Kan borettslaget kaste ut leietakeren min?

Når borettslaget kan kaste ut en leietaker

Borettslagsloven § 5-9 gir laget to muligheter overfor en bruker, det vil si en leietaker som bor i boligen med andelseierens samtykke.

Den første står i første ledd. Blir bruken overlatt i strid med reglene i loven, eller er vilkårene for overlatingen ikke lenger til stede, kan laget pålegge brukeren å flytte og eventuelt kreve fravikelse. Fravikelse (tvangsmessig utkastelse) følger reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.

Den andre står i andre ledd. Oppfører brukeren seg slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller slik at det er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere i eiendommen, kan laget kreve fravikelse.

Hva som ikke er nok

Terskelen er høy. Én klage på støy etter en fest er ikke alvorlig plage. Det er heller ikke nok at leietakeren er uvanlig eller at noen naboer ikke liker ham. Det må dreie seg om oppførsel som er til alvorlig plage eller sjenanse, eller som skaper fare for skade på eiendommen.

Loven gir ingen tallgrense. Gjentatte nattlige forstyrrelser over lang tid, trusler mot naboer eller ødeleggelser av fellesarealer er typiske tilfeller der terskelen kan være nådd. Hva som er alvorlig nok, bestemmes konkret.

Slik foregår det rettslig

Laget kan ikke kaste ut leietakeren selv eller låse ham ute. Kravet om fravikelse settes fram for tingretten. Dersom leietakeren innen fristen som følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6 reiser innvendinger som ikke er klart grunnløse, skal kravet ikke tas til følge uten at saken behandles ved allmennprosess. Det vil si en vanlig rettssak.

Det betyr at en alvorlig konflikt kan ta tid. Leietakeren beholder retten til boligen til en dom eller annen avgjørelse foreligger.

Forskjellen på § 5-9 og § 5-23

Paragraf 5-23 gjelder oppførselen til andelseieren selv. Etter § 5-23 første ledd kan laget kreve fravikelse av andelseieren når vedkommende oppfører seg slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller til alvorlig plage eller sjenanse for andre. Når det er en leietaker som er problemet, er det § 5-9 andre ledd som er hjemmelen.

Forskjellen betyr noe i praksis. Er det leietakeren som plager naboene, retter kravet seg mot leietakeren, men du som andelseier har fortsatt ansvar overfor laget etter § 5-8.

Hva skjer med deg som andelseier?

Alvorlige og gjentatte problemer med leietakeren kan også ramme deg. Etter § 5-22 kan laget, etter skriftlig advarsel, pålegge deg å selge andelen hvis du trass i advarselen misligholder pliktene dine vesentlig. Pålegget skal være skriftlig og gi deg en frist på minst tre måneder. Er pålegget ikke fulgt, kan laget kreve andelen solgt ved tvangssalg.

Hvis du handler raskt og får bukt med problemene, er det mindre sannsynlig at saken går så langt.

Dette bør du gjøre som utleier først

Får du beskjed fra styret om problemer, bør du handle før laget går til rettslige skritt. Snakk med leietakeren, og gi en skriftlig påminnelse om hva som er forventet. Husleieloven har egne regler for hva du som utleier kan gjøre overfor leietakeren når han misligholder avtalen, blant annet om oppsigelse og heving. De gjelder uavhengig av hva borettslaget gjør, og du bør følge dem nøye.

Lag en kort oversikt over det som har skjedd og hva du har gjort. Den kan vise styret at du tar ansvar, og den kan få betydning hvis saken går videre.

Overlates boligen i strid med reglene, for eksempel ved at du leier ut hele leiligheten i mer enn 30 døgn uten godkjenning, kan laget bruke § 5-9 første ledd selv om leietakeren oppfører seg ordentlig. Rydd derfor opp i godkjenningen så snart du oppdager mangelen.

Kort oppsummert

• Laget kan kreve fravikelse av en leietaker som er til alvorlig plage eller sjenanse, eller utsetter eiendommen for skade, jf. § 5-9 andre ledd.
• Det samme gjelder hvis bruken er overlatt i strid med reglene.
• Kravet går til tingretten, og leietakeren kan reise innvendinger.
• Du som andelseier kan i ytterste fall få pålegg om å selge andelen etter § 5-22.
• Utkastelse på egen hånd er ikke lovlig, og laget kan ikke kaste ut leietakeren uten rettslig prosess.