Kan borettslaget kreve å komme inn i leiligheten for å sjekke rørene?

Hva § 5-17 sier om tilgang

Rett til adgang står i borettslagsloven § 5-17 tredje ledd. Andelseieren skal gi tilgang til boligen for utføring av arbeid på bygninger, eiendommen og felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom boligen. Andelseieren skal også gi tilgang for ettersyn i forbindelse med slikt vedlikehold, reparasjon eller utskifting.

Det er altså knyttet til lagets vedlikeholdsplikt. Laget kan komme inn for å sjekke de felles rørene som går gjennom veggen din, og for å utføre arbeid på dem. Det er ikke en generell rett til å se seg rundt i boligen.

Hva ettersyn kan omfatte

Ettersyn betyr å se til at noe er i orden. Kan styret eller en rørlegger sjekke den felles stammen i sjakten på badet ditt, eller kontrollere at et felles ventilasjonsrør fungerer, dekkes det av bestemmelsen.

Hva loven ikke gir laget, er rett til å inspisere ditt eget interiør uten grunn. Skal laget sjekke ditt eget rør, for eksempel fordi det er mistanke om lekkasje som kan skade nabo, kan det være en annen sak. Da kan hensynet til nabo og bygget veie tungt, og § 5-11 om at du skal fare pent med boligen og ikke påføre andre unødig skade kan komme inn.

Kravet om å unngå unødig ulempe

Siste setning i tredje ledd setter en grense. Ettersyn og arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller andre som bruker boligen.

Loven sier ikke hvor mange dagers varsel laget må gi. Likevel følger det av ulempekravet at du ikke kan forventes å åpne døren med en times varsel midt i arbeidsdagen. En skriftlig melding med dato og klokkeslett, helst noen dager i forveien, er det som normalt vil være rimelig. Ved akutte lekkasjer må det gå raskere.

Laget bør også vurdere om arbeidet kan gjøres når du er hjemme, og om flere oppgaver kan tas samtidig, slik at du slipper flere besøk.

Hva om du nekter?

Å nekte adgang uten gyldig grunn er et brudd på plikten din som andelseier. Ved vesentlig mislighold, og etter skriftlig advarsel, kan laget etter § 5-22 i verste fall pålegge deg å selge andelen. Men det er en alvorlig reaksjon som krever gjentatt eller grovt mislighold. Én utsatt avtale er langt unna.

Mer realistisk er at laget krever erstatning for tap som nektelsen fører til. Rammer en lekkasje flere boliger fordi arbeidet ble stoppet, kan det bli dyrt.

Andre rom og andre grunner

Reglene i § 5-17 gjelder rør og lagets vedlikehold. Skal laget ha tilgang for andre formål, for eksempel for å bytte alle vinduene i bygget, er det samme regel: lagets arbeid på bygget, med tilgang til boligen.

Bor du i et borettslag, kan du lese mer om hvem som bestemmer i hva styret i et borettslag gjør.

Hva bør en melding om adgang inneholde? Skriv hva som skal gjøres, hvem som kommer, når og omtrent hvor lenge det varer. Oppgi hvem du kan kontakte hvis tidspunktet ikke passer. En slik melding viser at laget har tatt hensyn til ulempekravet, og den gjør det lettere å enes.

Bor det andre i boligen, for eksempel en leietaker, må laget forholde seg til dem også. Plikten til å gi tilgang ligger på andelseieren, men arbeidet skal ikke være til unødig ulempe for annen bruker av boligen. Utleier bør derfor videreformidle varselet raskt.

Laget kan ikke ta med personer uten tilknytning til arbeidet, og håndverkere bør oppføre seg ryddig og rydde etter seg. Skader håndverkerne påfører på boligen, kan laget få ansvar for.

Er du ikke hjemme, kan du gi laget nøkkel eller avtale at en nabo slipper dem inn. Det er ditt valg, og du kan kreve å være til stede. Har du verdisaker eller sensitive papirer fremme, bør du ordne det på forhånd, og du kan ta det opp med styret om du er urolig.

Kort oppsummert

• Laget kan kreve adgang til leiligheten for arbeid på felles rør og for ettersyn knyttet til lagets vedlikehold, etter § 5-17 tredje ledd.
• Rettighetene er knyttet til vedlikehold, ikke til en generell inspeksjon av hjemmet ditt.
• Arbeid og ettersyn skal ikke være til unødig ulempe, og loven har ingen fast varselfrist.
• Du bør tilby en annen tid hvis den foreslåtte passer dårlig.
• Nekter du uten grunn, risikerer du krav om erstatning, og ved vesentlig gjentatt mislighold i verste fall pålegg om salg.