Kan borettslaget ta opp nytt lån uten at andelseierne får si sin mening?
Det avhenger av lånet. Styret kan ikke ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene uten samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall. Det samme gjelder tiltak utover vanlig forvaltning som koster laget mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. Mindre lån som ikke faller inn under disse reglene, er i utgangspunktet styrets sak. Et stort nytt lån i borettslaget bør uansett legges fram for andelseierne.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om styrets adgang til å ta opp lån
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneStyret leder laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen, og kan ta alle avgjørelser som ikke er lagt til andre organer (borettslagsloven § 8-8). Utgangspunktet er derfor at styret kan gjøre det som hører til den daglige driften.
Loven setter en grense i § 8-9. Styret kan ikke uten samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall gjøre vedtak om blant annet:
- å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene
- ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold
- andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
- tiltak som går ut over vanlig forvaltning og som fører til økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene
Innskuddene er pengene andelseierne har betalt inn til laget. De er sikret med pant i lagets eiendom, med prioritet bak fellesgjeld som er nevnt i byggje- og finansieringsplanen og bak lån som er tatt opp med samtykke. Et lån med pant foran innskuddene vil stå først i køen hvis eiendommen må tvangsselges. Loven krever derfor samtykke fra generalforsamlingen.
Når må et nytt lån i borettslaget til generalforsamlingen?
Det er innholdet i lånet og formålet som avgjør. Skal lånet sikres med pant i laget foran innskuddene, trengs samtykke med to tredjedels flertall. Det samme gjelder hvis lånet skal finansiere en større ombygging eller et tiltak som koster mer enn fem prosent av årets felleskostnader.
Om et tak- eller vindusbytte regnes som vanlig vedlikehold eller som noe mer, avhenger av tilstanden og omfanget. Er lånet sikret med pant foran innskuddene, trengs samtykke uansett hva pengene brukes til. Er det ikke det, må du se på om tiltaket går ut over vanlig forvaltning og om kostnaden overstiger fem prosent av årets felleskostnader. Et midlertidig lån for å dekke en kortvarig mangel på likviditet vil som regel ligge i den løpende driften.
Når en sak krever to tredjedels flertall, må hovedinnholdet være tatt inn i innkallingen (§ 7-7 i borettslagsloven). Generalforsamlingen kan ellers ikke vedta saker som ikke er nevnt i innkallingen, med mindre alle andelseierne samtykker.
Hva hvis styret tar opp lånet uten samtykke?
Styret har da gått utover det det har lov til. Banken er likevel ikke alltid fri fra å bli holdt til avtalen. Etter § 8-16 er en disposisjon bare ikke bindende for laget hvis laget kan vise at motparten forsto eller burde ha forstått at styret gikk utover myndigheten, og det ville stride mot heder og god tro å la avtalen gjelde.
Styremedlemmer som uaktsomt eller forsettlig volder laget tap, har plikt til å bøte tapet (§ 12-1). Andelseiere kan ta saken opp på generalforsamlingen, og generalforsamlingen kan stille spørsmål om ansvar.
Slik får du innsikt og sier din mening
Hvis du hører rykter om at styret vurderer et lån, kan du:
- be styret skriftlig om å få vite hva som planlegges, og hva det koster
- melde inn sak til neste generalforsamling innen fristen
- sjekke om innkallingen til et møte viser hovedinnholdet i forslaget
- stemme på generalforsamlingen, eller gi fullmakt til en annen andelseier
Du har ingen rett til å stoppe et lån alene. Men to tredjedeler av de avgitte stemmene betyr at et mindretall på litt over en tredjedel kan stanse forslaget.
nytt tak i Skogbrynet borettslag
Skogbrynet borettslag har årlige felleskostnader på 2,4 millioner kroner. Fem prosent av det er 120 000 kroner. Styret vil skifte taket for 1,8 millioner kroner og finansiere det med et nytt lån som får pant foran innskuddene.
Lånet skal ha pant foran innskuddene, og da trengs samtykke fra generalforsamlingen, også om taket regnes som vanlig vedlikehold. Styret må derfor kalle inn til generalforsamling og ta hovedinnholdet i forslaget med i innkallingen. Ida Skarpaas, som eier en av de 36 andelene, ber om og får et budsjett som viser hvordan felleskostnadene endres. På møtet stemmer 30 andelseiere. For å få to tredjedeler trengs 20 stemmer. Forslaget får 22 og er vedtatt.
Hadde styret bare tatt opp en kassekreditt på 90 000 kroner uten pant foran innskuddene for å dekke en kortvarig betalingsmangel, ville beløpet ligget under fem prosent av felleskostnadene. Da ville det i utgangspunktet være styrets sak, men styret bør likevel orientere andelseierne.
Kort oppsummert
- Styret kan ikke ta opp lån som skal sikres med pant foran innskuddene uten to tredjedels flertall i generalforsamlingen.
- Det samme gjelder tiltak utover vanlig forvaltning som koster mer enn fem prosent av årets felleskostnader.
- Spørsmålet om borettslaget kan ta opp nytt lån uten at andelseierne får si sin mening, avgjøres av lånets pant og størrelse.
- Mindre, vanlige lån er i utgangspunktet styrets sak.
- Ta opp saken skriftlig med styret og meld den inn til generalforsamlingen hvis du er bekymret.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.