Hva bør jeg be styret om når jeg har flyttet inn?
Som ny beboer bør du be styret eller forretningsføreren om vedtektene, husordensreglene, siste årsregnskap og protokoll fra siste generalforsamling eller årsmøte. Loven sier at årsregnskapet skal sendes til alle andelseiere før generalforsamlingen, og at protokollen skal holdes tilgjengelig for eierne. Har laget en forretningsfører, er det ofte hos den du får dokumentene. Gi samtidig styret kontaktopplysningene dine, slik at du får innkalling og beskjeder.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Dokumentene loven sier skal være tilgjengelige
Noen dokumenter følger av loven. I et borettslag skal årsregnskapet, en eventuell årsmelding og revisjonsberetningen sendes til alle andelseiere med kjent adresse senest åtte dager før generalforsamlingen (borettslagsloven § 7-4). Protokollen fra generalforsamlingen skal holdes tilgjengelig for andelseierne (§ 7-9). Det samme gjelder i sameier: møtelederen skal sørge for protokoll, og den skal til enhver tid holdes tilgjengelig for seksjonseierne (eierseksjonsloven § 53). Styret skal legge frem regnskapet for det forrige kalenderåret på det ordinære årsmøtet (§ 64).
Be derfor om årsregnskapet for siste år og protokollene fra de to siste møtene. I protokollene står vedtakene som binder deg, og de viser hva som er under planlegging.
Det som er lurt å spørre om, selv om loven ikke krever det
Resten av listen er ikke lovfestede krav, men ting de fleste styrer har liggende eller kan svare på:
- vedtektene og eventuelle husordensregler
- vedlikeholdsplan eller oversikt over planlagte oppgraderinger
- oversikt over felleslån, avdragsfrihet og renteavtale
- hvilke tiltak som er vedtatt, men ikke gjennomført
- forsikring: hva bygningsforsikringen dekker, og hva du selv bør dekke
- praktisk informasjon om avfall, sykkelrom, bod og parkering
- hvem som er styreleder og forretningsfører, og hvordan du kontakter dem
Er noe uklart, kan du spørre skriftlig. Da har du svaret svart på hvitt.
Spør også om det styret ikke har skrevet ned. Mange vet noe om bygget som ikke står i noe dokument: at kjelleren har vært fuktig, at heisen ofte står, eller at en nabo klager på støy. Slike opplysninger er ikke rettigheter du kan kreve, men en åpen og høflig henvendelse får ofte svar. Spør også hvilke regler som gjelder for oppussing, og om arbeid må meldes til styret før det starter.
Hva du leter etter i regnskapet og protokollene
Regnskapet viser hva felleskostnadene dekker og om det blir satt av penger til vedlikehold. Se etter resultatet for året, størrelsen på fellesgjelden og hvilke poster som har steget mest siden forrige år. Står det en stor engangsutgift, bør du finne ut om den kommer igjen.
I protokollene ser du hvilke saker som har skapt uenighet, hva som er vedtatt, og hvilke saker som er utsatt. Et vedtak om rehabilitering, en endring i vedtektene eller en sak om støy og dyr sier mye om hverdagen i bygget. Finn også ut hvem som sitter i styret og når de er på valg.
Gi styret kontaktopplysningene dine
Innkallingen til generalforsamling skal sendes skriftlig til alle andelseiere med kjent adresse (§ 7-6). Andelseiere som ikke bor i laget, skal alltid ha skriftlig innkalling. Registrer deg derfor hos forretningsføreren eller styret med navn, e-post og postadresse så snart du har flyttet inn. Det gir deg beskjed om møter, frister og dugnader.
Er det andre som bor i boligen, kan du oppgi dem også, men det er andelseieren som får innkallingen og har stemmeretten.
Slik ber du om dokumentene
Det hjelper å være konkret. Skriv en kort e-post til styreleder eller forretningsfører. Oppgi adresse, seksjons- eller leilighetsnummer og hva du ønsker. Be om svar innen en rimelig frist, for eksempel to uker, og spør hvor du kan finne dokumentene hvis de ligger på en nettside eller i et beboersystem.
Får du ikke svar, kan du purre skriftlig eller kontakte forretningsføreren direkte. Regnskap og protokoller er normalt også noe forretningsføreren sitter på.
Det er smart å lese dokumentene i en bestemt rekkefølge: vedtektene først, deretter siste årsregnskap, så protokollene. Noter spørsmål underveis og send dem samlet til styret.
Maryam og stigerørene
Maryam flytter 1. oktober inn i en leilighet i et sameie med 28 seksjoner. Samme uke sender hun en e-post til styrelederen og ber om vedtektene, regnskapet for forrige år og protokollene fra de to siste årsmøtene. Hun oppgir navn, leilighetsnummer og e-postadresse.
Forretningsføreren svarer neste dag med vedlegg. I protokollen fra juni leser hun at årsmøtet har vedtatt å skifte stigerørene i 2027, med anslått kostnad 1 960 000 kroner. Av regnskapet ser hun at sameiet har satt av 280 000 kroner til formålet, så det mangler 1 680 000 kroner. Delt likt på 28 seksjoner blir det 60 000 kroner per seksjon, men fordelingen følger egentlig sameiebrøken.
Maryam ber styret om en oversikt over hvordan resten skal finansieres: økte felleskostnader, lån eller engangsinnbetaling. Hun får vite at saken kommer opp på neste årsmøte, og at hun som seksjonseier har forslags-, tale- og stemmerett.
Kort oppsummert
- Når du flytter inn, bør du be styret om vedtektene, husordensreglene, siste årsregnskap og siste protokoller.
- Årsregnskapet skal sendes til andelseierne senest åtte dager før generalforsamlingen, og protokollen skal være tilgjengelig.
- Det du bør be styret om utover det loven krever, er en vedlikeholdsplan, oversikt over felleslån og vedtatte tiltak.
- Gi styret og forretningsføreren kontaktopplysningene dine, så du får innkalling og beskjeder.
- Skriv til styret og spør om det du ikke finner, så har du svaret skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.