Kan borettslaget kreve ekstra av meg fordi jeg har to bad?
Nei, borettslaget kan som hovedregel ikke kreve ekstra av deg bare fordi du har to bad. Felleskostnadene fordeles etter forholdet mellom verdiene på boligene, og verdien av at boligen har to bad er som regel allerede regnet inn i din andel. Kostnader kan bare legges på den enkelte bolig som særkostnad etter nytte eller forbruk når det finnes særlige grunner, eller når du selv har gått med på det. Har du bygget om slik at verdiforholdet mellom boligene har endret seg vesentlig, skal fordelingen justeres.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Slik regner borettslaget ut din andel
Når borettslaget skal kreve inn penger til felles utgifter, deler det regningen etter en fast nøkkel. Borettslagsloven § 5-19 første ledd sier at felleskostnadene skal fordeles ut fra forholdet mellom verdiene på boligene, eller ut fra andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Hver bolig har altså et forholdstall som sier hvor stor del av de felles utgiftene den skal bære.
Den som har to bad i boligen, er derfor ikke en egen betalingsgruppe. Antall bad er bare ett av flere forhold som påvirker hva en bolig er verdt. Størrelse, etasje, standard og plassering teller også med. Når forholdstallet ble satt, var boligens utforming med i vurderingen. Kravet om å betale mer fordi du har to bad, har dermed ikke noe grunnlag i loven alene.
Vil du se hva som gjelder for deg, finner du forholdstallet i dokumentene fra kjøpet, i vedtektene eller i byggje- og finansieringsplanen. Be styret om tallet hvis du ikke har det.
Særkostnader i borettslag: når bad og forbruk kan få betydning
Det finnes to situasjoner der badet kan komme inn i regnestykket.
Den første er at du har bygget om. Loven sier at fordelingen skal justeres hvis endringer av boligene eller eiendommen fører til en vesentlig endring av verditilhøvene. Har du gjort en toroms om til en større bolig med nytt bad, og det gjør boligen mye mer verdt enn før, kan forholdstallet bli satt opp. Loven sier ikke hvor stor endringen må være for å være vesentlig, og det er en vurdering av helheten. Et mindre bad som erstatter et gammelt, endrer sjelden noe.
Den andre er at kostnaden følger forbruk. Når særlige grunner taler for det, skal visse kostnader deles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk, jf. § 5-19 første ledd siste punktum. Vann er et typisk eksempel hvis hver bolig har egen måler. Da er det forbruket i boligen som styrer kostnaden, og ikke antall bad. En enslig person med to bad kan bruke mindre vann enn en barnefamilie med ett.
Kan laget og andelseierne avtale noe annet?
Ja. Etter § 5-19 andre ledd kan det fastsettes en annen fordeling enn den loven hovedsakelig bygger på, med tilslutning fra de andelseierne det gjelder. Det betyr at laget ikke kan sette inn et tillegg for to bad ved et vanlig flertallsvedtak som rammer deg uten at du er enig. En ordning som berører hver enkelt andelseiers økonomi på denne måten, krever din tilslutning.
Generalforsamlingen kan endre vedtektene med to tredjedeler av de avgitte stemmene, jf. § 7-11 tredje ledd. En vedtektsendring som skal gi et tillegg for dem med to bad, må likevel kunne forenes med fordelingsreglene i § 5-19.
Torstein i fireroms med to bad
Torstein bor i en fireroms i et borettslag med 60 leiligheter. Boligen har hatt to bad siden den ble bygget. Felleskostnadene hans er 5 600 kroner i måneden. Før årsskiftet får han en melding om at styret vil legge på 300 kroner i måneden «for ekstra bad».
Torstein sjekker forholdstallet sitt og finner at det allerede er satt høyere enn for naboene med ett bad, nettopp fordi hans bolig er større og har høyere standard. Verdien av badet er med i tallet han betaler etter. Et tillegg på toppen betyr at han betaler to ganger for det samme. Han ber om en skriftlig begrunnelse. Styret kan ikke vise til noe i vedtektene eller byggje- og finansieringsplanen, og Torstein har ikke gitt noen tilslutning. Beløpet får ikke gjennomslag.
Hadde laget i stedet hatt vannmåler i hver bolig og vedtatt å fordele vannkostnaden etter forbruk, ville Torstein betalt for det vannet han faktisk brukte. Uansett antall bad.
Hvis laget krever noe du mener er feil
Be styret begrunne kravet skriftlig, og be om kopi av vedtaket og regnestykket. Er det ikke gitt noe lovlig grunnlag, kan du ta saken opp på generalforsamlingen. Se også Kan fordelingen av felleskostnader endres? for hvordan fordelingen kan endres på lovlig måte.
Betal i mellomtiden det styret har fastsatt for resten, slik at du ikke får et mislighold å forholde deg til. Det du mener er feil, tar du opp og krever rettet. Du slipper da å havne i en situasjon der laget har panterett i andelen for ubetalte krav.
Kort oppsummert
- Borettslaget kan som hovedregel ikke kreve ekstra av deg bare fordi du har to bad. Antall bad er allerede en del av verdien som ligger bak forholdstallet ditt.
- Felleskostnadene fordeles etter forholdet mellom verdiene på boligene. Gjør ombygging verditilhøvene vesentlig annerledes, skal fordelingen justeres.
- Særkostnader etter nytte eller forbruk, som vann med egen måler, krever særlige grunner.
- En annen fordeling enn den loven bygger på, krever tilslutning fra de andelseierne det gjelder.
- Få styrets begrunnelse skriftlig, og ta saken opp på generalforsamlingen hvis kravet er uten grunnlag.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.