje og Omar Hassan signerer en kontrakt i januar om en enebolig for 4 450 000 kroner. Kontrakten er en fastpris, og den har ingen prisjusteringsklausul.
I september sender entreprenøren en melding om at byggekostnadene har gått opp 6 prosent, og krever 267 000 kroner i tillegg. Han viser til at det har vært store prisendringer det siste året.
Silje og Omar svarer skriftlig. De viser til at kontrakten er en fastpris, at ingen skriftlig avtale åpner for tillegg, og at § 41 siste ledd derfor gir ham ingen rett. De skriver at de ikke betaler tillegget, og at de fortsetter å betale avdragene etter planen.
Hadde kontrakten inneholdt en klausul om at prisen følger byggekostnadsindeksen fra undertegning til overtakelse, ville saken sett annerledes ut. Da kunne han kreve tillegget, men bare slik klausulen sier det, og det måtte vises særskilt på regningen.
Slik reagerer du på krav om tillegg
- Les kontrakten og vedleggene, og se etter ord som «justering», «indeks» og «prisstigning».
- Be om skriftlig dokumentasjon på hvor tillegget kommer fra, og hvordan det er regnet.
- Svar skriftlig og bestrid kravet hvis klausulen mangler.
- Hold deg til betalingsplanen for det som ikke er omstridt. Å stanse alle betalinger fordi du er uenig om ett krav, kan gi entreprenøren rett til å stanse arbeidet etter § 56.
- Husk at avtalte tillegg også skal stå på regningen så du kan kontrollere dem.
Når byggestarten utsettes
Prisstigning blir oftest et tema når det går lang tid mellom avtale og bygging. Er kontrakten en fastpris, gir loven entreprenøren ikke et tillegg for prisstigning bare fordi starten skyves. Utsetter han selv byggestarten, må tillegget i så fall ha grunnlag i en skriftlig avtale.
Utsettes starten av grunner på din side, kan en klausul om justering være avtalt, og da gjelder den slik den er skrevet. Uten klausul kan han ha krav på dekning av nødvendige kostnader som følger av forholdet på din side (§ 43). Han må da vise hvilke kostnader utsettelsen faktisk har ført til.
Kort oppsummert
- Entreprenøren har som hovedregel ikke krav på tillegg fordi byggekostnadene har steget, med mindre det er avtalt skriftlig (§ 41).
- En gyldig indeksklausul må være konkret og skriftlig, og tillegget skal stå særskilt på regningen.
- Reglene om prisoverslag og 15 prosent gjelder ikke som en vei til å få dekket prisstigning.
- Tillegg for endringer du har bestilt eller for forhold på din side, følger egne regler.
- Svar skriftlig når en entreprenør vil kreve mer fordi byggekostnadene har steget, og bestrid kravet hvis klausulen mangler.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.