Slik dokumenterer sameiet brudd på 90-dagersgrensen
Sameiet bør samle dokumentasjon før det sender advarsel, og den viktigste er skjermbilder av annonsen med dato og utleiekalender. Grunnen er at brudd på grensen i eierseksjonsloven § 24 betyr mer enn 90 døgn med korttidsutleie av hele boligseksjonen i løpet av året, og det må kunne vises. Naboenes egne notater om gjester og tidspunkter kan styrke saken. Når tallene er samlet, sender styret en skriftlig advarsel til seksjonseieren (§ 38).
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva sameiet må kunne vise
For å si at en seksjonseier bryter reglene, må styret kunne vise fire ting. Utleien gjelder hele boligseksjonen, ikke bare et rom. Hvert opphold varer inntil 30 døgn sammenhengende. Det samlede antallet døgn i året er over grensen. Og grensen er 90 døgn, med mindre vedtektene har satt en annen mellom 60 og 120 (eierseksjonsloven § 24 syvende ledd).
Det siste punktet glemmes ofte. Sjekk vedtektene først. Har sameiet vedtatt 60 døgn, er grensen lavere enn den loven bygger på. Har det vedtatt 120, er den høyere. Dokumentasjonen skal måles mot den grensen som gjelder hos dere.
Annonsen og kalenderen er kjernen
De fleste utleiere av boliger legger ut en annonse på en bookingside. Annonsen viser som regel en kalender der opptatte datoer er markert. Ta skjermbilder av den hele veien, ikke bare én gang. Hvert skjermbilde bør vise nettadressen, datoen du tok det og hele kalenderen for flere måneder.
Ta nye skjermbilder med jevne mellomrom, for eksempel den første i hver måned. Over tid viser de hvilke døgn som har vært opptatt. Annonsen kan bli slettet eller endret når utleieren oppdager at noen følger med, så det som ikke er lagret, er ofte borte.
Anmeldelser fra gjester er en annen kilde. De er gjerne datert, og de viser at noen faktisk har bodd der på det tidspunktet. Lagre dem med dato, men husk at en anmeldelse bare viser at ett opphold har funnet sted, ikke hvor lenge det varte.
Noen bookingsider viser hvor mange anmeldelser en annonse har og når den ble opprettet. Det kan si noe om omfanget over tid, men er et grovt mål, og styret bør ikke bruke det i stedet for kalenderen.
Det naboene kan bidra med
Naboer ser det annonsene ikke viser: koffertene i oppgangen, nye fjes hver helg og nøkkelbokser ved døren. Be dem skrive ned dato og klokkeslett for det de selv ser, uten å følge etter gjestene. Et notat som sier «lørdag 14. juni, fire personer med bagasje, leiligheten i tredje etasje» er mer verdt enn en generell påstand om at det er mange som kommer og går.
Sameiet bør ikke sette opp kamera eller filme inngangspartiet for å kontrollere en bestemt seksjon. Overvåking av fellesarealer har egne regler, og det er lite å hente sammenlignet med skjermbilder av en offentlig annonse.
Fra dokumentasjon til advarsel
Når styret har samlet tallene, skriver det til seksjonseieren. Brevet bør vise hvilke annonser og datoer sameiet bygger på, hvor mange døgn det har kommet frem til og hvilken grense som gjelder. Det bør be eieren stanse utleien utover grensen og svare innen en frist.
Etter eierseksjonsloven § 38 kan styret pålegge en seksjonseier som tross skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, å selge seksjonen. Advarselen skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Det er derfor klokt at brevet ikke bare er en vennlig påminnelse, men uttrykkelig kaller seg advarsel og sier hva som kan skje videre.
Seksjonseieren kan ha forklaringer. Noen opphold kan ha vært venner som har fått låne boligen uten betaling, og slike regnes ikke som utleie. Gi eieren anledning til å vise sin side, og endre tallene hvis opplysningene stemmer.
Det er sameiet som mener at det foreligger brudd, og da er det naturlig at sameiet har bevisene i orden før det skriver til eieren. En advarsel som bygger på løse antakelser, kan lett avvises, og styret har da brukt opp sin første sjanse til å få saken tatt på alvor.
Solbakken sameie
Ingrid er styreleder i Solbakken sameie i Trondheim. Naboene i fjerde etasje har lenge irritert seg over fremmede mennesker i oppgangen, og i mai finner hun annonsen: «Lys toroms med balkong», 1 750 kroner natten.
Ingrid tar skjermbilder 1. juni, 1. august og 1. oktober. Kalenderen viser at 34 døgn var utleid fra januar til mai, 52 døgn i juni og juli og 27 døgn i august og september. Alle opphold er på mellom to og ni døgn. Til sammen er det 113 døgn.
Vedtektene har ikke fastsatt noen annen grense, så den lovfestede grensen på 90 døgn gjelder. Styret sender seksjonseieren en skriftlig advarsel i oktober med de tre skjermbildene vedlagt, og ber om at utleien stanses for resten av året. Eieren svarer at 12 av døgnene var familie som lånte leiligheten uten å betale. Slike opphold er ikke utleie, så styret ber ham dokumentere det. Selv om alle 12 trekkes fra, står det 101 døgn igjen, og det er fortsatt over grensen.
Hva som ikke trengs
Sameiet trenger ikke full oversikt over alle gjestene for å skrive en advarsel. Tall som gir et rimelig bilde, er nok til å starte. Det som kan få betydning senere, er at annonsene og datoene er samlet på en måte som lar styret vise hvordan det har regnet.
Kort oppsummert
- Sameiet må kunne vise utleie av hele seksjonen i opphold på inntil 30 døgn og et samlet tall over grensen som gjelder, vanligvis 90 døgn.
- Skjermbilder av annonse og kalender tatt jevnlig, med dato og nettadresse, er den viktigste dokumentasjonen.
- Naboenes notater om dato og klokkeslett kan styrke saken, men sameiet bør ikke overvåke fellesarealene for å kontrollere én seksjon.
- Advarselen etter § 38 må være skriftlig og opplyse at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.
- Gi seksjonseieren anledning til å svare før saken går videre.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.