Eiendomsmegler og oppgjørsmegler: forskjellen forklart

Hva eiendomsmegleren gjør

Eiendomsmegling betyr etter eiendomsmeglingsloven § 1-2 å opptre som mellommann, og også å forestå oppgjør, ved omsetning av fast eiendom. Loven bruker altså ett begrep for hele jobben.

I praksis er det to faser. Den første er salget. Den som har ansvaret, kalles ansvarlig megler. Etter forskriften om eiendomsmegling er det bare ansvarlig megler som kan inngå oppdragsavtalen, besiktige og undersøke eiendommen, gi opplysninger og råd av betydning for handelen, holde budrunde og holde kontraktsmøte. En medhjelper kan gjøre utkast til salgsoppgave og annonser, holde visninger og lage utkast til kontrakt.

Eiendomsmegleren er den som lager salgsoppgaven, setter opp annonsen og formidler budene mellom deg og kjøperne.

Hva oppgjørsmegleren gjør

Den andre fasen starter når kjøper og selger er blitt enige og kontrakten er signert. § 6-10 sier at med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal oppdragstakeren sørge for:

• skjøte og tinglysing av skjøtet
• andre dokumenter som henger sammen med handelen, som pantedokumenter
• konsesjonssøknad og andre søknader og erklæringer
• det økonomiske oppgjøret

Oppgjøret betyr at kjøpesummen og kostnadene gjøres opp riktig: kjøperen betaler, selgerens lån innfris, gebyrer og avgifter betales, og resten går til selgeren. Den som gjør oppgjør, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for ervervet før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Slik sikres det at ingen mister penger eller bolig underveis. Oppdragstakeren er også ansvarlig for at dokumentavgift og tinglysingsgebyr blir betalt.

Penger som går gjennom oppdraget, ligger på en klientkonto som skal holdes adskilt fra foretakets egne penger.

Samme person eller ikke

Her er det liten forskjell i hverdagen, men en klar forskjell i loven.

Ansvarlig megler skal selv gjøre de vesentligste delene av meglingen, men kan etter § 6-2 bruke medhjelpere til mindre vesentlige oppgaver og til oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter. Oppgjør kan gjennomføres av en medhjelper som har bestått en egen eksamen i oppgjør, jf. § 4-4. I mange foretak er det derfor en egen avdeling eller en egen person som tar oppgjøret, mens ansvarlig megler har holdt budrunden.

Oppgjøret kan også gjøres av et annet foretak enn det som solgte. Lovens § 3-5 åpner for at foretak bruker kontraktsmedhjelpere, og forskriften har egne regler om foretak som bare tar oppgjør. Banker kan dessuten forestå oppgjør uten egen tillatelse som eiendomsmegler.

Ordet «oppgjørsmegler» er dagligtale. Loven beskytter titlene eiendomsmegler og eiendomsmeglerfullmektig, ikke oppgjørsmegler.

Kan du velge noe annet

Ja, men sjelden. Åpningen «med mindre kjøper og selger ønsker noe annet» i § 6-10 betyr at partene kan avtale at andre tar skjøtet eller oppgjøret. Det er uvanlig i boligkjøp, og de fleste lar megleren gjøre det.

Pengene, klientkontoen og oppgjørsoppstillingen

Pengene som går gjennom oppdraget, settes på en klientkonto i foretakets navn. Etter forskriften kan kontoen bare disponeres av foretakets fagansvarlige, eller av personer fagansvarlig har gitt skriftlig fullmakt. Rentene skal godskrives klientene. Foretaket trenger likevel ikke avregne rentebeløp som ikke overstiger et halvt rettsgebyr. Rentene utbetales ved avslutningen av oppdraget og skal spesifiseres i oppgjørsoppstillingen.

Oppgjørsoppstillingen er dokumentet som viser hva som er betalt inn og ut. Les den når du får den, og sammenlign den med kontrakten. Finner du en feil, finnes det en egen artikkel om feil i oppgjørsoppstillingen.

Hvem du spør om hva

Spørsmål om pris, visning, bud og kontrakt tar du med ansvarlig megler. Spørsmål om skjøte, tinglysing, lån og pengene tar du med den som gjør oppgjøret. Det er vanlig å få en ny kontaktperson etter at kontrakten er signert, og det betyr ikke at noe er galt.

Bruker kjøperen bank, har banken sin egen rolle i pantet. Det er likevel den som gjør oppgjøret, som sørger for at pengene ender på riktig sted og at kjøperen har rettsvern før selgeren får utbetalt kjøpesummen.

Kort oppsummert

• Eiendomsmegleren selger boligen: salgsoppgave, annonse, visning, budrunde og kontrakt.
• Oppgjøret gjennomfører skjøte, tinglysing og det økonomiske oppgjøret, ofte etter at kontrakten er signert.
• Loven regner begge deler som eiendomsmegling, og samme foretak gjør som regel begge deler.
• Oppgjøret kan gjøres av en medhjelper med oppgjørseksamen, av et eget oppgjørsforetak eller av en bank.
• «Oppgjørsmegler» er ingen beskyttet tittel i loven.