Slik dokumenterer du oppussingen før du selger leiligheten
Du dokumenterer oppussingen før du selger leiligheten ved å samle styrets samtykke, fakturaer, bilder og dokumentasjon fra fagfolkene i én mappe, og gi megleren oversikten. Kjøperen skal få de opplysningene om eiendommen som du kjente eller måtte kjenne til, og som han hadde grunn til å vente å få, jf. avhendingslova § 3-7. Det gjelder særlig våtrom, elektrisk arbeid og endringer av vegger. Det som mangler, kan bli et spørsmål om mangel etter at kjøperen har overtatt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor du må dokumentere oppussingen når du skal selge leiligheten
En oppussing kan øke verdien av leiligheten, men den kan også bli det kjøperen reklamerer på. Avhendingslova gir kjøperen rett til opplysninger. Eiendommen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å vente å få, jf. § 3-7. Det gjelder bare hvis det kan legges til grunn at manglende opplysning har virket inn på avtalen.
Dessuten har eiendommen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger du har gitt, eller som står i annonse eller salgsprospekt, jf. § 3-8. Skriver megleren «nytt bad» på grunnlag av det du har sagt, må det stemme.
Avhendingslova gjelder direkte for salg av eierseksjon, jf. § 1-1, og legges i praksis til grunn også ved salg av andel i borettslag. Selv om du selger «som den er», faller ikke ansvaret for manglende opplysninger bort, jf. § 3-9 første ledd. Gode papirer er derfor ikke bare pynt. De er beviset på hva du har gjort og sagt.
Megleren vil ofte spørre om akkurat dette: når ble badet pusset opp, hvem gjorde det, og finnes det dokumentasjon? Oppgir du et år eller en utførende du ikke kan stå inne for, er det en opplysning som kan komme tilbake til deg.
Dette bør ligge i mappen
Samle det du har fra oppussingen. For hvert arbeid er det nyttig å ha:
- skriftlig samtykke fra styret eller sameiet, hvis du trengte det
- tegninger og beskrivelser av hva som er endret
- fakturaer og kontrakter med navn på foretak, dato og pris
- dokumentasjon fra rørlegger eller våtromsfirma om membran, sluk og rørføring
- samsvarserklæring fra elektriker, hvis du har fått lagt om elektrisk anlegg
- bilder tatt underveis, særlig av ting som ikke lenger er synlige
- eventuell tillatelse fra kommunen, hvis arbeidet var søknadspliktig
Våtrom og elektrisk arbeid er det kjøperne og meglerne spør mest om. Et bad uten papirer vekker ofte spørsmål, og en kjøper kan få mistanke om at noe er gjort uten fagfolk. Har du bygget om vegger, flyttet kjøkken eller tatt i bruk et rom på nytt, er dokumentasjonen enda viktigere.
Slik samler du det i praksis
Begynn med e-postinnboksen din. Søk etter navnet på håndverkerne, ord som faktura og samtykke, og mellom datoene arbeidet pågikk. Du finner ofte det meste der.
Ring så firmaene som utførte arbeidet, og be dem sende dokumentasjon på nytt. Foretak som har gjort våtromsjobben, har gjerne en kopi. Be styret eller forretningsføreren om kopi av samtykke og referat der saken ble behandlet. Har du overtatt oppussingen fra en tidligere eier, spør hva som finnes, og si fra hvis du ikke har noe.
Legg alt i en digital mappe, sorter etter rom og dato, og navngi filene. Send hele oversikten til megleren før salgsoppgaven skrives. Megleren kan da formulere seg riktig og unngå å love mer enn dokumentasjonen holder for.
Når dokumentasjon mangler
Du kan ikke trylle fram papirer som ikke finnes. Det du kan gjøre, er å si det som det er. Fortell megleren hva som er gjort, av hvem og når, og at dokumentasjon ikke finnes. Kjøperen har da fått opplysningen, og det er ikke den samme situasjonen som når noe holdes tilbake.
Hvis det ikke finnes noe samtykke fra styret for en endring som krevde det, bør du ta det opp med styret før salget. Å søke godkjenning i ettertid er enklere enn å la kjøperen oppdage det. Du kan lese mer om hva du kan gjøre hvis det mangler. En tilstandsrapport fra en takstmann kan også gi kjøperen et bilde av tilstanden, men den erstatter ikke opplysningene dine. Se hva en tilstandsrapport ved boligsalg er.
Marte og badet fra 2021
Marte skal selge en treroms på 78 kvadratmeter i et sameie. Hun pusset opp badet for 240 000 kroner. Hun åpner mappen og finner faktura fra rørleggeren, en skriftlig bekreftelse på membran og sluk, bilder fra før flisene ble lagt, samsvarserklæring fra elektrikeren og samtykket fra styret.
Hun sender alt til megleren, som skriver i prospektet at badet er pusset opp og hvem som utførte jobben. Kjøperen betaler 4,1 millioner kroner og får mappen ved overtakelsen. To år senere melder kjøperen om en fuktskade på badet. Papirene viser at arbeidet er gjort av fagfolk, og at opplysningene i prospektet stemte. Saken handler da om årsaken til skaden, og ikke om hva Marte sa eller unnlot å si.
Kort oppsummert
- Samle styrets samtykke, fakturaer, bilder og fagdokumentasjon i én mappe før du setter leiligheten på markedet.
- Kjøperen skal få opplysninger du kjente til, og som han hadde grunn til å vente å få, jf. avhendingslova § 3-7.
- Salg «som den er» fritar deg ikke for ansvaret for manglende eller uriktige opplysninger.
- Mangler dokumentasjon, si det til megleren i stedet for å la det være åpent.
- Rydd opp i manglende samtykker fra styret før salget.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.