Eie hytte sammen med søsken: bruk, kostnader og uenighet

Hva det betyr å eie hytte i sameie

Hytta er et sameie når to eller flere eier den sammen og eierandelene er regnet i deler, for eksempel tredjedeler. Da gjelder sameieloven. Loven gjelder bare så langt ikke noe annet følger av avtale eller særlige rettsforhold (§ 1). Har dere en skriftlig sameieavtale, en bruksplan eller vedtekter, går de foran lovens regler.

Er det ikke noe annet grunnlag, regnes alle sameierne som like store eiere, og hver har like stor part (§ 2). Tre søsken som har arvet etter foreldrene, eier altså en tredjedel hver, med mindre skiftet eller en avtale sier noe annet. Skal du vite hvor stor din andel er, må du se på skiftepapirene eller skjøtet. Andelen avgjør stemmevekten, kostnadsandelen og hvor stor del av utbyttet du har krav på.

Mye av det som skaper konflikt i hyttesameier, har sin rot i at ingen har bestemt hvordan hytta skal brukes og betales. Loven gir svar på det meste, men svarene er ofte mer rammer enn faste tall.

Hvem bestemmer hva

Et flertall av sameierne kan vedta hvordan hytta skal styres og utnyttes, så lenge vedtaket ligger innenfor det hytta er ment eller egnet for (§ 4). Med flertall mener loven dem som eier mer enn halvparten. Halvparten er nok når under halvparten stemmer imot. Står det halvt mot halvt, avgjøres saken ved loddtrekning (§ 7).

Det betyr at to av tre søsken med like store andeler kan avgjøre en sak mot den tredje. Er dere to søsken med halvparten hver, stopper flertallsregelen opp, og uenighet må løses ved loddtrekning eller ved at dere blir enige.

Et flertallsvedtak har klare grenser. Det kan ikke stride mot loven, ikke føre til urimelige kostnader og ikke gå ut på å gjøre hytta om til noe annet. Flertallet kan heller ikke vedta å selge hele hytta, pantsette den eller leie den bort i mer enn ti år. Blir du skadelidende av et lovlig vedtak, kan du ha krav på å få tapet dekket.

Vil dere ha et styre, må det først fastsettes skriftlige vedtekter (§ 6). Blir dere ikke enige om dem, kan flertallet vedta vedtekter, men da må tingretten godkjenne dem.

Hvem kan bruke hytta, og når

Hver av dere har rett til å bruke hytta til det den er ment for eller vanligvis brukes til, og til annet som passer med tiden og forholdene (§ 3). Du kan ikke bruke den mer enn andelen din tilsier, og ikke på en måte som er unødvendig eller urimelig til ulempe for de andre. Etter bruk skal du rydde, rengjøre og ta det som hører til (§ 8).

Mange bruker rotasjon, der sommeren, jul og påske fordeles så ingen får de gode ukene hvert år. Flertallet kan vedta en bruksplan. Hvordan en slik plan best utformes, er behandlet i bruksdeling i familiehytta. Blir dere ikke enige, kan hver av dere kreve at bruken deles og ordnes slik at han mest mulig får bruke sin del for seg selv. Avgjørelsen gjelder i ti år hvis ikke kortere tid er fastsatt (§ 14).

Hvem betaler hva

Eiendomsskatt, avgifter, forsikring og lignende faste eller nødvendige utgifter deles etter andel. Det samme gjelder andre vanlige utgifter som alle har omtrent like stor nytte av. Kostnader utenom dette fordeles etter nytte (§ 9). Plikten til å betale for faste utgifter faller ikke bort fordi du velger å la være å bruke hytta. Inntekter, for eksempel fra utleie, deles etter andelene.

Hver sameier har rett til å kreve at hytta holdes forsvarlig vedlike (§ 8). Hvis noe må gjøres for å berge hytta fra skade, kan du ta det på egen hånd, men skal først rådføre deg med de andre hvis det kan gjøres uten forsinkelse og særlig kostnad. Du kan kreve nødvendige utlegg dekket og regne deg en rimelig lønn for arbeidet.

Ønsker dere å pusse opp, avgjøres det av flertallet innenfor rammene i § 4. Vurderer du å kjøpe en andel i et hyttesameie, kan du lese hva som kan skjule seg i et slikt kjøp.

Utleie, salg av andel og forkjøpsrett

Du har rett til å selge hele eller deler av andelen din til hvem du vil (§ 10). De andre sameierne har da forkjøpsrett, det vil si rett til å gå foran kjøperen og overta andelen (§ 11). Reglene om hvordan forkjøpsretten gjøres gjeldende, står i løsningsrettsloven, som sameieloven viser til. Forkjøpsretten gjelder ikke dersom andelen følger fast eiendom og selges sammen med den. Løsningsrettsloven har dessuten et unntak for overdragelse til nærmeste familie, så et salg til ektefelle eller barn utløser normalt ikke forkjøpsrett. Se forkjøpsrett mellom sameiere.

Leier du ut hele eller deler av hytta, gjelder andre regler enn for vanlig bruk. Flertallet kan vedta utleie, men ikke i mer enn ti år og ikke slik at en sameier som trenger hytta til vanlig bruk i samme tid, urimelig fortrenges (§ 4). Leier en sameier bort sin egen utnyttingsrett til noen utenfor sameiet, kan de andre løse inn denne retten på tilsvarende måte som ved salg. Midlertidige ordninger på opptil ett år rammes ikke (§ 12).

Når dere ikke blir enige: oppløsning

Etter varsel med rimelig frist kan hver av dere kreve sameiet oppløst (§ 15). Kan hytta ikke deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene. Under ellers like vilkår har en sameier førerett til å få sitt bud godtatt. Avtale kan likevel gå foran, så sjekk om dere har bundet dere til å la sameiet bestå.

Du trenger ikke en dom først. Krav om tvangssalg kan gjennomføres uten dom eller annet tvangsgrunnlag når det ikke er gjort innsigelse mot kravet, eller innsigelsen er klart grunnløs. Er det innsigelse, avgjør tingretten i en kjennelse som kan ankes. Etter et salg deles pengene normalt etter andelene.

Slik unngår dere konflikt

De fleste tvister kan unngås med en skriftlig avtale som dekker bruk, kostnader, vedlikehold, utleie og hva som skjer når noen vil ut. Skriv den mens dere er enige, og oppdater den når noe endrer seg. Husk at en avtale som skal gjelde ved senere salg av en andel, bør være tydelig om forkjøp. Se også skatt ved arv av hytte når hytta er arvet.

Kort oppsummert

• Uten avtale regnes sameierne som like store eiere, og sameieloven gjelder så langt dere ikke har avtalt noe annet.
• Flertallet, regnet etter andeler, kan vedta styring og utnytting, men ikke salg, pantsetting eller lang bortleie.
• Faste utgifter deles etter andelene, også om du ikke bruker hytta. Andre kostnader fordeles etter nytte.
• Når dere eier hytte sammen med søsken, har de andre forkjøpsrett hvis en av dere selger sin andel til en utenforstående.
• Hver sameier kan kreve sameiet oppløst, og hytta selges da gjennom namsmyndighetene hvis den ikke kan deles uten skade.