Dette må utleier informere den tillitsvalgte om

To situasjoner der utleier må informere den tillitsvalgte

Når leietakerne i et hus har valgt en tillitsvalgt, pålegger husleieloven § 6-3 utleieren å gi informasjon i to situasjoner. Den ene er større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne. Den andre er at eiendommen overdras. Plikten er knyttet til den tillitsvalgte. Utleier skal ikke gi informasjonen til hver enkelt leietaker for å oppfylle denne bestemmelsen.

Regelen gjelder bare der leietakerne faktisk har valgt en tillitsvalgt, og det kan de når utleieren har utleid flere enn fire boliger i huset (§ 6-1).

Hvilke vedlikeholdsarbeider og tiltak må utleier melde fra om?

Loven bruker uttrykkene «større vedlikeholdsarbeider» og «andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne». Den definerer ingen av dem nærmere og gir ingen beløpsgrense. Det er derfor ikke noe fast tall for hva som regnes som «større». Spørsmålet er om arbeidet eller tiltaket vil merkes av leietakerne i hverdagen.

Eksempler som trolig faller inn under reglene, er skifte av vinduer eller tak, utvendig rehabilitering med stillas, bytte av stigeledninger, ombygging av fellesarealer eller stengte trapper i lengre tid. Å bytte en pære i oppgangen eller male ett enkelt trapperom en dag er neppe omfattet. Oppstår det tvil, er det tryggest for utleier å varsle.

Tiltak som berører leietakerne i vesentlig grad, trenger ikke være vedlikehold. Loven sier «andre tiltak», og det kan for eksempel være endret bruk av fellesarealer.

Ventetiden på én måned

Utleier må vente. Tiltaket kan tidligst settes i verk én måned etter at utleier har sendt underretning til den tillitsvalgte. Loven bruker ordet «sendt», og fristen løper altså fra avsendelsen og ikke fra den dagen den tillitsvalgte leser meldingen. Det er likevel ingen grunn for utleier til å vente med å sende, og en melding som blir liggende i en postkasse uten å bli lest, gir den tillitsvalgte lite å bygge på.

Fristen gjelder ikke hvis tiltaket ikke kan vente uten å utsette eiendommen for vesentlig skade. Det kan være en lekkasje som truer med å skade bærende konstruksjoner. Unntaket gjelder skade på eiendommen. At utleier vil spare penger eller få håndverkere til å starte tidligere, er ikke nok.

Loven forteller ikke hva underretningen må inneholde. Er den tillitsvalgte i tvil om omfang, tidspunkt eller konsekvenser, kan vedkommende kreve å få drøfte saken med utleier etter § 6-2 i husleieloven.

Eierskifte: plikten til å melde fra straks

Overdras eiendommen, skal utleier straks sende underretning til den tillitsvalgte. Dette gjelder uansett om eiendommen selges, gis bort eller går videre på annen måte. «Straks» betyr uten ugrunnet opphold, og loven setter ikke et antall dager. Meldingen er ment å sikre at leietakerne vet hvem som nå er utleier, for eksempel hvem husleien skal betales til.

Husleieloven § 6-3 regulerer ikke hva som skjer med selve leieavtalen ved salg. Det følger av andre bestemmelser, blant annet § 8-6.

Et eksempel på varsel om fasaderehabilitering

Odd eier et bygg med ti utleide leiligheter. Han vil bytte alle vinduer, og arbeidet vil gå over seks uker med stillas og støy fra åtte til fire. Odd sender en e-post til Nora, som er tillitsvalgt i bygget, 3. februar. Tidligst kan arbeidet settes i gang 3. mars. Han planlegger oppstart 10. mars, og det holder.

Nora ber om et møte, og Odd stiller. De snakker om arbeidstider og om hvordan leietakerne skal få tilgang til balkongene. Odd er ikke forpliktet til å gjøre alt Nora ber om. Men han må ha sagt fra, og han må ha ventet.

Senere samme år selger Odd bygget. Han sender melding til Nora samme uke som kjøpekontrakten er signert, slik at leietakerne vet hvem som skal ta over.

Hva utleier ikke må etter denne bestemmelsen

Plikten i § 6-3 går ut på å underrette den tillitsvalgte. Bestemmelsen sier ikke at utleier må be om samtykke fra den tillitsvalgte eller fra leietakerne før arbeidet starter. Den gir heller ikke den tillitsvalgte rett til å nekte arbeidet. Utleier må vente en måned, men etter det kan arbeidet settes i gang selv om leietakerne er uenige.

Bestemmelsen pålegger heller ikke utleier å sende meldingen til hver enkelt leietaker. Det er opp til den tillitsvalgte å formidle videre, for eksempel på årsmøtet etter § 6-2 eller ved oppslag i oppgangen. Har leietakerne ikke fortalt utleier hvem som er valgt, slik § 6-1 krever, er det vanskelig for utleier å oppfylle plikten. Den som er valgt, bør derfor sørge for at meldingen faktisk er sendt, og oppgi en adresse eller e-post som fungerer.

Kort oppsummert

• Utleier må underrette den tillitsvalgte om større vedlikeholdsarbeider og tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne.
• Tiltaket kan tidligst settes i verk én måned etter at underretningen er sendt, med mindre det ikke kan vente uten vesentlig skade på eiendommen.
• Overdras eiendommen, skal utleier straks underrette den tillitsvalgte om det.
• Loven definerer ikke hva som er «større», og sier ikke noe om hvordan underretningen skal utformes.
• Plikten gjelder overfor den tillitsvalgte, så utleier må vite hvem som er valgt, for å kunne oppfylle den.