Kan jeg bli bundet av et bud før jeg har fått salgsoppgaven?

Et bud uten salgsoppgave binder deg likevel

Et bud er et tilbud etter avtaleloven. Når budet er gitt til megleren og innholdet er formidlet til selger, kan det ikke kalles tilbake (§ 7), og du er bundet frem til akseptfristen går ut, med mindre selger avslår eller du får beskjed om at boligen er solgt til en annen. Forbrukerrådets veiledning om budgivning, oppdatert med virkning fra 1. juli 2025, sier at man før man byr bør sette seg inn i all relevant informasjon om eiendommen, blant annet salgsoppgave og tilstandsrapport.

Avtaleloven spør ikke om du har lest salgsoppgaven. Har du bydd uten å ha lest den, er budet like bindende som om du hadde lest alt. Det er heller ingen angrerett ved kjøp av fast eiendom.

Et bud blir en handel først når selger aksepterer i tide. Det skjer altså i to steg: du byr, og selger sier ja. Det er mellom de to stegene meglerens plikt kommer inn.

Hva megleren skal gi deg før handelen er inngått

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd sier at megleren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig og tydelig får de opplysningene kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen. Har ikke megleren innhentet og kontrollert opplysningene, skal kjøperen før handel sluttes få en skriftlig orientering om hvorfor.

Annet ledd lister opp hva en skriftlig oppgave minst skal inneholde. Blant annet er det eiendommens registerbetegnelse og adresse, eierforhold, tinglyste forpliktelser, arealer, alder og byggemåte, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, verdi ved skattefastsettingen, faste løpende kostnader og totalkostnad. Oppgaven skal også beskrive fremgangsmåten ved budgivning og budgivers rettigheter og plikter.

Plikten gjelder før «handel sluttes», ikke før du byr. Handel sluttes når selgers aksept har kommet frem til deg. Megleren må derfor ha gitt deg opplysningene senest da.

I praksis er salgsoppgaven klar før du kan by

Sjette ledd i § 6-7 gjør at det sjelden går galt. Med unntak av salg av bolig som ennå ikke er fullført, kan megleren ikke markedsføre eiendommen for salg før salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig. Det betyr at salgsoppgaven vanligvis ligger klar fra den dagen boligen annonseres.

Unntaket gjelder boliger som ikke er ferdige, for eksempel et nybygg som selges før bygget er ferdig. Der kan salgsoppgaven være mindre fullstendig når salget starter, og du bør spørre om hva som mangler før du byr.

Budgivningen skal heller ikke starte i blinde: salgsoppgaven skal beskrive fremgangsmåten ved budgivning og budgivers rettigheter og plikter. Megleren skal altså fortelle deg hvordan det fungerer.

Hva hvis du ikke har fått salgsoppgaven

Har du budt uten å ha mottatt salgsoppgaven, har du to ting å gjøre. Be megleren om den umiddelbart, og få den skriftlig. Les den med en gang. Selger kan akseptere når som helst innen fristen, så handelen kan være inngått før du rekker å bruke dagen på å lese.

Mottar du ikke salgsoppgaven eller opplysningene før selger aksepterer, har megleren ikke fulgt § 6-7. Hva det betyr for handelen og for et eventuelt krav, avhenger av saken. Feil og mangler i opplysningene du får, er egne temaer. Se for eksempel Feil i salgsoppgaven: meglerens ansvar.

Prøv ikke å trekke budet fordi du ikke har lest noe. Når selger har fått kjennskap til det, er det for sent. Skriv til megleren i stedet, og dokumenter hva du har bedt om og når.

Bud før visning og før du har sett boligen

Verken avtaleloven eller eiendomsmeglingsloven krever at du har vært på visning for å kunne by. Mange legger inn bud etter å ha sett bilder og lest salgsoppgaven på nett. Da er du bundet på samme måte som alle andre. Har du ikke vært i boligen, har du heller ikke sett det visningen hadde vist deg, og salgsoppgaven og tilstandsrapporten er det du har å bygge på. Mer om dette finner du i Kan jeg kjøpe bolig før visning?.

Er det noe du ikke forstår i salgsoppgaven, for eksempel en tinglyst heftelse eller en kostnad som er oppgitt, kan du spørre megleren før du byr. Megleren har plikt til å gi opplysninger skriftlig og tydelig, så be om svaret på e-post.

Kort oppsummert

• Et bud på bolig binder deg når selger har fått kjennskap til det, også om du ikke har lest salgsoppgaven.
• Det er ingen angrerett, så bud uten salgsoppgave er på egen risiko.
• Megleren skal før handel sluttes gi deg opplysningene i salgsoppgaven skriftlig og tydelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
• Salgsoppgaven skal som hovedregel være ferdig og tilgjengelig før boligen markedsføres, med unntak for boliger som ikke er ferdige.
• Be om salgsoppgaven før du byr, og få svar på tvil skriftlig.